دورالعرض والطلب في سوق السكن بالمدينة العراقية (مدينة دهوك حالةً للدراسة) ...

دورالعرض والطلب في سوق السكن بالمدينة العراقية (مدينة دهوك حالةً للدراسة)

عبدالباقي عبدالجبار الحيدري - الحوار المتمدن-العدد: 3587 - 2011 / 12 / 25 :

مستخلص البحث:

ينطوي الإسكان على أبعاد متعددة (عمرانية واجتماعية واقتصادية) تترابط فيما بينها بكيفية لا يمكن فصل عناصرها بسهولة، فحيثما يجري التأثير على بعد معين يجد هذا التأثير صداه في الأبعاد الأخرى. 
ومع التقدم الذي حققته البشرية في القرن العشرين في شتى المجالات، وارتفاع نسبة التحضر وازدياد أعداد سكان المدن بشكل كبير برزت في الأقطار العربية أزمة السكن، لعلها تتجلى بوضوح في العراق، حيث مرت بمراحل متعددة منذ بداية القرن العشرين لتتواتر مع الظروف السياسية وتتفاقم بشكل كبير بعد الإحتلال في نيسان 2003، حيث سوء التخطيط والإدارة من قبل الجهات المسؤولة وشح الكفاءات المؤهلة، واعتماد أساليب وحلول ترقيعية، وتواصل البناء العشوائي الأمر الذي أدى إلى تنامي المشكلة وتعقيدها بين إهمال مقصود من المسؤول وجهل عفوي من المواطنين وعوائلهم المضطرة إلى السكن في مؤسسات الدولة المدمرة وبيوت ضيقة لا تحتوي ابسط المتطلبات، ومن ثم ظهور الكثير من السلبيات في منظومة السلوكيات والقيم الاجتماعية المتوارثة. 

واتسع نطاق المشكلة من جديد باضطرار الكثير من العوائل إلى ترك مناطقها الساخنة بأعمال العنف الطائفي ومظاهر الانفلات الأمني التي شهدتها مدن وسط وجنوب العراق الأمر الذي خلق مصاعب جمة في إيصال الخدمات إلى هذه العوائل المهجّرة واللاجئة إلى المناطق الآمنة في مدن إقليم كردستان وفي مقدمتها مدينة دهوك.
ويتناول البحث آليات العرض والطلب في سوق السكن بهذه المدينة التي احتضنت الآلاف من السكان النازحين إليها طلباً للأمان، ويحاول طرح المعالجات اللازمة لتخفيف الآثار السلبية لمضاربات العقاريين المسيطرين على هذا السوق وسط تجاذبات العرض والطلب وانعكاس ذلك على حياة المواطن العادي وحقه في السكن المريح. 
الكلمات الدالة: سوق السكن، العرض، الطلب، الرصيد السكني، العجز السكني. 
1. المقدمة: 
يعد الإسكان من متطلبات الحياة العصرية، ومن أكثر المشاكل تفاقماً في الدول النامية بسبب الطلب المتزايد عليه، وهو مشكلة تتحرك مع التطور الإجتماعي والإقتصادي للشعوب ليس فقط لسد إحتياجاتها من الوحدات السكنية ولكن لمواجهة متطلباتها المعيشية المتغيرة.
وتؤشر معطيات الواقع أن أزمة السكن تجاوزت مدياتها المعهودة في المدينة العراقية نتيجة التغيرات الديموغرافية والسياسية والأمنية التي رافقت الاحتلال في نيسان 2003 وتلته، ولم تنفع معها الإجراءات غير المدروسة المتخذة من قبل المؤسسات المعنية مما أدى إلى ظهور أحياء سكنية فقيرة في مناطق مختلفة من المدن العراقية، وقيام الكثير من المواطنين ببناء دورهم بأساليب ومواد بدائية غير ملائمة لمتطلبات الحياة الكريمة، وقصور الأجهزة البلدية عن توفير الخدمات الأساسية. 
