استراتيجيات الإسكان الحكومي في دول مجلس التعاون وبعض الدول الأوربية ...

       "دراسة بحثية"

         استراتيجيات الإسكان الحكومي في دول مجلس التعاون

          وبعض الدول الأوربية

          (بالتعاون مع برنامج الشيخ زايد للإسكان)

                  الفترة من 1 نوفمبر 2008 حتى 15 فبراير 2009

      قسم استطلاعات الرأي    -  العـدد  2/2009

                      

الموضــوع	الصفحة
مقدمة	1
أولاً: سياسة واستراتيجيات الإسكان في دولة الإمارات	2
ثانياً: تجارب الإسكان في الدول الخليجية	5
ثالثاً: سياسات الإسكان في بعض دول العالم	13
المراجع	27- 28

المحتويـــــــــــــــــات

  

مـقـدمـة : حمله من هنا

الإسكان بمفهومه الشامل لا يعني بناء وحدات سكنية فقط، ولكن يدخل في هذا الإطار قواعد ونظم كثيرة منها: توفير الأراضي، والتخطيط العمراني، وصناعة مواد البناء والتشييد، والنظم الصحية، والأهم توفير التمويل المالي للمشروعات الإسكانية. وقد تعددت في دولة الإمارات العربية المتحدة البرامج والسياسات الحكومية، التي تسعى إلى توفير فرصة الحصول على وحدة سكنية مقبولة للجميع، وضمن قدرات المواطنين. ومن هذه البرامج برنامج الشيخ زايد للإسكان. وفي إطار التعاون بين البرنامج ومركز الإمارات للدراسات والبحوث الاستراتيجية، أجرى المركز دراسة عن واقع المساكن الحكومية في دولة الإمارات العربية المتحدة، وقُسمت هذه الدراسة إلى جزأين أساسيين: الأول عبارة عن دراسة بحثية حول استراتيجية البرامج الإسكانية الحكومية في بعض الدول الخليجية وبعض الدول المتقدمة، بهدف المقارنة بينها وبين استراتيجية برنامج زايد للإسكان، وتحديد ما يمكن أن يُستفاد منه من هذه البرامج. والجزء الثاني عبارة عن دراسة ميدانية، وتُعنى بدراسة الحالة السكانية لكل من المتعاملين مع برنامج الشيخ زايد للإسكان، والمستفيدين من البرامج الحكومية الأخرى في دولة الإمارات العربية المتحدة.

الأهداف

 الهدف الرئيس من الدراسة البحثية هو الوقوف على الخطوات التنفيذية المتبعة في تنفيذ البرامج الإسكانية الحكومية في بعض دول العالم، وخاصة دول الخليج، من خلال دراسة طرق تقديم الطلبات والتمويل وأنواع البناء، للاستفادة من هذه التجارب في وضع استراتيجية برنامج زايد للإسكان، والسياسات التي سيجري اتباعها.

محاور الدراسة

1.      سياسة واستراتيجيات الإسكان في دولة الإمارات.

2.      تجارب الإسكان في دول الخليج والبرامج الحكومية للإسكان.

3.      سياسة الإسكان في بعض الدول المتقدمة.

أولاً: سياسة واستراتيجيات الإسكان في دولة الإمارات

ترتكز سياسة الإسكان في دولة الإمارات على توفير السكن اللائق والمناسب للمواطنين وللمقيمين، ولا تُعنى هذه السياسة بتوفير المباني السكنيـة فحسب، إنما تتعداه إلى ضرورة توفيـر البيئة السكنيـة المتكاملة، أي تجهيز المناطـق السكنيـة بكافة العناصر البيئية الأساسيـة من خدمـات ومـواصلات واتصالات وتعليـم وصحـة وغيرها.  وتتخذ عملية توفيـر السكن أشكالا مختلفة منها:

·     المسكن الحكومي المجاني المنفذ للمواطنين محدودي الدخل.

·  مساعـدات مادية للمواطنين الذين تتوافر لديهم أرض سكنية لبناء مسكن، أو من لديهم سكن يريدون إدخال إضافات أو تحسين عليه.

·     قروض طويلة الأجل بدون فوائد.

تمويل قطاع الإسكان

أ-  الحكومة الاتحادية متمثلة في وزارة الأشغال العامة والإسكان

      1.   المساكن الحكومية: بناء بعض التجمعات السكنية الصغيرة للوفاء بالاحتياجات العاجلة لتوطين البدو، وعُرف هذا المسكن بالبيت الشعبي، وخضعت عملية بناء المساكن الحكومية للكثير من التطوير والتحسين ففي بداية السبعينيات ومع قيام الاتحاد، تم بناء مساكن  تبلغ مساحتها 108 أمتار مربعة، و مقتصرة على غرفتي نوم ومجلس على مساحة 900 متر مربع. ومع نهاية التسعينيات بلغت مساحة المسكن 367 متراً مربعاً، وعلى مساحة 1620 متراً مربعاً، كما تم بناؤها من دورين، وتتكون من أربع غرف نوم وغرفة معيشة ومجلس وبقية المرافق، وقد روعي في تصميم المسكن ضرورة أن يعكس الواقع الحضاري ومستوى المعيشة، وتوفير إمكانية التوسع مستقبلاً.

      2.   برنامج المساعدات: في عام 1976 صدر قرار ببناء إضافات جديدة على مساكن الأهالي في المدن القديمة، ورواحت قيمة هذه الإضافات بين   30,000 و 60,000 درهم لبناء غرف ومرافق أخرى. وعندما ازدحمت المدن القديمة، قامت البلديات بتخطيط مناطق جديدة على أسس حديثة، وذلك لمنح الأسر أراضي في هذه المناطق، وقامت وزارة الإسكان بتعديل المنح السكنية لتصبح 132,000 درهم، وهذه المنحة تعطى للأسر التي يراوح عدد أفرادها بين 2 و 4 افراد. والأسرة التي يزيد عدد أفرادها على 5 افراد تعطى منحة بمقدار 160,000 درهم، أما أسر كبار السن التي لا يزيد عدد افرادها عن 2 فتمنح 108,000 درهم لبناء مسكن خاص بها.

      3.   برنامج الشيخ زايد للإسكان: في عام 1999 صدر قانون بإنشاء برنامج الشيخ زايد للإسكان بهدف تحسين الظروف المعيشية للمواطنين، التزاماً باستمرار الرعاية الاجتماعية الشاملة. ويرتكز البرنامج على الديمومة في التمويل، وتتوافق أهداف البرنامج مع الاتجاهات الحديثة في توفير السكن على المستوى العالمي، حيث تهدف هذه الاتجاهات إلى تقليل اعتماد الأفراد على موارد الدولة، وإيجاد شراكة بين الفرد والدولة لتوفير السكن، وتقليل التحكم المباشر في العمليات الإسكانية، وتصبح مسؤولية الدولة هي إدارة التنمية السكنية بدلاً من أن تكون هي الممول والمخطط والمنفذ للعملية الإسكانية. 

      4.   مؤسسة محمد بن راشد للإسكان: وهي مؤسسة عامة مستقلة، تأسست عام 2006، برأس مال ابتدائي قدره 12 مليار درهم، وتهدف إلى توفير السكن الملائم وقروض الإسكان والأراضي السكنية للمواطنين الإماراتيين. وتتبع هذه المؤسسة خطة تمزج بين مختلف الطبقات الاجتماعية من المواطنين في العديد من المناطق السكنية، وتتضمــن، أيضاً، إسكان المواطنين في مساكن ذات طوابق متعددة، وذلك إيمانـاً بأن المفهوم الجديد للإسكان سيشجع على الاندماج الاجتماعي ويحول دون التصنيف أو التقسيم الطبقي وسط الإماراتييــن. وتهدف الخطة إلى تحديث الثقافة السكنية لدى المواطنين، وتغيير اعتقادهــم بأن عليهم أن يعيشوا في منازل فاخرة، بها حدائق فسيحة، وعلى أرض شاسعة تَسَع عدداً من الفِـلـل. 

تمنح المؤسسة قروضاً للمواطنين الإماراتيين لشراء منازل خاصة أو لتشييدها (الحد الأقصى 750,000 درهم)، وقرضاً آخر لتوسعة المساكن القائمة أو إصلاحها (الحد الأقصى 300,000 درهم). علاوة على ذلك، يتمتع كل المواطنين الإماراتيين بحق الحصول على أراض من الحكومة ليشيّدوا عليها منازلهم الخاصة، بناءً على طلبهم.

توفـر المؤسســة أيضاً مساكـن حكومـية مجانـية، وصيانة وتوسعـة المساكـن القائمة لذوي الدخـل المنخفض، بمن فيهـم الأرامـل والمطلقات وذوو الاحتياجات الخاصة.

ب- الحكومات المحلية: تطبق الحكومات المحلية عدة أساليب في توفير السكن لمواطنيها على النحو التالي:

1.  توفير أرض سكنية مجانية مع منح مالية لإنشاء المسكن الخاص.

2. توفير أرض سكنية كمنح بدون مقابل  للمواطنين الراغبين في ذلك ولديهم المقدرة على بناء المسكن بجهودهم الذاتية.

