العوامل المؤثرة في تفاوت إيجارات الوحدات السكنية في مدينة الخبر ...

العوامل المؤثرة في تفاوت إيجارات الوحدات السكنية في مدينة الخبر

           د.عبد الله بن حسين القاضي -  أ.د. أحمد بن جار الله الجارالله                

 م. عطية بن محمد الضيوفي

قسم التخطيط الحضري والإقليمي

كلية العمارة والتخطيط، جامعة الملك فيصل

ص.ب  5543 - الدمام 31432

المملكة العربية السعودية

جوال: (055811576)

فاكس: (038274859)

E-mail: al_kadi@yahoo.com

ملخص:

تهدف هذه الدراسة إلى تحديد العوامل المؤثرة في تفاوت إيجارات الوحدات السكنية في مدينة الخبر، ولتحقيق هذا الهدف تم تحليل العلاقة بين الإيجارات في أحياء المدينة والمتغيرات المتعلقة بخصائص تلك الوحدات السكنية مع التركيز على متغيرات سهولة الوصول، وخصائص المبنى، وخصائص الوحدة السكنية.

وبتوظيف أسلوب الانحدار المتدرج (Step-Wise Regression Analysis) وجد أن المتغيرات المحددة لإيجار الوحدات السكنية هي: مساحة الوحدة السكنية، عمر الوحدة، المسافة إلي المدرسة الابتدائية، خصوصية المدخل، المسافة إلى الحديقة العامة.

ولقد فسرت تلك المتغيرات أكثر من 81% من التباين في إيجار الوحدة السكنية، حيث تقابل الزيادة في مساحة الوحدة السكنية زيادة في الإيجار بمقدار 69 ريالات لكل متر مربع إضافي في مساحة الوحدة، وينخفض إيجار الوحدة السكنية بمقدار 270 ريال عن كل سنة إضافية في عمر الوحدة السكنية، وينخفض بمقدار 7 ريال لكل متر يبعد عن المدرسة، كما يرتفع إيجارها بمقدار 1304 ريال عن الوحدة ذات المدخل المشترك، ويرتفع الإيجار بمعدل 3 ريال مقابل كل متر تبعد فيه الوحدة السكنية عن حديقة الحي، وأوصت الدراسة ببعض التوصيات التي من شأنها الاهتمام بهذا النوع من الدراسات. 

Factors Affecting Rents Variation Of Residential Units In Al- Khobar City

Abdllah A Al kadi -  Ahmed J .  Al jarallah  -  Attyah M . Duyffi

Assesstant Professor        Professor                Teaching  Assesstant

King Faisal University

Department Of Urban & Regional Planninng

  

  Abstract    Although, the study of urban housing has attracted many researchers form different disciplines, very few studies dealt with rents variation of residential units. In addition, most of the available studies of rents variation of residential units are aggregate studies compares rents variation of residential units among cities and not. With in each individual city  .

     This paper aims to determine factors affecting rents variation of residential units in Al- Khobar City. The analysis focuses on the relationships between rents and accessibility to public services, building characteristics and units characteristics.

    Applying stepwise regression in the analysis indicated that, residential unit area, unit age, distance to elementary school and public parks, and a private entrance were detriment variables of rents variation of residential units in Al- Khobar  City .

     Accordingly, the study suggested some recommendations to maximize the benefit of this paper for community and real estate investors.

مقدمة:

الوحدة السكنية هي أحد مجالات الاستثمار التي تدر عوائد على مالكها ممثلاً في الإيجار، لذا كانت مواضيع أسعار المساكن والأراضي محور كثير من الدراسات في مدن الغرب. ولكن يلاحظ أن هناك نقص واضح في الدراسات التي تعالج العوامل المؤثرة في إيجارات الوحدات السكنية على مستوى المدن السعودية، لذا تأتي هذه الدراسة لمعالجت النقص في مجال التعرف على العوامل المؤثرة في أسعار إيجارات الوحدات السكنية في مدينة سعودية. ولقد اختيرت أسعار إيجارات الوحدات السكنية لان قطاع المستأجرين يمثل عدد كبير من المواطنين السعوديين من ذوي الدخول المتوسطة والمنخفضة ولا سيما فئة الشباب حديثي الزواج، وبحسب نتائج التعداد العام للسكان والمساكن لعام 1413هـ (1993م) فإن نسبة المستأجرين بلغت 33% من سكان المملكة (الزهراني، 1999م).