مشكلة البحث:
العجز الواضح في الرصيد السكني للمدن العراقية عامة ومدينة دهوك خاصة، الناجم عن إختلال التوازن بين العرض والطلب خصوصاً في السنوات التي تلت الاحتلال ليدفع ثمنها الباهظ المواطن البسيط المحروم.
أهداف البحث:
تشخيص مواضع الخلل والإهمال الحكومي والشعبي، وطرح المعالجات لتخفيف الآثار السلبية لمضاربات سوق السكن في مدينة دهوك المنعكسة على حياة أبناء المدينة، والعوائل اللاجئة إليها هرباً من العنف الطائفي والانفلات الأمني في المناطق المضطربة من العراق، مع إمكانية تعميم نتائج البحث على مدن أخرى ذات إمكانيات ومحددات متشابهة. 
منهجية البحث:
يحاول البحث عبر منهج تحليلي تشخيص نقاط الخلل ومظاهر الإهمال كخطوة أولى، ومن ثم مناقشة البدائل الممكنة للحد من الآثار السلبية لأزمة السكن، وأخيراً إختيار وطرح الأنسب من بين تلك البدائل القابلة للتبني من قبل الجهات المعنية في مدينة دهوك بما يتلاءم وواقعها وإمكاناتها البشرية والطبيعية. 
فرضية البحث:
يفترض البحث أن ضعف القوانين والتشريعات العمرانية النافذة، وسوء أداء المؤسسات الرسمية المعنية بقطاع الإسكان، وانعدام الوعي الكافي لدى المواطن هي أسباب حقيقية ساهمت إلى جانب الأوضاع السياسية والأمنية المضطربة في البلد إلى تفاقم أزمة السكن في أجزاء كبيرة منه. 
أهمية البحث: 
تكمن أهمية البحث في حجم مشكلة الإسكان المنتشرة الآن في البلد، ونوعية هذه المشكلة (المنطوية على أبعاد اجتماعية واقتصادية وسياسية)، وشح الدراسات العلمية لمعالجة مثل هذه المشاكل الإستراتيجية في مدينة دهوك. 
2. مفهوم الإسكان وأهميته: 
الإسكان عند المخطط العمراني توازن بين العرض والطلب، وهو عند المعماري تصاميم تتوافر فيها الراحة والجمال، وهو أيضاً التوازن في علاقة السكان مع مكان العمل، وكثافات تنظم متطلبات المجتمع من مرافق وخدمات عامة آنية ومستقبلية قريبة أو بعيدة المدى. 
فهو العنصر الرئيسي في تخطيط المدن الذي يشغل أكثر من 60% من مخططها الأساس، أنه التزام بتحقيق الرغبات الآنية للمواطنين في الحصول على المسكن الملائم بالإمكانيات المناسبة، ورفع المعاناة عن ساكني المخيمات، أو الذين يقعون تحت رحمة الاستئجار وطائلة الاستغلال، وهو عند الاقتصادي دخل وتكاليف وقروض وعائد ودعم، وعند الاجتماعي أسرة ومجتمع وأساس للحياة الاجتماعية السليمة التي لا تشوبها الفاحشة أو الجريمة، كما هو أساس المتطلبات المعيشية، وهو ارتباط بالبيئة المحلية واستيطان في المناطق الجديدة، وحركة تفاعل لأصناف مختلفة من البشر عقائدياً واجتماعياً وثقافياً وسلوكياً [1]. 
أما الإسكان في الدول النامية فهو مفاهيم متباينة، ومعايير متنافرة، وأهداف غامضة، وحركة متعامدة، وعمل متضارب، لا يصل الباحث فيه إلى نتيجة ولا يصل المخطط إلى صورة واضحة للمستقبل، ولا يصل المشرع إلى قانون، ولا السياسي إلى ما يطمح إليه، ولا يصل الاجتماعي إلى الهيكل المتوازن، ليبقى عامة الناس في دوامة التضارب والتعارض والقرارات التي لا تنضج [2].