3.  منح قروض ميسرة طويلة الأجل.

ملاحظات حول برنامج الشيخ زايد للإسكان

خضع برنامج الشيخ زايد للإسكان للدراسة من قِبَل عدد من الباحثين. وفيما يلي بعض نقاط الضعف التي يراها المحللون في هذا البرنامج.

-    نقص الوحدات السكنية وعدم كفايتها لإجمالي عدد الطلبات، وتشير التقديرات إلى أن المنح الإسكانية تشكّل أقل من ثلث إجمالي الطلبات. كما أن عدد طلبات الصيانة السنوي يفوق عدد المِنَح بكثير، فضلاً عن التأخير في الرد على هذه الطلبات.

-    تأخُّر توفير التجهيزات والمرافق الإسكانية المساعدة (الكهرباء أو الماء أو الطرق المعبّدة) بعد اكتمال بناء الوحدة السكنية.

-    التصميم المعماري للوحدات السكنية التي تبنيها الحكومة، خاصة تلك الوحدات المخصصة للأسر ذات الدخل المحدود، يتسم بالرتابة، ولا يلائم، في الوقت نفسه، الملامح المعمارية في المناطق المحيطة بها.

-    انعدام البيئة المعززة للاندماج والتماسك الاجتماعي بين السكان، في مشروعات الإسكان الحكومي.

ثانياً: تجارب الإسكان في الدول الخليجية[1]

v     المملكة العربية السعودية

قامت حكومة المملكة العربية السعودية مع بداية تنفيذ خطط التنمية الخمسية بوضع سياسات إسكانية واضحة، ونفذت برامج إسكانية متنوعة تُرجمت في شكل مشروعات إسكانية في جميع مناطق المملكة، كما يلي:

البرامج الحكومية

في دراسة أجراها الدكتور عبدالغفور عبدالغيث تركستاني، عن تجربة الإسكان في المملكة العربية السعودية، قال إنها تميزت بتعدد برامجها، ومن أهمها برنامج منح الأراضي، وقروض صندوق التنمية العقارية، وبرامج الإسكان الحكومي بشقيه الخاص والعام، التي توفر المسكن لموظفي العديد من القطاعات الحكومية.[2] وأشار الدكتور الغيث إلى أن تجربة الإسكان في المملكة مرت بثلاث مراحل: المرحلة التقليدية المتوارثة عبر الأجيال، وهي البناء بمواد البناء المحلية؛ والمرحلة الانتقالية التي تم فيها استخدام مواد وتقنيات بناء جديدة مثل الخرسانة والطوب الأسمنتي لتنفيذ مساكن بالنمط التقليدي عرفت باسم البيوت الشعبية؛ ثم المرحلة المعاصرة التي نفذت فيها المشروعات الإسكانية ذات الحجم الكبير، مثل مشروع الملز بالرياض، إذ قدم هذا المشروع نمطاً إسكانياً جديداً لتخطيط شبكة الطرق وتصميم نماذج الوحدات السكنية.

برامج منظومة الإسكان في المملكة العربية السعودية

              1.    برنامج منح الأراضي

لعب برنامج منح الأراضي في المملكة دوراً مهماً في توفير المساكن للمواطنين، وقد قُسِّمت المنح على النحو التالي:

-   منح لذوي الدخل المحدود (الأراضي البلدية): لتمكين المواطنين الأكثر حاجة من الحصول على قطعة أرض سكنية في حدود 650 متراً مربعاً، حيث يستفيدون من قروض صندوق التنمية العقارية لبناء مسكن لهم ولأسرهم عليها، بالإضافة إلى منح الأراضي لخريجي الجامعات. ومن أهم شروط هذه المنح:

1.        عدم الحصول على قطعة أرض منحة من قبل الدولة.

2.        ألا يكون مالكاً لمنزل أو لأرض يمكن أن يقيم عليها منزلاً.

3.        الإقامة الدائمة بالمدينة التي يطلب منحه أرضاً فيها.

4.        على من يُمنح أرضا أن يقوم بالبناء عليها خلال مدة لا تتجاوز 4 سنوات

-   المنح الصريحة (الأوامر السامية): تُعدُّ المنح الصريحة أكثر مرونة من منح الأراضي لذوي الدخل المحدود.

-   منح شركات الامتياز: وهي منح الأراضي التي تتنازل عنها الشركات ذات الامتياز لعمالها وموظفيها.

             2.    برنامج قروض صندوق التنمية العقارية

مكن هذا البرنامج الكثير من الأسر السعودية من بناء أو شراء مسكنها من خلال التمويل من الصندوق، كما تميز هذا البرنامج بإعطاء المستفيدين الفرصة والحرية في اختيار موقع الأرض والمكتب المعماري والتصميم المناسب والبناء حسب رغبتهم الخاصة.

              3.    برنامج مشروعات الإسكان العام

تقوم وزارة الأشغال العامة والإسكان ببناء وتوفير الوحدات السكنية ضمن برنامج الإسكان العام، ويقوم صندوق التنمية العقارية بتوزيع هذه الوحدات على المواطنين الراغبين في الحصول عليها بدلاً من القرض النقدي.

              4.    برنامج الإسكان الخاص بالوزارات والمصالح الحكومية

دعمت الحكومة سوق الإسكان بأن كلفت الوزارات والمصالح الحكومية بتنفيذ بمشروعات إسكانية لمنتسبيها، مثل مشروعات الحرس الوطني ووزارة الخارجية والدفاع...الخ.

في عام 1428 هجرية (2007) صدر قرار الموافقة على تنظيم الهيئة العامة للإسكان ونقل المهام المتعلقة باستراتيجية الإسكان من وزارة الاقتصاد والتخطيط، ومهام الإسكان الشعبي من وزارة الشؤون الاجتماعية إلى الهيئة.

البرامج الخاصة

مؤسسة الملك عبدالله بن عبدالعزيز لوالديه للإسكان التنموي

تم إنشاء مؤسسة الملك عبدالله بن عبدالعزيز لوالديه للإسكان التنموي في عام 1424 هـ (2003)، وتُعنى بتوفير السكن في المناطق الأكثر احتياجاً في المملكة ولذوي الدخل المنخفض فيها، وقد حددت المؤسسة بعض الأهداف الاستراتيجية لتنفيذ رسالتها في محاور أهمها:

 -          إنشاء وإدارة وصيانة المجمعات السكنية.

-         تمكين سكان المجمعات من تطوير أوضاعهم المعيشية والتعليمية والاجتماعية.

-         الحصول على الدعم والمساندة لنشاط المؤسسة.

-    تنمية موارد المؤسسة ومشاركة الجميع فيها من خلال ترشيد الإنفاق ورفع مستوى الجودة في الأداء والتركيز على العمليات الاستثمارية المالية لتحقيق أعلى العوائد الممكنة.

وفي سبيل توفير التمويل لمشروعات المؤسسة، فإنها حددت عدداً من مصادر التمويل على النحو التالي:

-         ما تقدمه الدولة من منح ومساعدات.

-         التبرعات والأوقاف والوصايا النقدية والعينية.

-         العوائد الاستثمارية لأموال المشروع.

-         الدخل من بيع وإيجار ممتلكات المؤسسة من عقارات وغيرها.

 v      دولـة الكــويـت

المؤسسة العامة للرعاية السكنية

ينظم الرعاية الإسكانية بدولة الكويت قانونان هما القانون رقم 47 لسنة 1993، والقانون رقم 27 لسنة 1995، الذي يفتح آفاقاً جديدة في المساهمة في حل القضية الإسكانية من خلال مساهمة القطاع الخاص ومشاركته في تعمير أراضي الدولة. وقد نص القانون رقم 47 على إنشاء المؤسسة العامة للرعاية السكنية وهذه المؤسسة تستهدف توفير الرعاية السكنية لمستحقيها بأقسامها الثلاثة (قسيمة، بيت، شقة)، تحقيقا لمسكن كريم للأسرة الكويتية. ويُعتدُّ في تطبيق أحكام القانون بأسبقية تسجيل الطلبات لدى المؤسسة وطبقاً لرغبات أصحابها، ويُشترط للحصول على الرعاية السكنية ألا يكون رب الأسرة مالكاً لعقار أو مشتركاً في ملكية عقار يوفر لأسرته الرعاية السكنية المناسبة. ويصدر قرار من الوزير بعد موافقة مجلس إدارة المؤسسة بالشروط والقواعد والأوضاع والإجراءات التي يلزم استيفاؤها لتسجيل الطلبات، ويُستثنى من ذلك الفئات الآتية:

-       أسر الشهداء

-       أسر الأسرى ومن في حكمهم من المدنيين المرتهنين.

-       أسر الأيتام القصَّر.

-       أسر المعاقين.

وينص القانون في مادته الـ19 على استحقاق رب الأسرة اعتباراً من أول الشهر التالي لانقضاء طلب الحصول على الرعاية السكنية، إيجاراً شهرياً مقداره 150 ديناراً كويتياً تدفعها له المؤسسة شهرياً حتى تاريخ الحصول على الرعاية السكنية، ولا يستحق هذا البدل النقدي رب الأسرة الذي يتمتع بحكم وظيفته بسكن أو ببدل إيجار نقدي، فإذا قلَّ البدل النقدي الذي يتقـاضاه عن بدل الإيجار المقرر من المؤسـسـة، دفعت له المؤسسة الفرق بين البدلين.

