هيئة تطوير الرياض وضعت تنظيمات مرنة تمكن المطورين من تبني خيارات مختلفة

الاحتياجات الفعلية تحدد وسائل رفع الكثافة السكانية في الرياض

جريدة الرياض - كتب - خالد الزيدان:

    وضع المخطط الاستراتيجي الشامل لمدينة الرياض، الذي أعدته الهيئة العليا لتطوير الرياض، نصب عينه الاستفادة من كافة البدائل والخيارات المتاحة لرفع الكثافة السكانية في العاصمة الرياض بما يتناسب مع الحاجة الفعلية لهذا الرفع، وذلك وفقاً لقدرة المدينة الاستيعابية، وحدود وسياسات نطاقها العمراني، وبما يلبي الحاجة المستقبلية لزيادة الكثافات السكنية، ويتجاوب مع طبيعة النسيج الاجتماعي والتكتل في البيئة الصحراوية، ويخفض التكاليف ويدعم تسهيل الحصول على سكن.

وصاغ المخطط الاستراتيجي للرياض عدداً من التوجهات لرفع الكثافات السكانية والعمرانية بشكل يحقق التركيز المطلوب للنمو العمراني داخل مساحة محددة خلال العشرين سنة القادمة، كما وضع تنظيمات جديدة تتميز بمرونة عالية تمكن المطورين من تبني خيارات مختلفة تجاه تطوير أراضيهم، وتضمنت تلك التنظيمات رفع الكثافات في المدينة بواسطة عدد من الوسائل من أبرزها:

٭ ايجاد خمسة مراكز حضرية في أجزاء مختلفة من المدينة لمساندة مركز المدينة الحالي يمكن أن تصل ارتفاعات المباني فيها بما في ذلك المباني السكنية إلى أكثر من عشرة أدوار.

٭ السماح بارتفاعات إضافية لعدد الأدوار يتراوح بين 4 إلى 6 على امتداد بعض الطرق الرئيسية التي تمثل أعصاب الأنشطة الرئيسية في المدينة.

٭ تصغير الحد الأدنى المسموح به لقطعة الأرض السكنية في بعض أجزاء المدينة بحيث تصل إلى 200 متر مربع.

٭ زيادة نسبة البناء المسموح بها داخل قطعة الأرض نفسها.

٭ ايجاد أنماط أخرى من أنواع المساكن.

ومن أهداف المخطط الهيكلية - أحد نواتج المخطط الاستراتيجي الشامل بالرياض - ايجاد مدينة ذات نمو مركز، وهو ما تم تحقيقه عن طريق استغلال الأراضي البيضاء ورفع الكثافة السكنية وتحقيق الكفاءة في استخدام الخدمات والمرافق العامة والتوزيع المناسب لاستعمالات الأراضي، حيث يستجيب المخطط الهيكلي لمدينة الرياض للاحتياطات السكانية المتوقعة لمدينة الرياض وذلك عن طريق التخطيط المنظم للتوسع العمراني اللازم، والذي سيكون على مساحة حضرية تتجاوز حدود المرحلة الثانية من النطاق العمراني وتبلغ حوالي 2356كم2.

كما تبنى المخطط تركيز التنمية في المناطق المبنية الحالية لضمان الاستغلال الفعال للموارد، بحيث تكون المدينة ذات تنمية مستدامة، فقد وجه المخطط الهيكلي باستيعاب جزء من الزيادة السكانية في المنطقة الحضرية الحالية التي تقع ضمن المرحلة الأولى من النطاق العمراني من خلال تخطيط الأراضي غير المخططة وتطويرها، وتطوير الأراضي البيضاء، وإعادة التطوير والتجديد العمراني، بينما وجه بقية الزيادة السكانية المتوقعة لاستيعابها في مناطق التطوير الجديدة خارج حدود المرحلة الأولى.

واعطى المخطط الهيكلي للرياض الأولوية لتجديد وتطوير الأراضي البيضاء داخل المنطقة المبنية حالياً مما يوفر فرصة لإعادة تصميم تلك المناطق بشكل أفضل ويتيح أنماطاً جديدة للعيش في المناطق المبنية الحالية يكون من ملامحها الرئيسية:

٭ زيادة تدريجية في الكثافات السكنية الصافية في المناطق الحالية والمناطق المعاد تطويرها من 20 وحدة إلى نحو 40 وحدة في الهكتار.