فلا تزال مشكلة الإسكان في هذه الدول (ومنها العراق) تشغل أذهان المخططين والمعماريين والمنفذين والمشرعين والمسؤولين، ولا يزال الإنفصال الفكري بينهم مستمراً فلا التخطيط يرتبط بالتصميم، ولا التصميم يرتبط بالبحوث النوعية والاقتصادية، ولا التنفيذ يخضع لخطط وبرامج محددة، ولا المسؤولون مرتبطون بأي قيم تخطيطية أو معمارية، ولا المشرعون قائمون على تقويم ما صدر منهم من تشريعات ولوائح ونظم أوصلت المشكلة إلى ما هي عليه لتستمر مشكلة الإسكان بين هذه الجهات جميعاً. فالأجهزة الموجهة لسياسة الإسكان تضع برامجها دون المستوى العلمي الذي يؤهلها لمواجهة هذه المشكلة فتلجأ في كثير من الأحيان إلى الخبرات الأجنبية وكأن عندها مفاتيح الأمور، ويتساءل الكثيرون كيف تصل مشكلة الإسكان في العراق إلى هذا الحد؟ هل هي مشكلة التمويل في بلد غني بالنفط والموارد؟ أم عدم توفر مواد البناء؟ أم قصور التشريعات؟ أم قصور في التخطيط والتصميم ؟ أم تخلف في هذه الجوانب مجتمعة؟ 
إن المشكلة متحركة وهي في حركتها تتفاقم ولا يمكن الوقوف أمام حركتها إلا برؤى فكرية متوازية ترى سبيلها مباشرة إلى المشكلة بتطوير التشريعات التي تحفظ توازن المشكلة، وبالتخطيط الذي يساعد على حلها، وهذا يعني أن أساس الحل يكمن في تنظيم قطاع الإسكان واستقراره، وهذا هو الفارق الأساسي بين التقدم والتخلف.
3. آليات العرض والطلب في سوق السكن:
ترتبط سياسة الدولة للإسكان بنظامها الإقتصادي وتتأثر به، ويعد سوق الإسكان أو(سوق السكن) أحد الأسواق الهامة ضمن النظام الإقتصادي، فالإسكان كسلعة تتأثر بالعرض والطلب. 
يقصد بالعرض الكميات المتوفرة من الخدمات في فترة زمنية معينة، أما الطلب فهو مدى تهافت المستهلكين على الخدمات في فترة زمنية معينة، وحيث إن الطلب متنوع والموارد التي تسد الحاجات محدودة فلهذا يتحدد الثمن لخدمة ما ومن هنا فإن زيادة طلب المستهلكين على السكن تستدعي زيادة عرض الأراضي السكنية ومشاريع الإسكان الأخرى، وتبعا لتغير الطلب وتوفر العرض فان السعر يتباين من مدة لأخرى. 
فالسعر يعمل كلولب بين العرض والطلب ولذا فانه عند زيادة الطلب فان السعر يزداد ومن ثم في حالة توفر عرض أكثر من الطلب فان الأسعار تعود إلى الانخفاض، بيد أن تحديد الثمن قد يتم بطرق أخرى كالمساومة الفردية بين البائع والمشتري وفي هذه الحالة فان كلا منهما لديه معدل معين يحدد من خلاله السعر الذي قد يقبل به للبيع أو الشراء.
إن السعر الذي يتحدد بتساوي العرض والطلب يعتبر السعر المعادل وفي هذا السعر يكون العرض حسب الطلب ومن الممكن ملاحظة هذا في المنحني أدناه، وبذلك يتحدد السعر عند نقطة تقاطع المنحنيين، إن السعر المحدد يساوي العرض والطلب لدى تلك الحالة هذا هو القانون الثالث للعرض والطلب، وفي السوق المثلى يمكن تحديد السعر بتقاطع قوتي العرض والطلب في فترة زمنية معينة وحسب أحوال العرض في وقت ما. 