موارد المؤسسة

-       نسبة مئوية من صافي أرباح الصندوق الكويتي للتنمية الاقتصادية العربية.

-   مقابل الانتفاع والتأجير الذي يتقرر تحصيله من قاطني البيوت منخفضة التكاليف التي تُخصص لمن يستحقها.

-       عوائد بيع العقارات بالمزاد العلني.

-       عائد استثمار المؤسسة لأموالها.

والمؤسسة تسير وفق خطة خمسية. وفي الخطة الخمسية السابعة (2006/2007 – 2010/2011) والثامنة (2011/2012- 2015/2016) يُتوقع أن يبلغ عدد المساكن 30,530، ما بين بيوت وشقق وقسائم، وتشير الإحصائيات إلى أن ما تم إنجازه منذ بداية الإسكان الحكومي هو 54,516 بيتاً، و27,595 قسيمة، و1,088 شقة.

v    دولة قطر

أصدرت حكومة دولة قطر القانون رقم 2/2007 لنظام الإسكان، ويهدف هذا القانـون إلى الإسهام في تـوفيـر السكن الملائم للمواطنيـن، وذلك من خلال:

-    منح مبلغ نقدي يصدر بتحديده قرار من مجلس الوزراء، وذلك لشراء الأرض اللازمة لبناء المسكن، أو تخصيص قطعة أرض له لا تزيد على 625 متراً مربعاً داخل مدينة الدوحة، و1000 متر مربع خارجها.

-    منح قرض إسكان مقداره 600,000 ريال للذين تسمح مواردهم المالية بسداد قيمة القرض، مع تحصيل مصاريف إدارية بمقدار 1% سنوياً، تتناقص وفقاً لما يُسدَّد من قيمة القرض، على أن يتم التمويل عن طريق البنك.

-          توفير وحدات سكنية عن طريق الشراء أو التأجير.

ويمنع القانون المنتفع من التصرف في الأرض أو المسكن أو الوحدة المؤجرة بأي نوع من التصرف قبل انقضاء 15 سنة من تاريخ تسلمه، وسداد القرض وملحقاته كاملاً. كما أشار إلى التنسيق بين وزارة العمل والشؤون الاجتماعية ووزارة المالية لتوفير الاعتمادات المالية السنوية.

v     دولـة البحـريـن

حدَّد القرار الوزاري رقم 83 لسنة 2006 المعدل للقرار رقم 3 لسنة 1976 المعايير الجديدة لاستحقاق الخدمات السكنية للمواطنين البحرينيين (الوحدات السكنية، وقروض الشراء، وقروض البناء، وقروض الترميم، وشقق التأجير، والقسائم السكنية)، وربط كل خدمة سكنية بمستوى الدخل الشهري لـ"الأسرة الأساسية"، كما يلي:

الخدمة السكنية	الدخل الشهري للأسرة الأساسية
الوحدة السكنية	لا يزيد على 900 دينار
شقق التأجير	لا يزيد على 600 دينار
قرض الشراء والبناء	لا يقل عن 320 ديناراً ولا يزيد على 1200 دينار
قرض الترميم	لا يزيد على 1200 دينار
القسيمة السكنية	لا يقل عن 500 دينار

وقد عرَّف القانون "الأسرة الأساسية" في ثلاث فئات: الفئة الأولى هي الزوج والزوجة، مع مراعاة أن تعدُّد الزوجات لا يعطي الحق في الحصول على أكثر من خدمة سكنية. والفئة الثانية، هي الأسرة ذات العائل الواحد، سواء كان رجلاً أو امرأة. والفئة الثالثة، هي الابن (أو الابنة) البالغ غير المتزوج الساكن مع والديه أو أحدهما.

وفيما يلي جدول للمقارنة بين الدول الخليجية.

الدولة	الجهة المسؤولة عن الإسكان	البرامج الإسكانية وتقديم الطلبات	التمويل
المملكة العربية السعودية	1-   وزارة شؤون البلديات والقرى 2-   وزارة الأشغال العامة والإسكان 3-   صندوق التنمية العقارية 4-   الهيئة العامة للإسكان	-     برنامج منح الأراضي -     برنامج قروض صندوق التنمية العقارية -     برنامج مشروعات الإسكان العام -   برنامج الإسكان الخاص بالوزارات والمصالح الحكومية	الدعم الحكومي من خلال صندوق التنمية العقارية
دولة الكويت	المؤسسة العامة للرعاية السكنية	قسائم، منحة، شقة	-       نسبة من صافي أرباح الصندوق الكويتي للتنمية الاقتصادية العربية. -       مقابل الانتفاع والتأجير الذي يتقرر تحصيله من قاطني البيوت منخفضة التكاليف. -       عائد بيع العقارات بالمزاد العلني. -       عائد استثمار المؤسسة لأموالها.
دولة قطر	وزارة شؤون الخدمة المدنية والإسكان، وحالياً وزارة العمل والشؤون الاجتماعية	-       منح مبلغ من المال يحدده قرار مجلس الوزراء. -        تخصيص قطع أراض لا تزيد على 625 م مربع داخل الدوحة أو 1000 م خارجها. -       منح قرض مقداره 600,000 ريال قطري بمصاريف إدارية 1%. -       توفير وحدات سكنية سواء بالشراء أو التأجير.	وزارة المالية تقوم بتوفير الاعتمادات المالية السنوية.
دولة البحرين	وزارة الأشغال والإسكان	-          وحدات سكنية -     شقة التأجير -     قرض الشراء و البناء -     قرض ترميم -     قسيمة سكنية	اعتماد حكومي

ثالثاً: سياسات الإسكان في بعض دول العالم

v      سنغافورة[iii]

يُقصد بالسياسة الإسكانية في سنغافورة أساساً الإسكان العام، وتمثل سنغافورة نموذجاً ناجحاً لتوفير السكن بسهولة في المدن الآسيوية. وتُعدُّ ملكية المساكن أمراً مهماً في المجتمع السنغافوري، وأصبحت جزءاً من استراتيجية الحكومة، وتتضمن السياسة الإسكانية في سنغافورة عدداً من العناصر الضرورية لاستمرار نجاحها وهي:

1-     التزام سياسي قوي تجاه الإسكان العام.

2-     دعم والتزام مالي يأتي في شكل قروض وإعانات مالية.

3-   دعم تشريعي قوي يسمح للحكومة بحيازة الأراضي بسرعة وبأسعار زهيدة، وممارسة سلطتها القانونية إزاء المسائل المتعلقة بتطوير الإسكان العام وإدارته.

4-    سياسات حكومية داعمة.

وقد تم في ستينيات القرن الماضي إنشاء مجلس تطوير الإسكان، ومنحته الدولة سلطات واسعة فيما يتعلق بحيازة الأراضي وتخطيط المدن والتصميم المعماري والأعمال الهندسية وإنتاج مواد البناء ليتمكن من إنجاز مهامه. وإضافة إلى توفير مساكن منخفضة التكلفة، يُدير مجلس تطوير الإسكان هذه العقارات ويوفر لها الخدمات اللازمة، مثل المرافق التجارية والصناعية والمرافق الترفيهية والدينية والاجتماعية.

ومُنح مجلس تطوير الإسكان سلطات للاستحواذ على الأراضي من أجل تخصيصها للإسكان العام.

وقد هدفت حكومة سنغافورة إلى زيادة ملكيات الإسكان العام، من أجل تحقيق مجتمع يمتلك كل أفراده مساكنهم، وقد تضافرت المنظمات والبرامج المساعدة مع السياسة الإسكانية في تشجيع مؤجري المساكن العامة ليصبحوا مالكي مساكن. وبنهاية تسعينيات القرن الماضي أصبح أكثر من 85% من سكان سنغافورة يعيشون في عقارات الإسكان العام، ويمتلك 90% من هؤلاء السكان عقود إيجار هذه المساكن الـمدعومـة لمدة 99 عاماً.

الـتـمـويـل

عولجت مسألة تمويل مشروعات الإسكان عن طريق صندوق الادخار المركزي، الذي تديره الدولة (وهو عبارة عن صندوق لمدخرات الضمان الاجتماعي الإجباري التي يدفعها الموظفون، ويساهم فيه كل من الموظفين وأصحاب العمل)، وذلك بتخصيص نسبة من هذه المدخرات للاستثمار في الإسكان العام. كما يقدِّم صندوق التنمية الحكومي قروضاً طويلة الأجل لمجلس تطوير الإسكان.

v      الولايات المتحدة الأمريكية[iv]

من خلال إقرار قانون الإسكان عام 1949 تعهدت الولايات المتحدة بالسعي نحو تحقيق هدف كبير، وهو "توفير بيت لائق ومستوى معيشة كريم لجميع الأمريكيين". وبموجب قانون الإسكان وتنمية المدن في عام 1965، تم إنشاء وزارة الإسكان وتنمية المدن، ومهمتها الرئيسية مساعدة الأمريكيين على تحقيق حلم امتلاك منزل، ومدِّ يد المساعدة إلى الشريحة الأضعف في المجتمع، وأن تضمن توفير فرص متساوية للجميع في خيارات الإسكان. وكما ورد في خطة العمل السنوية لعام 2008، فإن مهمة الوزارة تتمثل في: "زيادة نسبة امتلاك المنازل، ودعم التنمية الاجتماعية، وزيادة فرص الحصول على منزل بسعر معقول من دون أي تمييز". ولتحقيق ذلك وضعت الوزارة عدداً من الأهداف منها:

-       زيادة فرص امتلاك منازل على المستوى القومي.