إضافة إلي ذلك وكما سيتضح لاحقاً من مراجعة الدراسات السابقة عن الموضوع فإن معظم الدراسات الغربية منها والعربية كانت دراسات كلية (Aggregate studies) أي دراسات قارنت إيجارات المساكن بين المدن، وليست تفصيلية على مستوى الأحياء في مدينة واحدة (Micro studies)، ومن هنا تأتي أهمية هذه الدراسة التفصيلية كإضافة علمية ليس فقط لأدبيات الإسكان في العالم العربي، وإنما لأدبيات الإسكان بصورة عامة. هذا إضافة إلي أن الدراسة من الجانب العملي ستعطي تقييماً عن العوامل التي تؤثر في أسعار إيجارات الوحدات السكنية في مدينة الخبر، وبالتالي تمكن المسئولين والمستثمرين في قطاع الإسكان اتخاذ القرارات المناسبة حيال هذا القطاع المهم الذي يمس شرائح عديدة من سكان مدينة الخبر والتي تتشابه في ظروفها مع معظم مدننا الخليجية بصورة خاصة والعربية بصورة عامة.

هدف الدارسة:

تهدف هذه الدراسة إلى تحديد العوامل المؤثرة في تغير أسعار إيجارات الوحدات السكنية في مدينة الخبر بالمنطقة الشرقية من المملكة العربية السعودية. 

الدراسات السابقة:

    حاولت العديد من الدراسات تفسير تباين أسعار المساكن وإيجاراتها في المناطق الحضرية تحت إطار العرض والطلب في سوق العقار. ومن أمثال تلك دراسات كل من: (أوزاني وثايوديو  Ozanne &Thibodeau , 1983، فورتورا وكوساهير Fortura & Kushner , 1986، ماننج Manning , 1988، روسRose , 1989 وبوتبان Potepan , 1996، والقاضي AlKadi, 1996). واستخدم هؤلاء الكتاب عددا من المتغيرات المستقلة التي حاولوا بواسطتها تفسير ذلك التباين في أسعار الإيجارات ومن هذه المتغيرات  الدخل، حجم السكان، نسبة النمو، أسعار السلع، تكاليف البناء، الضرائب والمنافع.  وكان الهدف الرئيس لهذه الدراسات هو التعرف على الفروقات التي تظهرها هذه المتغيرات المستقلة بين المساكن من حيث تأثيراتها على ظروف العرض والطلب في السوق العقارية التي تقود إلى اختلافات في أسعار المساكن في كل مدينة.

وتعتبر دراسة كيل وزابيل (Kiel & Zabel , 1996) عن الاختلافات بين المدن الأمريكية في أسعار المساكن نموذج للكثير من الدراسات التي تطرقت لتأثير النواحي العرقية على اقتصاديات المدن فركزت على خصائص الأسر والمجاورات السكنية من الناحية العرقية لثلاث من المدن الأمريكية هي شيكاغو، ودنفر، وفيلادلفيا. مستخدماً أسلوب إحصائي هو هيدونك (Hedonic Analysis)، وكان المتغير التابع هو سعر المسكن بينما كانت المتغيرات المستقلة هي خصائص السكن والأسرة والحي السكني، وكانت أهم نتائج الدراسة آن خصائص الحي السكني هي من محددات أسعار الأراضي فيها.

هذه الدراسات دراسات كلية (Aggregate studies) تستخدم المدينة ككل كوحدة تحليل، ومن ثم مقارنتها بالمدن الأخرى. ولم يتطرق أي منها إلى تحليل إيجارات الوحدات السكنية على مستوى الأحياء في المدينة الواحدة.