4. أزمة السكن في العراق:
مرت أزمة السكن في العراق بمراحل متعددة منذ بداية القرن العشرين، وأخذت مديات ومستويات متصاعدة حسب الظروف السياسية والاقتصادية والاجتماعية التي تواترت خلال العصر الحديث ابتداء من تأثيرات الهجرة الجماعية من المناطق الريفية إلى المناطق الحضرية جرياً وراء مصادر العمل وامتيازات الحياة في المدن مروراً بأزمات السكن التي حصلت فيما بعد بسبب ازدياد السكان وتنامي المدن واتساعها، فضلاً عن ارتفاع المستوى الاقتصادي والاجتماعي للكثير من الأسر [3]. 
وتشير وزارة الاعمار والإسكان إلى أن الازمة تجاوزت مدياتها المعهودة فيما بعد نتيجة التغيرات الديموغرافية والمعيشية للسكان، ولم تسعف الإجراءات والتدابير المتخذة من قبل المؤسسات الحكومية فصار العراق بحاجة الى خمسة ملايين وحدة سكنية لحل هذه المشكلة الكبيرة في كل أنحاء البلاد.
ويشير واقع الحال إلى أن هذه الأزمة تمر بدروب ومتاهات يصعب السيطرة عليها خصوصا مع الطلب المتزايد في المناطق الآمنة التي احتضنت حالات التهجير الجماعي والقسري للكثير من العوائل الأمر الذي سيزيد من تفاقم المشكلة.
تؤكد الدراسات التقديرية المستندة إلى نتائج التعداد العام للسكان عام 1997 إلى أن العجز السكني في العراق يبلغ (882) ألف وحدة سكنية عام 2000، ومن المفروض أن تكون في العراق (4300000) أربعة ملايين وثلاثمائة ألف وحدة سكنية وفق معايير الحدود الدنيا سنة 2006.
في حين تشير التقديرات الحالية إلى وجود رصيد سكني لا يتجاوز (3300000) ثلاثة ملايين وثلاثمائة ألف وحدة سكنية وان قسما من هذه الوحدات دون معايير الحد الأدنى، أي أن هناك نقصاً (عجز سكني) في عموم القطر يصل إلى مليون وحدة سكنية تمثل مدينة بغداد وحدها أكثر من 30% واستناد إلى التقديرات السكانية في العراق المعدة من قبل وزارة التخطيط والتعاون الإنمائي والتي تتوقع ارتفاع عدد سكان العراق عام 2012 إلى (28810000) ثمانية وعشرون مليون وثمانمائة وعشرة آلاف نسمة عليه فان الرصيد السكني المطلوب وجوده هو (5500000) خمسة ملايين وخمسمائة ألف وحدة سكنية على أساس حجم الأسرة لعام 1997 والبالغة 6.7 فرد/أسرة وبمعدل اندثار قدره 2.5% وبذلك يرتفع العجز السكني إلى (2200000) وحدة سكنية لسد النقص في الوحدات السكنية حتى عام 2012 وهذا يعني لابد من تشييد أكثر من (000 360) ثلاثمائة وستون ألف وحدة سكنية سنوية لغاية عام 2012 لتغطية الحاجة السكنية، إذ تعد عملية تقدير الحاجة من الخطوات الأساسية المهمة في عملية التخطيط ووضع البرامج الإسكانية لأنها تعكس مؤشرات مهمة في العجز السكني خلال مدة معينة.