-       توفير منزل كريم للإيجار بسعر معقول وضمن إمكانيات المستهلك.

-       ضمان فرص متساوية للجميع للحصول على مساكن.

وقد وضعت وزارة الإسكان خطة متوسطة المدى، تغطي فترة خمسة أعوام (2006-2011). وهذه الخطة تحدد الطرق التي يجب أن تتبعها وزارة الإسكان لتحقيق أهدافها. وتشير الخطة إلى أن جهود وزارة الإسكان بالتعاون الوثيق مع المؤسسات الفيدرالية الأخرى والمؤسسات شبه الحكومية المعفاة من الضرائب، بالإضافة إلى الحكومات المحلية، والمنظمات الاجتماعية للجاليات والجمعيات الدينية، والقطاع الخاص، هذه الجهود يمكن أن تقدِّم حلولاً شاملة لقضية الإسكان في أمريكا.

ومن جانب آخر، هناك باحثون ينصحـون الحكومة بـدراسـة النقاط والمبادئ التالية ومراعـاتهـا أو اعتمادها في سياسة الإسكان الأمريكيه في المستقبل:-

-           سياسة الإسكان يجب أن تكون مرتبطة بالسياسات الاجتماعية الأخرى.

-           سياسة الإسكان يجب أن تُصلح أخطاء الماضي، "وألا تكون ضارة" في المستقبل.

-           برامج الإسكان يجب أن تعمل– إلى أقصى حد ممكن- بما يتلاءم مع قوى السوق وليس ضدها.

-           المساعدات أو المخصصات الحكومية عنصر شديد الأهمية في أي سياسة إسكان.

-     ينبغي على الحكومة الفيدرالية تحسين قدرتها على تنفيذ برامج المساعدات لخدمة العائلات ذات الدخل المنخفض.

-           سياسة الإسكان يجب أن تبتعد عن مبدأ "قياس واحد يلائم الجميع".

v      الـيـابـان[v]

بعد الحرب العالمية الثانية، شهدت اليابان نقصاً في المساكن قُدِّر بنحو 4.2 مليون وحدة سكنية. وبذلت الحكومة جهوداً جادة لمعالجة هذا الموضوع، وأصبح عدد الوحدات السكنية في سبعينيات القرن العشرين يفوق عدد الأسر اليابانية في جميع المدن الكبرى والبلدات. وفي ما يلي استعراض السياسات التي اتبعتها الحكومة اليابانية في العقود التي أعقبت الحرب العالمية الثانية.

ü   عقد الخمسينيات: وضع الأنظمة الأساسية للإسكان

                        1.      صدور قانون الإسكان الحكومي.

            2.   إنشاء مؤسسة الإسكان اليابانية، ومؤسسة قروض الإسكان الحكومية، لحل مشكلة النقص في الوحدات السكنية وتأمين التمويل العام.

ü   عقد الستينيات: تنفيذ برامج الإسكان

1.    تم إصدار قانون تخطيط الإسكان لدعم توفير المساكن الحكومية بأعداد كبيرة، بحيث يتم تحقيق الشعار الذي رفعته الحكومة: "وحدة سكنية لكل أسرة".

2.    في عام 1965 صدر قانون إنشاء مؤسسات الإسكان المحلية، بهدف تحسين نوعية المساكن التي توفرها مؤسسات الدولة للعمال في المناطق التي تعاني نقصاً في المساكن.

3.    في عام 1966 صدر قانون تخطيط بناء المساكن تمهيداً لتنفيذ برامج شاملة لبناء المساكن من خلال خطط خمسية.

ü   عقد السبعينيات: تحوُّل الاهتمام من الكم إلى النوع

بعد تحقيق شعار وحدة سكنية لكل أسرة، تم تغيير هدف سياسة الإسكان من "التركيز على الكم" نحو "التركيز على النوعية". وأصبحت سياسة الإسكان تسعى لتوفير مساكن ذات جودة عالية بحيث تلبي معايير الإسكان التي تم تبنيها في الخطة الخمسية.

ü   عقد الثمانينيات: معايير متنوعة للمعيشة والإسكان

في أوائل الثمانينيات تم وضع "معايير مستهدفة" ضمن برنامج الخطة الخمسية، بحيث تتركز الجهود لتلبية شروط ومعايير مستهدفة في ظروف المعيشة والإسكان.

ü   عقد التسعينيات: إصلاح سياسة الإسكان

                            1.      تشجيع تملك المساكن، من خلال وضع إجراءات مصمَّمة لتقليص تكاليف بناء المساكن

              2.   إنشاء مؤسسات جديدة للإسكان وإعادة هيكلة المؤسسات الموجودة (الإسكان الحكومي، ومؤسسة القروض السكنية الحكومية، ومؤسسة الإسكان اليابانية)، لتتماشى مع قوى ومتطلبات السوق التجارية.

 ما بعد عام 2000: التحوُّل نحو استراتيجية جديدة للإسكان

انعكست التغيرات الديموغرافية (تناقص إجمالي عدد سكان اليابان) في القانون الأساسي للإسكان (لعام 2006)، الذي أحدث تغيُّراً جوهرياً في أهداف سياسة الإسكان. وبدلاً من سياسات الإسكان التي تسعى لتوفير عدد كبير من المساكن، أصبح التركيز الآن ينصبّ على تحسين المعايير والشروط العامة للمساكن. وبناءً على الرؤية التي تم تبنيها في هذا القانون، فإن السياسات اللاحقة ركزت على الأولويات المتعلقة باتجاهات السوق التجارية، بما في ذلك بناء مساكن ذات نوعية ممتازة يمكن استخدامها والاحتفاظ بها لسنين طويلة. والهدف من هذه السياسات الجديدة هو توفير معايير معيشية جيدة في المساكن لكل فرد، وذلك من خلال الدمج بين آليات السوق ومعايير السلامة في المساكن.

سياسة الإسكان الحالية في اليابان

بدأت اليابان تطبيق القانون الأساسي للإسكان في يونيو 2006، وقد حدد القانون أربعة مفاهيم أساسية تتعلق بتحسين المعايير المعيشية التي يجب مراعاتها في المساكن في اليابان، وهي:

       1.   توفير مساكن ذات نوعية ممتازة، وبناء مثل هذه المساكن وتحسينها وإدارتها، لتشكل البنية التحتية الملائمة لمعايير معيشية رفيعة في اليابان الآن وفي المستقبل.

              2.      إيجاد بيئات سكنية ذات نوعية ممتازة، بحيث تحظى بإعجاب السكان ورضاهم.

              3.      حماية مصالح الأفراد الذين يشترون مساكن ليقطنوا فيها، وتشجيع هذا التوجه.

       4.   توفير الاستقرار والرعاية للعائلات والأفراد الذين لديهم احتياجات سكنية تتطلب اعتبارات خاصة (ذوي الدخل المنخفض، وذوي الاحتياجات الخاصة، إلخ....).

ولذلك فإن السياسة الحالية موجهة نحو تحسين النوعية العامة لمعايير المعيشة في المساكن، بما في ذلك البيئات السكنية، وفي الوقت ذاته توفير متطلبات أولئك الذين يجب تلبية احتياجاتهم وفق اعتبارات خاصة، ومن بينهم الأسر أو الأفراد من ذوي الدخل المنخفض.

v      سياسات الإسكان في الاتحاد الأوربي[vi]

الدول الأعضاء في الاتحاد الأوربي التي يشملها هذا التقرير هي: النمسا، وبلجيكا، والدانمرك، وفنلندا، وفرنسا، وألمانيا، واليونان، وأيرلندا، وإيطاليا، واللوكسمبورغ، وهولندا، والبرتغال، وأسبانيا، والسويد، والمملكة المتحدة.

الهدف الرئيسي لسياسة الإسكان في معظم دول الاتحاد الأوربي يتمثل في توفير مساكن مناسبة بسعر معقول لجميع السكان. ومما يجدر الإشارة إليه أنه وفقاً لمبدأ المساعدات الحكومية المطبق في أوربا، فإن الاتحاد الأوربي لا يمتلك الصلاحيات لإصدار تشريعات في قضايا الإسكان. وهذا يعني أن الاتحاد الأوربي لا يستطيع تمويل مشروعات سكنية، حتى إذا تم إقرار مثل هذه السياسة من قبل الدولة المعنية والتي تحمل عضوية الاتحاد الأوربي أو من قبل مؤسسات حكومية في مستويات أدنى من قيادة الدولة. ونظراً لتكامل سياسات الإسكان مع السياسات والاستراتيجيات الأخرى، فإن هذه السياسات تصبح جزءاً مهماً من برامج الاتحاد الأوربي.