ومن الدراسات العربية القليلة التي تناولت العوامل المؤثرة في أسعار المساكن وإيجاراتها في المدن السعودية تبرز دراسة (دياب، 1989) عن إيجار الوحدات السكنية في مدينة جدة من منظور اقتصادي والتي هدفت إلى التعرف على الأسس والقواعد التي تحكم العلاقة بين الملاك والمستأجرين عن طريق تقديم نموذج اقتصادي قياسي، وباستخدام طريقة الانحدار المتعدد تبين أن المتغيرات التي تسهم في تحديد إيجار الوحدات السكنية هي: نوع المسكن، عدد غرف النوم، عدد الحمامات، وجود موقف خاص للساكن، توفر الهاتف، متوسط دخل الأسرة، بعد الوحدة السكنية عن الكورنيش، عدد أفراد الأسرة، مستوى تعليم رب الأسرة.

أما دراسة (الجارالله، 1995م ) عن العوامل المؤثرة في توزيع المساكن غير المأهولة في مدينة الدمام، فقد شملت على 32 حياً سكنياً مستخدمة أسلوب تحليل الانحدار المتعدد. ولقد كشفت الدراسة عن تأثير زيادة عدد السكان غير السعوديين وانتشار الاستخدامات التجارية في الأحياء السكنية على تحديد نمط توزيع المساكن غير المأهولة في مدينة الدمام، وبينت الدراسة عدم تأثير عوامل مثل سهولة الوصول، مقدار الإيجار، توافر الخدمات العامة.   

كما تطرقت دراسة ( تلمساني، 1999 م) إلى نموذج الهيكل العمراني الأحادي المركز الذي يقوم على فرضية ان المدينة تتجه إلى التوسع في مركز واحد وان فراغات المدينة متجانسة ويسهل التنقل فيها في كافة الاتجاهات دونما اكتظاظ. والنموذج الأحادي المركز يقضي بحتمية انخفاض أسعار الأراضي والكثافة السكانية ومستوى الدخل للأسرة كلما زادت المسافة إلى مركز المدينة. وبتطبيق نظرية أحادية المركز على مدينة الرياض وجد التلمساني أن أسعار الأراضي تأخذ في الارتفاع كلما اقتربت من المركز ولاحظ انخفاض الكثافة السكانية للمدينة كلما بعدت عن مركز المدينة، ووجدت الدراسة أن دخل الأسرة يزيد بالبعد عن مركز المدينة وهو عكس فرضية النموذج الأحادي المركز. وتخلص الدراسة إلى أهمية دور المساعدات الحكومية ممثلة في صندوق التنمية العقارية الذي دعم التنمية العمرانية في مدينة الرياض وساهم في تمكين أصحاب الدخول المتوسطة من تملك مساكنهم. 

و تأتي دراسة تحليل العلاقة بين مواقع المساجد وأسعار الأراضي في مدينة الدمام (القاضي والجارالله،1999م) كنموذج لاستقراء العوامل المؤثرة على أسعار الأراضي. استخدمت الدراسة أسلوب الانحدار المتعدد لدراسة تأثير المتغيرات المستقلة (متغيرات سهولة الوصول، متغيرات الخدمات العامة) على المتغير التابع (سعر المتر المربع من قطعة الأرض)، بينت الدراسة التأثير الإيجابي للقرب من المسجد على سعر قطعة الأرض، حيث وصلت الأهمية النسبية  لهذا العامل في علاقته مع سعر المتر المربع من الأرض إلى 49%، يأتي بعدة في الأهمية القرب من مركز المدينة والقرب من المدارس.