٭ أن تصل الكثافة السكانية الصافية إلى 190 شخصاً في الهكتار، مع وجود مناطق ذات كثافة منخفضة في تلك المناطق.

٭ حدوث كثافات سكنية مرتفعة بما في ذلك الشقق والوحدات المتعددة في وسط المدينة والعصب المركزي وبالقرب من طرق النقل الرئيسة.

إسكان مرتفع الكثافة في المراكز الحضرية:

من جهتها تهدف المراكز الحضرية إلى توزيع الأنشطة ودعم اللامركزية الإدارية وتخفيف الاعتماد على مركز حضري وحيد في وسط المدينة، بحيث تشتمل هذه المراكز على كل جوانب التنمية الأساسية، وتشكل في مجملها أوساط جديدة للمدينة في كل من جهاتها الأربعة.

وستكون هذه المراكز أماكن للتجمع الإداري والتجاري والخدمي والتعليمي والصحي، وتضم جميع الخدمات والأنشطة بحيث تخدم أعداداً من السكان تتراوح ما بين مليون ومليون ونصف المليون نسمة وتبعد عن المركز الرئيسي في وسط المدينة مسافات تزيد على 20 كيلومتراً، وتقدر مساحتها الإجمالية بما بين 2 و2,5 مليون متر مربع. كما ستكون مراكز للأنشطة التجارية والخدمات والمرافق ومقصداً للتوظيف والسكن، الأمر الذي يساهم في الحد من الازدحام وكثافة المرور في وسط المدينة، ويساهم في تقريب وتوفير الخدمات والمرافق والأنشطة العامة والخاصة لسكان الأحياء والمخططات الجديدة في أطراف المدينة.

وتمثل المراكز الحضرية الجديدة، إحدى الاستراتيجيات المهمة للمخطط الهيكلي الذي وضعته الهيئة، وتم تخطيط هذه المراكز لتكون مرتفعة الكثافة وذات استعمالات مختلطة داخل قطاعات النمو التي تتوسع بسرعة في ضواحي المدينة، إضافة إلى احتوائها على مواقع إسكانية مرتفعة الكثافة تقع ضمن مسافة المشي من مواقع الخدمات وأماكن العمل. كما ستضمن مواقع تلك المراكز المستقبلية الواقعة على شبكة الطرق السريعة الشريانية، سهولة الوصول لأغلبية سكان منطقة المراكز الفرعية، وسيربط نظام النقل المقترح المراكز الفرعية بوسط المدينة.

ارتفاعات إضافية على الطرق الرئيسية:

ويشير العرض الحالي للمساكن في الرياض إلى أن الفيلا تهيمن على المعروض الكلي من المساكن مع وجود أشكال جديدة من السكن كالوحدات المزدوجة «دوبلكسات». إلا أن المخطط الهيكلي للرياض أقر السماح بارتفاعات إضافية لعدد الأدوار يتراوح ما بين 4 إلى 6 أدوار على اعتبار بعض الطرق الرئيسية التي تمثل أعصاب الأنشطة الرئيسية في المدينة، وأن ذلك أحد البدائل لرفع الكثافات السكانية والعمرانية في المدينة. وأحد الجوانب المرنة في المخطط التي تحقق التوافق بين متطلبات السكان والمطورين، مع مراعاة الجوانب التي تتأثر باستخدام خيار رفع الأدوار لرفع الكثافة السكانية، وتشمل هذه الجوانب:

٭ أنماط توزيع الكثافات السكانية وأثرها على الجوانب الاجتماعية.

٭ متطلبات الحركة المرورية والمواقف.

٭ الطاقة الاستيعابية للخدمات والمرافق العامة.

٭ الجوانب الاقتصادية ومواجهة الطلب على بعض الاستعمالات، ومنها الاستعمالات المكتبية.

قطع أصغر لأراضي الأحياء:

توفر المخططات المعتمدة قطع أراضي سكنية بمعدل مساحة 765م2، وهناك إعادة لتقسيم الأراضي لقطع أصغر تتواكب مع الطلب المرتفع على الأحجام الصغيرة، وبالتالي السماح بإعادة تخطيط وتقسيم الأحياء المعتمدة بحيث تتواكب مع متطلبات جميع الدخول والفئات، ويتكامل ذلك مع إعادة التوازن في تطوير الأحياء الحديثة والمستقبلية بحيث توجه أيضاً لجميع الدخول وبذلك يتم الحصول على التنوع والتوازن المستهدف من ناحية العرض والطلب.