الاتجاهات التي كانت تتبناها سياسات الإسكان الأوربية في معظمها، خلال القرن العشرين:

-           قوانين لفرض الحد الأدنى من المعايير المطلوبة في السكن.

-           ضوابط للإيجارات في القطاع الخاص.

-           توفير مساكن عامة رخيصة للطبقات الاجتماعية الفقيرة، وخاصة خلال الفترة 1950-1980.

-     تحول الاهتمام نحو تحسين نوعية المساكن وتقديم المساعدات الفردية، بعد تراجع التجمعات السكنية العشوائية الفقيرة.

 تصنيف الدول الأوربية المشمولة حسب السياسات السكانية:

    1.  تدخل الدولة: يوجد في هولندا والسويد وبريطانيا أكبر قطاعات المساكن العامة في الاتحاد الأوربي، حيث يوجد عدد كبير من المساكن المملوكة للدولة والمؤجرة للمواطنين. وتنفق حكومات هذه الدول أكثر من 3% من الناتج المحلي الإجمالي على سياسة الإسكان.

    2.  المساكن المستأجرة من القطاع الخاص: في النمسا والدانمرك وفرنسا وألمانيا كان تدخل الدولة أقل، وتم الاحتفاظ بأعداد كبيرة من المساكن المستأجرة من القطاع الخاص. ويبلغ الإنفاق الحكومي على سياسة الإسكان في هذه الدول نحو 1-2% من الناتج المحلي الإجمالي.

    3.  ارتفاع عدد المساكن المملوكة من قبل الساكنين، وانخفاض عدد المساكن العامة الرخيصة: يوجد في أيرلندا، وإيطاليا، وبلجيكا، وفنلندا، واللوكسمبورغ، عدد كبير من المساكن المملوكة من قبل السكان، وعدد صغير نسبياً من المساكن العامة الرخيصة. والإنفاق الحكومي على سياسة الإسكان عادة يبلغ نحو 1% من الناتج المحلي الإجمالي.

    4.  عدد كبير من المساكن المملوكة من قبل السكان، وأدنى حد ممكن من المساكن العامة الرخيصة: البرتغال، وأسبانيا، واليونان فيها عدد كبير من المساكن المملوكة من قبل السكان، وأدنى حد ممكن من المساكن العامة المملوكة للدولة. كما يتراجع في هذه الدول عدد المساكن ذات النوعية الرديئة التي يتم تأجيرها من قبل القطاع الخاص. ويبلغ الإنفاق الحكومي على سياسة الإسكان في هذه الدول أقل من 1% من الناتج المحلي الإجمالي.

ملاحظات عامة حول سياسات وبرامج الإسكان

-      هناك اعتراف أكيد بأن توفير السكن الجيد أمر ضروري لتماسك النسيج الاجتماعي.

-   توفير المساكن للإيجار لدى القطاع الخاص مسألة خاضعة لقيود ضبط القيمة الإيجارية، مما ترك تأثيرات غير مرغوب فيها، ومن هذه التأثيرات تراجع جودة المساكن وحجم الاستثمارات. كما أن إزالة ضوابط الإيجار وزيادة الدعم لهذا القطاع ساهما في توسعه، على الرغم من وجود بعض المشكلات أمام شرائح معينة.

-   قطاع المساكن المملوكة من قبل الساكنين كان الأسرع نمواً، وساهم في ذلك الإعفاءات الضريبية، وارتفاع التضخم، وزيادة الإيجارات في أنماط التملك الأخرى.

-   هناك اعتراف متزايد بأن سياسة الإسكان يجب أن تتكامل مع السياسات الأخرى في قطاعات الرعاية الصحية، والتعليم، والتنمية الاجتماعية.

 

رابعاً: التوصــيات

يشكّل الإسكان مجموعة معقدة من الهموم البشرية. والبشر، الذين هم هدف التنمية ووسيلتها، يتأثرون بتطور الإسكان، أو بتخلفه. لذلك يُعدُّ تحسين الإسكان والخدمات المتصلة به بمنزلة مدخلات إضافية للتنمية الاجتماعية والاقتصادية في الدولة.

-   يشكل الإسكان همّاً وطنيّاً وبرنامجاً وطنيّاً، ولا بد لسياسات الإسكان أن تكون مترابطة ومتكاملة، قبل رسم الخطط الإسكانية المناسبة، وقبل تنفيذ البرامج وتنسيقها. ولكي يتم ذلك، قد تكون هناك ضرورة لإنشاء جهاز وطني مسؤول عن الإسكان، بحيث يضطلع بصياغة سياسات الإسكان والسياسات المتصلة بها، وتنسيق الخطط والبرامج الخاصة بمختلف المؤسسات العاملة في مجال توفير الإسكان وتمويله، وأن يؤسس هذا الجهاز أجهزة أخرى دائمة، أو مؤقتة، يناط بها ضمان تنسيق البرامج وتكاملها بين المؤسسات العاملة في مجال الإسكان.  

-   ينبغي أن تكون الخدمات التي تغطيها برامج الإسكان، وعملية ترتيب المستفيدين من حيث الأولوية، واضحة ومتسقة مع الأولويات الوطنية والالتزامات الدولية. ويجب أن تشمل هذه البرامج كل الفئات السكانية المستهدفة، بما يضمن عدم استبعاد أي مستحق. وينبغي أن تُقدَّم للجمهور المستهدف، وعامة الشعب، معلومات واضحة حول هذه الموضوعات، تجنباً لحدوث أي تشويش ومنعاً للمستفيدين من فقدان امتيازاتهم.

-   نطاق سياسات وبرامج الإسكان. إن شواغل من قبيل اندماج الطبقات الاجتماعية، والحفاظ على البيئة، والأمن، والقضايا المهمة الأخرى، كلها مسائل يجب أن تكون جزءاً من سياسات الإسكان، وأن يجري دمجها في تصميم الاستراتيجيات والبرامج.

-   اعتبارات التصميم في برامج الإسكان. هناك اعتبارات يجب مراعاتها في تصميم المساكن والتجمعات الإسكانية، مثل المحافظة على الثقافة والتقاليد، وتقوية العقيدة الدينية والهوية الوطنية والتلاحم الاجتماعي، والحد من التمايز الاجتماعي الطبقي، إضافة إلى اعتبارات أخرى. كما أن العديد من الأسر يوجد بها مسنّون أو معاقون يحتاجون إلى سكن بمواصفات تصميم داخلية وخارجية مختلفة.

-   تخفيض إعانة الإسكان. ينبغي تقوية التوجه إلى تخفيض اعتماد المواطنين على الدعم الحكومي، في برنامج الإسكان. ويمكن إخضاع قروض الإسكان والقروض المتعلقة به لسعر فائدة أدنى، لكن يجب ألا تُمنَح بدون فائدة. كما يمكن إدخال حوافز في برنامج الإسكان، على سبيل المثال، بتوفير قروض بدون فائدة خلال النصف الأول من مدة القرض، ثم فرض سعر فائدة تصاعدي على الجزء المتبقي منه طيلة النصف الثاني من المدة. علاوة على ذلك، يمكن تطبيق استراتيجيات مماثلة على الأفراد ذوي الإيجارات المدعومة، كما يمكن أن تُطبّق عليهم نسبة دعم تنازلية خلال فترة الدعم. مثل هذه الإستراتيجية، مصحوبة بالتدريب المستمر والتثقيف وبرامج التوظيف، من شأنها أن تجعل أعضاء المجتمع أكثر مسؤولية وأعلى إنتاجية.

-   اعتبارات دورة حياة الأسرة. تمر الأسرة بمراحل في دورة حياتها، من التكوين إلى التفكك. إن إدراك هذا النمط الذي تسير عليه حياة الأُسر، وفهمه فهماً جيداً، سيفيد في صياغة السياسات وتخطيط برامج الإسكان. وفي سياق التغيرات الاجتماعية الحالية، وما تضمنته من حراك بشري واسع، جغرافياً واجتماعياً واقتصادياً، فإن المطالب السكنية تتغير بالمثل. فعلى سبيل المثال، إذا أصبح المسنّون يشكلون جزءاً من الأسرة، أو تم إنجاب المزيد من الأطفال، فيمكن تعديل الهياكل الداخلية والخارجية للوحدة السكنية، حتى تلبي متطلبات هؤلاء الأعضاء، الذين ربما يقيمون لفترة طويلة في الوحدة السكنية نفسها. هذا الهاجس، بالتحديد، يدعو إلى تصميم مساكن يمكن لأصحابها تعديلها بتكلفة معقولة.

-   التصاميم الجديدة والتحديات. تفكر مؤسسة محمد بن راشد للإسكان في تشييد مبان متعددة الطوابق، ليقطنها المواطنون الإماراتيون. ربما يبدو هذا مناقضاً للتصور الحالي، غير أن الفكرة قد تعكس الحقائق الاجتماعية-الاقتصادية الراهنة وبراغماتية إدارة الإسكان والاتجاه الصاعد في مجال الإسكان. هذا المفهوم يمكن إدراجه ضمن استراتيجية أكثر شمولاً وأكثر مرونة، بأن تؤخذ في الاعتبار حقائق الوقت الراهن والمستقبل القريب. 