وفي دراسة حديثة (للقاضي وآخرون، 2002) لتحليل العلاقة بين إيجارات المساكن وعدد من المتغيرات المتعلقة بخصائص الوحدات السكنية بالتركيز على متغيرات سهولة الوصول، خصائص المبنى، وخصائص الوحدة السكنية وبتوظيف أسلوب تحليل الإنحدار المتدرج، توصل الباحثون إلى أن مساحة الوحدة السكنية، وعدد الوحدات السكنية، ومساحة قطعة الأرض هي المتغيرات المحددة لإيجار الوحدة السكنية في مدينة الدمام حيث فسرت هذه المتغيرات مجتمعة أكثر من 67% من التفاوت في إيجارات المساكن في مدينة الدمام.

وخلاصة الدراسات السابقة توضح أن دراسات خصائص الوحدات السكنية والعوامل المؤثرة في إيجاراتها لم تحظى باهتمام الباحثين العرب، وتبرز أهمية بعض المتغيرات المستقلة مثل خصائص الوحدات السكنية، خصائص الحي السكني، وخصائص موقع الوحدة السكنية وتتضح كفاءة أسلوب تحليل الانحدار المتعدد في تحليل أثر المتغيرات المستقلة على المتغير التابع، حيث أستخدم هذا الأسلوب الإحصائي في كثير من الدارسات. أما دراسة أسعار الأراضي وإيجار الوحدات السكنية في المدن السعودية فهي نادرة وخلصت إلى تناقص دور عامل سهولة الوصول، في تأثيره على أسعار الأراضي والإيجارات وذلك نتيجة لسهولة الانتقال بواسطة السيارة إضافة إلى توزع مراكز العمل في مختلف أنحاء المدينة مما ساهم في انحصار دور مركز المدينة.

وأخيراً يلاحظ إن معظم الدراسات الغربية منها والعربية كانت دراسات كلية (Aggregate studies) أي دراسات قارنت إيجارات المساكن بين المدن، وليست تفصيلية على مستوى الأحياء في مدينة واحدة (Micro studies).

منهجية الدراسة:

تشمل منهجية الدراسة على تحديد مجتمع وعينة الدراسة وطرق جمع وتحليل المعلومات والتعريف الإجرائي للمتغيرات الداخلة في التحليل.

مجتمع الدراسة:

              يشمل مجتمع الدراسة جميع الوحدات السكنية المعروضة للإيجار في الأحياء المطورة والمعروض فيها وحدات سكنية للإيجار بمدينة الخبر في النصف الأخير من عام 1418 هـ (1998م).

عينة الدراسة:

              نظراً لصعوبة الحصول على جميع الوحدات السكنية المعروضة للإيجار في جميع أحياء مدينة الخبر ، تم الالتجاء إلى المكاتب العقارية في تلك الأحياء كإطار للعينة  (SAMPLING FRAME) للحصول على عينة ممثلة للمجتمع المدروس. لقد تم تحديد عدد المكاتب العقارية المتواجدة في كل حي من أحياء مدينة الخبر عن طريق المسح الميداني لكل حي من أحياء مدينة الخبر، فتم بذلك حصر جميع المكاتب العقارية فكان هناك 182 مكتب عقاري في أحياء الخبر المختلفة، اختير مكتب واحد من كل حي من الأحياء المطورة في مدينة الخبر بالطريقة العشوائية المنظمة، حيث تم تقسيم قائمة العقارية إلى 19 فترة تحتوي على 10مكاتب من القائمة وهي: 1 –10 و 11 –20 ... وهكذا، ثم تم سحب مكتب بطريقة عشوائية بسيطة من الفترة الأولى، فكان ذلك المكتب هو الثاني والمكتب التالي يكون المكتب الثاني من الفترة الثانية... وهكذا إلى آخر الفترات ليكون عدد المكاتب المختارة يمثل 10% من مجموع الكاتب العقارية في المدينة. في كل حي من الأحياء والمعروض فيها وحدات سكنية للإيجار فكان هناك تسعة عشر مكتب بنسبة 10% من مجموع المكاتب في المدينة.