5. الإسكان في إقليم كردستان: 
بهدف تشجيع المستثمرين في مشاريع بناء الشقق والعمارات السكنية في مدن وقصبات إقليم كردستان، وبغية الحد من مشكلة السكن وزّعت حكومة اقليم كردستان سلفة بناء (ذات عائد غير ربحي)، ولكن هذه السلفة لم تحل مشكلة السكن في الإقليم..فإن أكبر مسألتين اقتصاديتين تواجهان سكان الإقليم هما أزمة السكن والبطالة. ورغم الاستقرار الامني في الإقليم منذ تغيير النظام السابق في نيسان 2003 فأن الوضع لا يختلف هناك فيما يخص هاتين المسألتين، فقد بدأ القرويون بالتوجه للاستقرار في المدن والبحث عن أعمال ذات مرتب جيد، رافق ذلك نزوح العديد من السكان من باقي أجزاء العراق الساخنة أمنياً للاستقرار في مدن الإقليم وفي مقدمتها منطقة الدراسة(مدينة دهوك) ذات الوضع الإقتصادي المختل، إذ يعجز كثير من السكان عن دفع الإيجارات قياساً بالرواتب الزهيدة المدفوعة من حكومة إقليم كردستان وتكاليف البناء الباهظة.
فالانفجار السكاني وأزدياد عدد السكان في المدينة بنسبة 3% سنوياً رفع الأسعار إلى ذروتها، وبدأ العقاريون يحذرون من أزمة حقيقية في سوق السكن في المرحلة المقبلة على خلفية حالة الركود خلال السنوات الماضية وبخاصة الأراضي التي سجلت أسعارها ارتفاعاً مبالغاً فيه بسبب تلاعب الوسطاء (وهم واجهات لحكومة المنطقة) الباحثين عن رفع عمولاتهم من عمليات البيع والشراء. وتؤكد مصادر السوق أن معظم الأراضي التي يتم بيعها يهدف مشتروها إلى إعادة طرحها للبيع بأسعار أعلى وليس بهدف إنشاء مشروعات سكنية، وتزيد المرحلة الحرجة الحالية من فرص الاساءة للسكان في كردستان بسبب خضوع قطاع الاسكان وغيره من مفاصل الحياة لسياسات الاحزاب والاشخاص المتنفذين ممن يوجهون القرارات وفق مصالحهم وليس مصالح المواطنين، ويلجؤون في اكثر الاحيان الى مساومة السكان للانخراط في توجهاتهم الفكرية ومؤسساتهم مقابل مكافأتهم ببعض التسهيلات هي في الاصل حقوقهم الشرعية، ناهيك عن ارتكاب آلاف الاخطاء فيما يتعلق بالاسكان وباقي القطاعات من قبل غالبية جاهلة احتلت مقاليد الادارة في المنطقة من قاعدتها وحتى قمة هرمها على اساس الولاء وليس الكفاءة والاداء!.
6. حالة الدراسة/مدينة دهوك:
6-1. نبذة تاريخية:
مرّت مدينة دهوك بعصورٍ مختلفة من الإرتقاء والتأخر بسبب تعرّضها لغزوات الجيوش التي كانت تمرّ بها وهي في طريقها الى قلعة العمادية القريبة او قادمة منها حتى جاء منتصف القرن الرابع الميلادي لتستقر المدينة ولتزدهر عمرانياً خاصة عندما حكمها الامير(ئاخ شه ندو) الذي كان يتقاضى صاعين او وزنتين من الغلال ضريبةً على الزرع والقوافل المارة بها، ومنها جاءت تسمية دهوك بمعنى الصاعين او الوزنتين [4]، كما يشار الى ان تسمية المدينة جاءت من (دوو) اي اثنين و(هوك) و(هيك) بمعنى البيض، حيث قيل أنه شوهد في مكان دهوك الحالية وفي ظل صخرة بيضتان غريبتا الحجم لطائرٍ غير معروفٍ لدى السكان، وهناك رأي آخر يقول بان دهوك تتكون من مقطعين (د هـ) بمعنى القرية و(وك) بمعنى الصغير أي القرية الصغيرة.