-   المرونة في اعتبارات التنقّل. يمكن لبرنامج الإسكان أن يولي أهمية لتحقيق مزيد من المرونة. فملكية المساكن في الدولية ملكية دائمة نسبياً. غير أن العناصر الإماراتية في القوة العاملة تتمتع بقدرة على التنقل، جغرافياً، أكبر مما كانت تتمتع به الأجيال السابقة، وذلك بفضل تغيير المهنة، والزواج، والسفر والبنى التحتية الخاصة بالاتصالات، والتعليم وقلة الحواجز الوطنية والدولية، وعوامل أخرى. إن الوحدات السكنية التي منحتها الحكومة للأفراد في وقت سابق، ربما تعيق قدرتهم على التنقل، في بعديه الجغرافي والاجتماعي. وفي هذه الحالة، ينبغي أن يوفر برنامج الإسكان مرونة أكبر، بالسماح لأصحاب الوحدات السكنية الممنوحة من الدولة بأن يتنازلوا عن حقوق ملكية العقار السكني للسلطات، وأن يُسمَح لهم بالتقديم مرة أخرى لإعانة سكنية مناسبة في المنطقة التي ينتقلون إليها. وتقوم السلطات بتقييم العقار السكني المتنازل عنه، ثم تحويل حق الملكية لمتقدم آخر مستحق، وذلك بناءً على حالة العقار.

-   طرائق أخرى. يمكن لبرنامج الإسكان أن يتضمن طرائق أخرى في توفير الإسكان للمواطنين الإماراتيين المحتاجين لمساكن. ويمكن أن تنظر الحكومة في منح قروض إسكانية للإماراتيين المستحقين، لكي يشتروا عقارات سكنية جاهزة، مثل الوحدات السكنية (الشقق) في البنايات العالية. وكما هي الحال في القروض الإسكانية الأخرى، فإن هذه القروض ستُسترَد خلال مدة زمنية مناسبة، وبسعر فائدة يتزايد تدريجياً.

-   إضافة إلى ذلك، يمكن أن تشتـري الحكومة مباني جاهزة وتحولها إلى مبان سكنية لذوي الدخل المنخفض. هذا الاقتراح يضع في الاعتبار حجـم التكاليف المترتبة على التعديلات المطلوب إجراؤها على المبنى، بما يضمـن تلبية شروط الإسكان الأساسية للمواطنين الإماراتيين. هناك بعض المواطنين الإماراتيين غير المستحقين للمنح أو القروض الإسكانية، وربما يكون هؤلاء في حاجة إلى وحدة سكنية أخرى، لكنهم يحتاجــون إلى مساعدة من الحكومة، بأن تقوم بدور الضامن للقروض المصرفــية التي يقترضونها لهذا الغرض. وفي هذا الصــدد، يمكن أن يضطلع برنامج الإسكان بدور الضامــن لقروض الإسكان التي يحصل عليها المواطنون.

-   يتلقى عدد من المواطنين إعانات رعاية اجتماعية. ويمكن إعطاء هذه الفئة إعانات سكنية بدعم الإيجارات، بدلاً من دعم الإسكان. هذه الوحدات السكنية ذات الإيجار المدعوم يمكن أن تكون في وسط المناطق الحضرية، لاعتبارات القرب من أماكن العمل والمدارس والمرافق الأخرى.

-   إسكان جماعي للمسنّين. تشهد دولة الإمارات العربية المتحدة تزايداً في عدد مواطنيها المسنّين. إن اعتبارات التصميم الإسكاني قد تم اقتراحها أعلاه، كجزء لا يتجزأ من هندسة البناء، أو كجزء من التعديل الهندسي الذي يحتاج إليه أعضاء الأسرة المسنّون. غير أن السكن الجماعي أو المؤسسي للمسنّين موجود بالفعل في دولة الإمارات العربية المتحدة. ونظراً لتزايد الحراك الجغرافي والاجتماعي بين الناس وازدياد التفكك الأسري، والاتجاهات المستجدة الأخرى، فمن المتوقع أن نشهد إيواء المزيد من المسنّين في مساكن جماعية. إن البيئة السكنية الملائمة للمسنّين تختلف عن البيئة السكنية التي تناسب الشباب والراشدين من السكان. حتى الأثاث والمراحيض والسلالم والأسرّة تختلف عن غيرها، من حيث التصميم، وأي تجاهل لهذا الاختلاف قد يتسبب في الحوادث والمعاناة. إضافة إلى ذلك، تقدّم الحكومة دعماً للعديد من المسنّين الذين يعيشون في مساكن جماعية. لذا، سيكون مفيداً لهؤلاء المسنّين، الذين أنفق كثير منهم شبابه في خدمة البلاد، تصميم مبان وتشييدها لهم كمجموعة (إسكان جماعي أو مؤسسي).

-   زيادة مشاركة القطاع الخاص في البرنامج. إن تشجيع القطاع الخاص على الاستثمار في العقارات قد يعود على الحكومة بالفائدة. وإذا كان بمقدور المواطنين الإماراتيين الحصول على قروض مصرفية، تضمنها الحكومة، فمن الممكن أن يزداد قطاع العقارات قوة بفضل ذلك. وفي الوقت الراهن، يوجد فائض في الوحدات السكنية، التي يمكن أن يشتريها المواطنون الإماراتيون، إذا اشتمل برنامج الإسكان الحكومي على ضمانات للقروض.

-   استمرار التثقيف وتوفير المعلومات. لا شك أن وجود برنامج للتثقيف المستمر وتوفير المعلومات حول الإسكان من شأنه خلق مجتمع أفضل. فالأفراد الذين يمتلكون معلومات أكثر يمكنهم التخطيط لحياتهم على نحو أفضل. ويمكن للجهات ذات الصلة بالإسكان أن توفر المعلومات لعملائها، على أساس مستمر، من أجل ضمان حصول هؤلاء العملاء على المعلومات الكافية التي تعينهم على تحسين اختياراتهم. من ناحية أخرى، ينبغي على قطاع العقارات والعملاء الآخرين أن يساندوا الجهات ذات الصلة بالإسكان، في جهودها لجمع المعلومات التي تساعدها في صياغة التشريعات والتخطيط.

-   بحـــوث الإسكـان والمعلومـات الخاصــة به. في هـذا العصـر الحديــث، لا شـك أن من يمتلكون معلومات جـيدة عن مجال أعمالهم يكونــون في وضع أفضـل من غيرهـم. والمشتغلون بالأنشطة البحثية في مجالات اهتمامهـم يصبحون أكثر قوة وقدرة على منع وقوع مشكلات في المستقبل، وعلى إدارة المشكلات على نحو أفضل.

-   يوجـد عدد من المصادر التي يمكــن أن توفر المعلومات حـول الإسكان والسكان المعنييــن، بطريقة مباشــرة أو غير مباشــرة، مــثل السجــلات الموجــودة في المؤسسات الحكومية الاتحادية والمحلية، التي تتعامل مــع القطاع العقاري. كما أن الإحصاءات السكانيـة والمسوح التي تتضمن معلومات عن الإسكـان، تمثل مصادر جيدة.

-   تكتمل هذه التوصية بوضع برنامج لإحصائيات الإسكان، بحيث يتضمن بيانات من الإحصاءات والمسوحات السكانية والإسكانية، والسجلات الإدارية المتعلقة بالقطاع العقاري، ووثائق التخطيط السكني الموجودة لدى البلديات، إضافة إلى بيانات من جهات أخرى عديدة:

أ- إعداد دراسة أساسية عن سوق الإسكان. يمكن أن توفر هذه الدراسة تحليلاً شاملاً ومواكباً للوضع في قطاع الإسكان وأسواق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة. هذا المشروع يمكن أن يوفر معلومات حول: (1) الأراضي المعروضة وإدارتها (2) الإنتاج الإسكاني وتمويله (3) حالة الإسكان ونوعيته وحيازته (4) مشكلات قطاع الإسكان. وهذه الدراسة معقدة، بالضرورة، وقد تتطلب مساعدة من منظمات دولية متخصصة في هذه المجال، مثل برنامج الأمم المتحدة للمستوطنات البشرية (الموئل).

ب- إحصاء السكان والإسكان لعام 2010. يشكل إحصاء السكان والإسكان مصدراً مهماً لبيانات الإسكان، لأنه يدمج المعلومات المتعلقة بسمات الأسرة بالمعلومات الخاصة بالوحدة السكنية، الأمر الذي يتيح الفرصة لإجراء دراسة تشمل هذين العنصرين المترابطين معاً. واسترشاداً بالإحصاءات السابقة في دولة الإمارات العربية المتحدة حول هذا الموضوع نفسه، وبناءً على تحليل هذه البيانات السابقة، ينبغي التحضير لتحليل الإحصاء القادم. وفي الوقت نفسه، ينبغي توثيق التعاون مع وزارة الاقتصاد، من أجل أن يتضمن الإحصاء متغيرات الإسكان الرئيسية، ولكي تكون نظم البيانات، التي ستستخدم لإحصاء السكان والإسكان لعام 2010، ملائمة للتحليلات المقترحة لهذا المشروع.