              وبعد ذلك تم التعرف من تلك المكاتب على عدد الوحدات المعروضة للإيجار والتي كان عددها 193 وحدة سكنية. ولتمثيل عدد الوحدات المعروضة للإيجار في كل حي بصورة دقيقة تم توظيف الطريقة العشوائية الطبقية في اختيار العينة، حيث تم سحب عينة بنسب تعكس عددها في كل حي من الأحياء، فكان عدد العينة المسحوبة هو 60 وحدة سكنية من الوحدات المعروضة للإيجار الموزعة على الأحياء المطورة  في مدينة الخبر، أي ما يقارب 32 % من اجمالي الوحدات السكنية المعروضة في تلك المكاتب، انظر الشكل رقم (1). 

المتغيرات وطرق قياسها :

المتغير التابع:

              يتمثل في قيمة الإيجار السنوي الذي يدفعه المستأجر مقابل إقامته في الوحدة السكنية، وتم الحصول على تلك القيمة عن طريق تسعة عشر مكتب عقاري موزعة على الأحياء المطورة والمعروض فيها وحدات سكنية معروضة للإيجار بمدينة الخبر حيث تمثل تلك القيمة السعر المطلوب من قبل المالك مقابل تأجيرها.

المتغيرات المستقلة:

              تم الحصول على المعلومات المتعلقة بالمتغيرات المستقلة من خلال الزيارات الميدانية للوحدات السكنية المعروضة للتأجير في سوق العقار خلال فترة الدراسة. لقد تم تحديد تلك الوحدات السكنية وتوقيعها على خريطة الخبر وذلك لقياس المتغيرات المتعلقة بسهولة الوصول وذلك بقياس المسافة المستقيمة (المسافة الجوية). ثم تم أخذ مفاتيح تلك الوحدات من أصحاب مكاتب العقار التسعة عشر وبزيارة كل وحدة سكنية تم دخولها وتدوين البيانات الخاصة بها فيما يتعلق بخصائص المبنى وخصائص الوحدات السكنية كما هو مبين في الجدول التالي:

جدول (1)

التعريف الإجرائي للمتغيرات المستقلة

المتغيرات	وحدة القياس
سهولة الوصول	البعد عن مركز المدينة (متر طولي)
	البعد عن الكورنيش (متر طولي)
	البعد عن أقرب مسجد (متر طولي)
	البعد عن أقرب مدرسة ابتدائية (متر طولي)
	البعد عن أقرب حديقة عامة (متر طولي)
	البعد عن أقرب مركز للرعاية الصحية الأولية (متر طولي)
خصائص المبنى الذي تقع فيه الوحدة السكنية	مساحة قطعة الأرض (متر مربع)
	عمر المبنى (سنة)
	عدد الوحدات السكنية (وحدة)
	حالة الواجهة الخارجية (جيدة، متوسطة، سيئة)
خصائص الوحدة السكنية	مساحة الوحدة السكنية (متر مربع)
	موقع الوحدة السكنية في الدور الأرضي موقع الوحدة السكنية في الدور الأول موقع الوحدة السكنية في الدور الثاني
	خصوصية المدخل (خاص، مشترك)
	عدد الغرف (غرفة)
	عدد دورات المياه (دورة مياه)

تحليل المعلومات:

              لقد تم توظيف أسلوب الانحدار المتعدد (Multiple Regression Analysis) لقياس تأثير المتغيرات المستقلة على إيجارات الوحدات السكنية، وبإدخال المتغيرات السابقة في معادلة الانحدار الأولية لقياس العلاقة بين المتغير التابع والمتغيرات المستقلة كما هو مبين في الجدول التالي:

 

جدول (2)

نموذج تحليل الانحدار الأولي لإيجار الوحدات السكنية مع المتغيرات المستقلة

	النموذج		مجموع المربعات		درجات الحرية		متوسط المربعات		قيمة (ف)		الاحتمالية
الانحدار		535.90		17		31.52		17.82		0.000
الفروق		47.28		42		1.76
المجموع		610.18		59
معامل التحديد		0.87
معامل التحديد المعدل		0.82

المتغير	معامل الانحدار المعياري	الخطأ المعياري	قيمة (ت)	الاحتمالية
التقاطع (intercept)	4265.739	1.551	2.749	0.008
البعد عن مركز المدينة	-0.216	0.001	-1.704	0.095
البعد عن الكورنيش	0.154	0.001	0.657	0.514
البعد عن المسجد	0.418	0.001	0.254	0.800
البعد عن المدرسة الابتدائية	5.249	0.002	2.175	0.035
البعد عن حديقة الحي	-3,947	0.001	-2,157	0,036
البعد عن المركز الصحي	0.000	0.002	0,036	0,971
مساحة قطعة الأرض	2.405	0.001	1.60	0,115
عدد الوحدات السكنية	76.375	0,057	1.324	0.192
حالة الواجهة الخارجية	-393.272	0,396	-0.991	0.327
مساحة الوحدة السكنية	49.066	0.014	3.307	0.001
الوحدة  في الدور الأرضي	3236.385	1.011	3.199	0.002
الوحدة  في الدور الأول	3193.075	0.933	3.419	0.001
الوحدة  في الدور الثاني	1846.642	1.009	1.829	0.074
خصوصية المدخل	1243.690	0.519	2.393	0.021
عمر المبنى	-211.55	0.064	-3.290	0.002
عدد الغرف	413.719	0,483	0.855	0.397
عدد دورات المياه	156.736	0.590	0.265	0.792

إن المتغيرات السبعة عشر فسرت ما يقرب 87% من التغير في أسعار الوحدات السكنية في مدينة الخبر ، بينما 13% الباقية يمكن آن تعزى إلي متغيرات لم تشملها الدراسة. ولكن قد يكون هناك ترابط خطي (تأثير مشترك) بين المتغيرات المستقلة   Multi-collineaarity  Problem

ومن أجل التخلص من بعض المشاكل التي تؤثر على كفاءة نموذج الإنحدار المتعدد مثل  الترابط الخطي (التأثير المشترك) بين المتغيرات المستقلة Problm  Multi-collineaarity، وأختلافية التباين  Heteroscedasticity في  حدود الخطأ العشوائي، والإرتباط الذاتيAutocorrelation ، تم توظيف أسلوب الانحدار المتدرج Step Wise Regression Analysis لقد أوضح استخدام هذا الأسلوب على بروز أهمية خمسة متغيرات فقط هي: (مساحة الوحدة السكنية، عمر الوحدة، المسافة إلى المدارس، خصوصية المدخل، المسافة إلى حديقة الحي) حيث فسرت أكثر من 81% من التباين في  إيجار الوحدات السكنية، وهذا يعني أن المتغيرات الأثنى عشر الاخرى التي أخرجت من التحليل لم تفسر سوى 6% وهو ما يعكس ضعف تأثيرها على المتغير التابع، وفي نفس الوقت يوضح قوة تأثير المتغيرات الخمسة على  إيجارات الوحدات السكنية.

كما يلاحظ الارتفاع الملحوظ في قيمة اختبار (ف) من 17.8 إلى 47.7 وكذلك انخفاض الفرق بين قيمة معامل التحديد ومعامل التحديد المعدل من 6% إلى 1.3%. وهو ما يؤكد استقلالية المتغيرات الخمسة السابقة في تأثيرها على المتغير التابع كما هو واضح من بيانات الجدول التالي:

جدول (3)

نموذج تحليل الانحدار النهائي لإيجار الوحدات السكنية مع المتغيرات المستقلة

النموذج	مجموع المربعات	درجات الحرية	متوسط المربعات	قيمة (ف)	الاحتمالية
الانحدار	497.6	5	99.52	47.7	0.000
الفروق	112.5	54	2.08
المجموع	610.1	59
معامل التحديد	0.815
معامل التحديد المعدل	0.798