ج- مسوح سوق الإسكان. إذا أُجْرِيَت مثل هذه المسوح، حتى في فترات متباعدة (مرة واحدة كل أربع أو خمس سنوات، مثلاً) فستكون بمثابة قاعدة معلومات موثوقة حول أوضاع الإسكان وأدائه في دولة الإمارات العربية المتحدة. كما يمكن أن توفر هذه المسوح قاعدة معرفية يُستفاد منها في رسم السياسات المستقبلية وتنفيذ خطط العمل.

د- مسوح ودراسات حول التركيبة السكانية وتكوين الأسرة وتفككها. تركز هذه الدراسات على التركيبة السكانية والأسرة. ومن المُسلَّم به أن هذين المتغيرين يؤثران تأثيراً كبيراً في الإسكان، من حيث عدد الوحدات السكنية وتصميمها وتوزيعها. غير أن إجراء هذه المسوح قد يتطلب التنسيق مع الأجهزة الأقرب صلة بالموضوع، والتي تجري مسوحاً أُسَرية منتظمة، مثل مسوح قوة العمل ومسوح الخصوبة ومسوح دخل الأسرة والنفقات. إضافة إلى ذلك، يمكن إضافة هذه العناصر إلى المسوح الأسرية المعتادة، بدلاً من إجراء مسوح مستقلة غرضها الوحيد هو جمع المعلومات عن تكوين الأسرة وتفككها، فقط.

هـ- الطلب على الوحدات السكنية. تُعدُّ متطلبات الإسكان قضية مستقبلية أكثر منها آنية. كما أن النشاط الإسكاني نشاط طويل المدى أكثر من كونه قصير المدى. لذلك، على الأجهزة المسؤولة عن الإسكان أن تضع تصوراً لمتطلبات الإسكان المستقبلية، سواء أكان هذا الإسكان للمواطنين أو للوافدين. ومع توافر المعلومات المتعلقة بالسكان، يمكن إنجاز ذلك على نحو ملائم.

---

 المراجع:

[1] قواعد المعلومات الإسكانية لدول مجلس التعاون www.gcchousing-org/ownership.php

[2] د. عبدالغفور عبدالغيث تركستاني، دراسة حول تجربة الإسكان في المملكة العربية السعودية www.bab.com/persons/111/show_particle.cfm?article_id=489

[iii] Lee, K Y (200) From Third World To First: Memoir Of Lee Kuan Yew, Singapore, Times Editions, Pp. 116-7)

UNDP Special Unit For South-South Cooperation (Su/Ssc), Sharing Innovative Experiences, Volume 4; Examples Of Good Practices In Social Policies, Indigenous And Traditional Knowledge, And Appropriate Technology In The South, Provision Of Public Housing In Singapore, At http://tcdc.undp.org/sie/experiencs/vol4/public%20housing.pdf

Belinda Yuen. Squatters No More: Singapore Social Housing At: http://www.worldbank.org/urban/symposium2005/papers/yuen.pdf

Doxton Plain And The Future Of Public Housing In Singapore. http://www.scholars.nus.edu.sg/landow/post/singapore/arts/architecture/duxton/doxtonplain.html

An Assessment of the Housing Finance System in Singapore. http://www.housingfinance.org/pdfstorage/closingtheloopholes_Singapore.pdf

Singapore: Population Distribution And Housing Policies. Encyclopedia of the Nations at:

http://www.country-data.com/cgi-bin/query/r-11800.html

[iv] Quigley, John M. A Decent Home: Housing Policy in Perspective. Symposium: The Past and Future of Urban Economics and Policy; Brookings-Wharton Papers on Urban Affairs 2000 (2000) 53-99, University of California, Berkeley at http://muse.jhu.edu/journals/brookings-wharton_papers_on_urban_affairs/v2000/2000.1quigley.pdf

FISCAL YEAR 2008 ANNUAL PERFORMANCE PLAN, U.S. Department of Housing and Urban Development at http://www.hud.gov/offices/cfo/reports/pdfs/app2008.pdf

HUD STRATEGIC PLAN, FY 2006 – FY 2011. U.S. Department of Housing and Urban Development, March 31, 2006 at http://www.hud.gov/offices/cfo/reports/hud_strat_plan_2006-2011.pdf

Susan M. Wachter and R. Leo Penne, Editors. Housing Policy in the New Millennium. U.S. Department of Housing and Urban Development, Washington, D.C. 2001 at http://www.huduser.org/Publications/pdf/brd/HPCintro.pd

·          [v] Housing in Japan, 6th Edition, 2008 at http://www.bcj.or.jp/c08/06/src/QuickLook6_e.pdf

·          Yumi Sato. Housing policy in the face of population decline and aging- towards as Sustainable City at http://www.ur-plaza.osaka-cu.ac.jp/symposium/200612pdf/061222session3_01.pdf

·          The Changing Context of Home Ownership in Japan athttp://www.housingauthority.gov.hk/hdw/ihc/pdf/hayh.pdf

·          Housing Question in Japan at http://www.e.u-tokyo.ac.jp/~kanemoto/jhouse5.pdf

·          Yukoh Yoshida. Housing Policy of Tokyo Metropolitan. Japan Real Estate Topics, November 30, 2001 at http://www.nomura-re.co.jp/english/report/pdf/topics_nov30-01-e.pdf

·          Horita, Yumiko. Local Authority Housing Policy in Japan: Is It Secure To Function As Safety Net? at http://findarticles.com/p/articles/mi_qa5441/is_200606/ai_n21394747/print?tag=artBody;col1

·          Yoshihiro Okamoto. The comparison study of housing exclusion between UK and Japan. at http://www.enhr2007rotterdam.nl/documents/W06_paper_Okamoto.pdf

[vi] HOUSING POLICY IN THE EU MEMBER STATES, Directorate General for Research, Working Document, Social Affairs Series,http://www.europarl.europa.eu/workingpapers/soci/w14/text1_en.htm

Michael Oxley and Jacqueline Smith. Housing Policy and Rented Housing in Europe, Chapman and Hall, 1996

Peter Malpass and Alan Murie. Housing Policy and Practice, 4^th Edition. MacMillan Press Ltd., 1994.

Gavin McCrone and Mark Stephens. Housing Policy in Britain and Europe. UCL Press, 1995.

Consultation Paper on a New Planning Policy Statement 3 (PPS3): Housing, http://www.communities.gov.uk/archived/publications/planningandbuilding/consultationpaper

The EU has no housing policy, International Union of Tenants’ Quarterly Magazine, April 2006, http://www.iut.nu/Global%20Tenant/2006%20april_GT.pdf

Housing and Housing Policy in Sweden, Swedish Institute, http://action.web.ca/home/housing/resources.shtml?x=67097&AA_EX_Session=7d46f9b47b910f703de80766d4e2b10b

Housing policy in a European perspective. A study of six European countries, Joseph Rowntree Foundation, Housing Research 129, October 1994. http://www.jrf.org.uk/knowledge/findings/housing/H129.asp

Michael Oxley. Housing Economics and Housing policy: A European Perspective, ENHR Conference, Ljubljana, 2nd-5thJuly, 2006, http://194.249.154.23/publish/W11_Oxley.pdf

ADCHSFD to oversee housing in Abu Dhabi, Cityscape Intelligence, 25 Aug 2009 accessed at http://www.cityscapeintelligence.com/

Ahmed Dawood , FNC criticises ministry's handling of housing project, Gulf News, January 18, 2001 accessed at http://archive.gulfnews.com/articles/01/01/18/7205.html

Alia Al Theeb, Zayed housing scheme budget doubled to Dh1.28b, Gulf News, January 23, 2008 accessed at http://www.gulfnews.com/nation/Government/10184185.html

Cabinet reviews housing scheme, Gulf News, July 17, 2001 accessed at http://archive.gulfnews.com/articles/01/07/17/22364.html

Iraq Housing Market Study. UN Habitat, December 2006 at http://www.unhabitat.org/downloads/docs/4997_65700_IHMS%20Main%20Report.pdf

Kolo, Jerry. "A Planning and Policy Analysis of Sheikh Zayed Housing Program in the UAE", Towards Sustainable Housing Development. 1^st Housing Conference, Shaikh Zayed Housing Program, Abu Dhabi – Armed Forces Officers Club, 13-15 October 2008

Rym Ghazal, A home from home for the elderly, The National, October 05, 2009 accessed at http://www.thenational.ae/apps/pbcs.dll/article?AID=/20091005/NATIONAL/710049869#

Zaher Bitar, "Housing Establishment developing projects for Emiratis", Gulf News, July 23, 2009.