المتغير	معامل الانحدار المعياري	الخطأ المعياري	قيمة (ت)	الاحتمالية	الأهمية النسبية
التقاطع (intercept)	6805.59	0.876	7.76	0.000
مساحة الوحدة السكنية	69.19	0.006	4.82	0.000	0.69
عمر الوحدة السكنية	-269.53	0.038	-7.03	0.000	-0.50
المسافة آلي المدرسةالابتدائية	7.26	0.001	4.82	0.000	0.32
خصوصية المدخل	1304.12	0.431	3.02	0.003	0.20
المسافة إلى الحديقة العامة	-3.40	0.001	-2.71	0.008	-0.16

ولقد عكست النتائج السابقة كفاءة النموذج المقترح في تحديد العلاقة  بين المتغيرات المستقلة وإيجار الوحدة السكنية التي جاءت على النحو التالي:

إيجار الوحدة السكنية = + 6805 + 69 (مساحة الوحدة السكنية) - 269 (عمر الوحدة السكنية) + 7 (المسافة إلى المدرسة الابتدائية) +1304(المدخل)  – 3 (المسافة إلى الحديقة العامة).

              وهذا يعني أن إيجار الوحدة السكنية يزيد بمقدار 69 ريالا في المتوسط عن كل متر مربع إضافي في مساحة الوحدة السكنية، وينخفض الإيجار بمعدل270 ريالا مقابل كل سنة إضافية في عمر المبنى، ويرتفع الإيجار بمقدار 7 ريالات كلما قربت الوحدة السكنية عن المدرسة الابتدائية بمعدل متر واحد، ويرتفع الإيجار أيضا بمقدار 1304 ريالاً إذا كانت الوحدة بمدخل خاص وينخفض الإيجار بمقدار 3 ريالات كلما قربت الوحدة السكنية من حديقة الحي بمعدل متر واحد.

              ومن أجل تحديد الأهمية النسبية للمتغيرات المحددة لإيجار الوحدات السكنية تم حساب معامل الأهمية (Standardized Coefficient) والتي جاءت على أن مساحة الوحدة السكنية تأتى في المرتبة الأولى في الأهمية بعلاقته بالمتغير التابع بنسبة موجبة بمقدار 69 % يأتي بعدها في الأهمية عمر الوحدة السكنية بنسبة سالبة بمقدار 50 % ثم البعد عن المدرسة الابتدائية بنسبة موجبة بمقدار 32% وخصوصية المدخل بنسبة موجبة بمقدار20% وأخيراًالبعد عن حديقة الحي بنسبة سالبة بمقدار 16%.

الخلاصة:

              بينت الدراسة العوامل المؤثرة في الإيجار السنوي للوحدة السكنية بمدينة الخبر حيث وجد آن خمسة عوامل تفسر 81% من التغير في إيجارات الوحدات السكنية وهي: مساحة الوحدة السكنية، عمر الوحدة السكنية، المسافة إلي المدرسة الابتدائية، خصوصية المدخل، المسافة إلي الحديقة الحي.

              كما بينت أهمية الخدمات التعليمية والترفيهية في السوق العقارية وهو ما كشف أهمية القرب من الخدمات عند اختيار المستأجر مكان السكن، حيث يؤثر القرب من المدارس بصورة إيجابية في الإيجار وهو أمر متوقع حيث يحرص السكان على السكن بالقرب من المدارس خصوصا الابتدائية منها، في حين يتأثر بالسلب بالقرب من حدائق الأحياء، وربما يعود ذلك إلي حساسية المجتمع السعودي تجاه القرب من إمكان التجمعات العامة كحدائق الأحياء التي تزداد فيها حركة السيارات وتجمعات الشباب وغيرهم من الخدم والعمالة المنزلية، وهي نتيجة مشابهة لما توصل إليه الجارالله 1995م في دراسته الآنفة الذكر وتتوافق أيضا مع رغبة المستأجرين في الخصوصية، حيث وجد آن الإيجارات ترتفع للوحدات السكنية ذات المدخل المستقل في مدينة الخبر.

              لقد ساهم نقص المعلومات عن النواحي العمرانية (خصائص الحي السكني، خصائص السكان) في إغفال ذلك الجانب على الرغم من أهميته حيث أكدت الدراسات السابقة التأثير المباشر لهذا العامل في سوق العقار. لذا توصي الدراسة بإنشاء قاعدة معلومات عن القطاع العقاري وذلك للتعرف على العوامل المؤثرة في ذلك القطاع، ولتسهيل الحصول على المعلومات الإحصائية عن ذلك القطاع الذي يشكل الاستثمار فيه نصيب كبير من رؤوس الأموال الوطنية، ولإجراء الدراسات التي تساهم في رسم السياسات لتوجيه تلك الاستثمارات ولمساعدة متخذي القرار في القطاعين العام والخاص على استقراء أوجه التنمية المستقبلية لذلك القطاع الحيوي.

              توصي الدراسة بإجراء المزيد من الدراسات في العوامل المؤثرة على سوق العقار في المدن السعودية وإجراء دراسات مقارنة بين المدن السعودية في ذلك المجال. 

المراجع العربية:

  الزهراني ، رمزي أحمد (1999) ، " تباين مستويات المعيشة في المملكة العربية السعودية: دراسة في الخصائص السكنية"   الندوة الجغرافية السادسة لأقسام الجغرافيا بجامعات المملكة ، قسم  الجغرافيا جامعة الملك عبدالعزيز ، جدة .

     الجارالله، أحمد الجارالله (1995)، "تحليل كمي للعوامل المؤثرة في توزيع المساكن غير المأهولة في مدينة الدمام"، مجلة العلوم الاجتماعية، مجلد 23، عدد 4،ص.ص 139-164، مجلس النشر العلمي، جامعة الكويت.

تلمساني، عبدالله (1999)، "الهيكل العمراني ونمط التوزيع المكاني للمساكن بالمدينة السعودية"، في الهذلول و ايدادان، التنمية العمرانية في المملكة العربية السعودية، دار السن، الرياض.

دياب، عبدالعزيز أحمد (1989) ، "التحليل الاقتصادي لإيجار الوحدات السكنية في مدينة جدة"، مجلة جامعة الملك عبد العزيز: الاقتصاد والإدارة، مجلد 2، ص.ص 3-35، جامعة الملك عبدالعزيز.

القاضي ، عبدالله والجارالله ، أحمد (1999)  "تحليل العلاقة بين مواقع المساجد وأسعار الأراضي في مدينة إسلامية معاصرة " ندوة عمارة المساجد ، مجلد رقم 5، ص.ص 149-160، كلية العمارة والتخطيط ، جامعة الملك سعود ، الرياض.

القاضي ، عبدالله والجارالله ، أحمد و الضيوفي ، عطية (2002) "العوامل المؤثرة في تفاوت إيجار الوحدات السكنية في مدينة الدمام" مجلة جامعة الملك عبدالعزيز _ العلوم الهندسية _ مقبول للنشر 28/10/ 1421 هـ.

المراجع الإنجليزية:

AlKadi, A. (1996) “Hedonic Analysis of Housing Prices Near the Portland Urban Growth Boundary, 1978-1990”  Unpublished Ph.D. Dissertation Portland State University, Portland,Oregon:1996.

Fortura, P. and Kushner, J. (1986) “Canadian Inter-city  House Price  Differentials.” Journal of the American Real Estate and Urban Economics, 14:525-536.

Kiel, K., and Zabel, J. (1996) “ House Price  Differentials in U.S Cities: Household and Neighborhood Racial Effects.” Journal of Housing Economics 5:143-165,Article No. 0008.

Manning, C. (1996) “The Determinants of Intercity Home Building Site Price, Rents Differences.” Land Economics, 64:1-14.

Ozanne, L. and Thibodeau, T.(1983) “Explaining metropolitan Housing Price Differences.” Journal of Urban Economics, 13:51-66.

Potepan, M. (1996) “Explaining Intermetropolitan Variation in Housing Prices, Rents and land Prices.” Real Estate Economics, V24, 2:219-245.

Rose, L. .(1989) “Urban Land Supply: Natural and Contrived Restrictions.” Journal of Urban Economics, 25:325-345.

حمله من هنا