SZHP is considering a decision to increase the minimum limit for housing loans, Dubai Chronicle, March 16, 2009

2010 World Programme on Population and Housing Censuses, United Nations, at http://unstats.un.org/unsd/demographic/sources/census/2010_PHC/CensusTopics.htm

الملخص التنفيذي

أولاً: دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية

الخلاصة من تجارب الدول الخليجية:

حرصت دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية جميعها على وضع السياسات والبرامج الحكومية التي تعمل على توفير السكن الصحي الملائم للمواطنين، وخاصة محدودي الدخل، سواء كان هذا عن طريق منح قسائم الأراضي أو المنح والقروض أو تسليم وحدات سكنية متكاملة للأسر. وقد ربط بعض هذه الدول خطط التنمية الخمسية ببرامج إسكانية مثل المملكة العربية السعودية، واستحدث بعضها قوانين لتنظيم الإسكان مثل دولة قطر، أو خصص مؤسسة واحدة تقوم بمختلف جوانب عملية الإسكان كما فـي دولـة الكويت. وفيــما يلي أهم المستخلصات من تجارب الدول الخليجية التي يمكن الاستفادة منها في دولة الإمارات العربية المتحدة:

         1.       يجب أن تكون سياسة الإسكان مرتبطة بالسياسات الاجتماعية الأخرى.

         2.      ربط سياسة الإسكان بخطط التنمية الأخرى كالخطط الخمسية للتنمية.

   3.  قيام البرنامج بإنشاء وحدات سكنية متكاملة متنوعة المستويات، وتوزيعها على المواطنين وفق الحاجة.

   4.  إن التحسينات في الإسكان يجب أن تشمل تحسينات في المجالات الثلاثة الرئيسة وهي: الأرض، والتمويل، ومواد البناء.

   5.  اتباع نظام التأجير الذي يؤدي للتمليك بإنشاء مساكن وتأجيرها للمواطنين، على أن تؤول ملكيتها بعد مدة زمنية معينة لسكانها.

         6.      حصر تقديم طلبات الاستفادة من الخدمات السكنية في جهة واحدة.

   7.  تمنح المساكن أو قسائم الأراضي  وفق أسبقية تقديم الطلبات، ويُستثنى من ذلك الفئات الخاصة (الأرامل، وأسر الأيتام، وذوي الاحتياجات الخاصة، وكبار السن).

   8.  إعطاء مبلغ نقدي ثابت شهرياً للمتقدمين بطلبات وليس لديهم مسكن خاص لاستئجار مسكن لحين استلامهم مسكنا، وهو ما تنتهجه مؤسسة الرعاية السكانية بالكويت.

   9.  منح مبلغ نقدي يصدر بتحديده قرار خاص من الجهات المختصة، وذلك لشراء أرض لبناء مسكن كما هي الحال في دولة قطر.

  10.  قصر منح الأرض أو المسكن على الأشخاص المقيمين إقامة دائمة في مكان طلب المسكن، شريطة عدم الحصول على مسكن أو منحة أرض في أي مكان آخر.

ثانياً: الدول الأجنبية (الولايات المتحدة الأمريكية، وسنغافورة، واليابان، ودول الاتحاد الأوربي)

إن مبدأ توفير السكن الملائم جزء من استراتيجية الحكومة في معظم الدول، وقد سعى بعض الدول، مثل سنغافورة، إلى توسيع ملكية المساكن، من أجل تحقيق مجتمع يمتلك كل أفراده مساكنهم، وسعت حكومة الولايات المتحدة الأمريكية إلى توفير بيت لائق ومستوى معيشة كريم لجميع الأمريكيين، وفيما يلي أهم العناصر التي اتبعتها هذه الدول:

    1.  إنشاء وزارة أو مجلس خاص للتطوير السكني (كوزارة الإسكان وتنمية المدن في الولايات المتحدة، ومجلس التطوير السكني في سنغافورة، ومؤسسة الإسكان اليابانية)

         2.     دعم والتزام مالي يأتي في شكل قروض وإعانات مالية.

         3.     التزام سياسي قوي تجاه الإسكان العام.

    4.  تخصيص نسبة من الناتج القومي للإسكان العام وصلت إلى 3% في بعض دول الاتحاد الأوربي مثل هولندا والسويد وبريطانيا، وتراوح بين 1 و 2% في الدول الأخرى كفرنسا والنمسا.

         5.     دعم تشريعي قوي يسمح بحيازة الأراضي بسرعة وبأسعار زهيدة.

    6.  ربط سياسة الإسكان بالسياسات الأخرى في قطاعات الصحة، والتعليم، والتنمية الاجتماعية، ومشاريع البنية التحتية (الكهرباء والماء والصرف الصحي).

ثالثاً: التوصيات العــــامة

    1.  إنشاء مجلس وطني أعلى للإسكان بحيث يضطلع بسياسات الإسكان والسياسات المتصلة بها، ويقوم بتنسيق الخطط والبرامج الخاصة بمختلف المؤسسات العاملة في مجال توفير الإسكان وتمويله، ويرتبط به مركز معلومات سكاني يكون من أهدافه:

-       توفير المعلومات الكاملة عن الأراضي والمدن والمشروعات الإسكانية على مستوى الدولة.

-   توفير قاعدة بيانات لكل من استفاد من برامج الإسكان، سواء على مستوى الحكومات المحلية أو الاتحادية أو البرامج الخاصة، لمنع الازدواجية في الحصول على الخدمات السكنية.

    2.  ينبغي أن تكون الخدمات التي تغطيها برامج الإسكان، وعملية ترتيب المستفيدين من حيث الأولوية، واضحة ومتسقة مع الأولويات الوطنية والالتزامات الدولية. ويجب أن تشمل هذه البرامج كل الفئات السكانية المستهدفة، بما يضمن عدم استبعاد أي مستحق.

    3.  من الضروري أن تراعي سياسات وبرامج الإسكان تحقيق أهداف من قبيل اندماج الطبقات الاجتماعية، والحفاظ على البيئة، والأمن، والقضايا المهمة الأخرى.

    4.  في تصميم المساكن والتجمعات الإسكانية، يجب مراعاة المحافظة على الثقافة والتقاليد، وتقوية العقيدة الدينية والهوية الوطنية والتلاحم الاجتماعي.

    5.  ينبغي دعم التوجه إلى تخفيض اعتماد المواطنين على الدعم الحكومي، في برامج الإسكان. و يمكن إخضاع قروض الإسكان والقروض المتعلقة به لسعر فائدة أدنى، لكن يجب ألا تُمنَح بدون فائدة.

    6.  تعديل الهياكل الداخلية والخارجية للمساكن بحيث تستجيب للمتغيرات الديموغرافية والعمرية للسكان، وتسمح لأصحابها بتعديلها حتى تلبي متطلباتهم.

    7.  إدراج مفهوم المباني متعددة الطوابق ضمن خطة استراتيجية أكثر شمولاً ومرونة، تأخذ في الاعتبار حقائق الوقت الراهن والمستقبل القريب.

    8.  ينبغي أن يوفر برنامج الإسكان مرونة أكبر، بالسماح لأصحاب الوحدات السكنية الممنوحة من الدولة بأن يتنازلوا عن حقوق ملكية العقار السكني للسلطات، وأن يُسمَح لهم بالتقديم مرة أخرى لإعانة سكنية مناسبة في المنطقة التي ينتقلون إليها.

    9.  منح قروض إسكانية للإماراتيين المستحقين، لكي يشتروا عقارات سكنية جاهزة، مثل الوحدات السكنية (الشقق) في البنايات العالية. وكما هي الحال في القروض الإسكانية الأخرى.

       10.   زيادة مشاركة القطاع الخاص في البرنامج الإسكاني. وتشجيعه على الاستثمار في العقارات.

   11.  الشفافية وتوفير المعلومات حول الإسكان، من أجل حصول المواطنين على المعلومات الكافية التي تعينهم على تحسين اختياراتهم.

       12.    تشجيع البحوث الأكاديمية والتطبيقية حول الإسكان والسكان.

اقتراحات خاصة بمـصـادر تـمـويـل الإسكان

    1.  تخصيص نسبة من صافي أرباح صناديق الاستثمار الوطنية وشركات التطوير العقارية الوطنية والأجنبية  في دعم مشروعات الإسكان العام مقابل حصولها على امتيازات وتسهيلات من قبل الحكومة.

    2.  استثمار أموال برنامج الشيخ زايد للإسكان والحصول على العوائد، من خلال استثمار جزء من رأس مال البرنامج في إنشاء شركة مساهمة عامة، تكون النسبة الأكبر فيها (70%) للبرنامج، وتمارس هذه الشركة أعمال البناء والتشييد للمساكن والمشاريع الحكومية الضخمة، بحيث تعود  نسبة أرباحها للبرنامج.

    3.  التبرعات والوصايا النقدية والعينية، وهنا يمكن التنسيق مع هيئة الأوقاف وصندوق الزكاة للاستفادة من التبرعات في دعم الإسكان.

    4.  تحفيز المؤسسات الحكومية وشبه الحكومية والحكومات المحلية والقطاع الخاص للمشاركة في دعم البرنامج، وذلك عن طريق الحملات السنوية لتعريف هذه المؤسسات بأهمية العمل الاجتماعي، ويمكن الإعلان عن جائزة في هذا الخصوص للمؤسسات والأفراد الداعمين للبرنامج.

    5.  ممارسة بعض الأنشطة الاستثمارية قليلة المخاطر كالائتمان المصرفي منخفض المخاطر (قروض عالية الضمان).