بعد سقوط الدولة العباسية في بغداد عام 1258م كانت دهوك تابعةً ادارياً لإمارة بهدينان العباسية بين عامي (1258–1842) ميلادية[5]، بعد ذلك استحدثتها الحكومة العثمانية كوحدة إدارية أُلحقت بلواء الموصل، وفي سنة 1873م(1290هـ) أُستحدثت قائممقامية دهوك وعهدت ادارة القضاء في زمن الاحتلال البريطاني لموظفٍ عراقي يدعى (احمد عزاوي) قائد الدرك على اثر سقوط الموصل حينذاك إلى ان تاسست الحكومة العراقية في 23/8/1921 فعيّنت في الاول من نيسان 1922 (فتاح بك) قائممقاماً عراقياً يوجهه مشاور بريطاني لمدة سنة لينفرد بعدها القائممقام بإدارة شؤون القضاء[6]، وفي 27/5/1969 صدر قرار مجلس قيادة الثورة المرقم 211 باحداث لواء دهوك(محافظة دهوك فيما بعد) مركزه قصبة دهوك لتكتسب المدينة بعد ذلك أهميتها وتصبح مركزاً إقتصادياً وثقافياً وادارياً لأربعة أقضية كما يتضح في الجدول(1).
تقع المدينة عند الزاوية الشمالية الشرقية من سهل(سميل) عند خط طول (43) شرقاً، وخط عرض(36.52) شمالاً في مدخل مضيق جبلي يدعى (كلي دهوك) تحصرها سلسلتان جبليتان طويلتان شمالية تدعى سلسلة بيخير(الجبل الأبيض) بارتفاع يقارب (750)م فوق مستوى سطح البحر، وجنوبية تدعى سلسلة زاوه داغ أو جبال شندوخا(الجبل الأسود) بارتفاع يقارب (900)م فوق مستوى سطح البحر. كما ان المدينة نفسها ترتفع حوالي (450)متراً فوق مستوى سطح البحر وتحيط بها من جهاتها الغربية والجنوبية هضاب اشبه بالسهول المتموجة بارتفاع يتراوح بين (300-600)م فوق مستوى سطح البحر، اما المناطق الشرقية والشمالية فتتمثل بجبال شاهقة ممتدة عبر الحدود التركية يصل ارتفاعها في بعض الجهات الى اكثر من (2280)متراً فوق مستوى سطح البحر، ويجري في المدينة نهران الأول (نهر دهوك) المتجه من الشمال نحو الجنوب الغربي، والثاني (نهر شكرو) وهو اقصر من الاول ويتجه نحو الجنوب الغربي ايضاً ليلتقي مع الاول، تحدّها تركيا شمالاً وسوريا من الجهة الشمالية الغربية، أما من بعض جهاتها الجنوبية الغربية فتحدّها محافظة أربيل، ومن جهاتها الجنوبية وباقي الأجزاء الجنوبية الغربية تحدّها محافظة نينوى، وكان لصفات الموضع المذكورة إيجابيات كثيرة ومنها المناخ المعتدل الذي يمكن استغلاله في التنمية الزراعية والسياحية.
تشكل مساحة المدينة البالغة (13.93) كم2 نسبة (2%) من مجموع مساحة العراق [7] وترتبط بشبكة طرق تصلها بمختلف المحافظات العراقية، وتركيا، وسوريا.
الجدول رقم (1) الوحدات الإدارية لمحافظة دهوك 
المحافظة الأقضية النواحي عدد القرى




دهـوك دهوك زاويته 188

الدوسكي
زاخو رزكاري 168
السندي
الكلي
العمادية سرسنك 301
برواري بالا
نيروريكان
سميل مركز سميل 165
فايدة
السليفاني


6-2. المراحل المورفولوجية لتوسع مدينة دهوك: 
6-2-1. المرحلة المورفولوجية الاولى(1873-1947):

تبدأ هذه المرحلة مع تحوّل المدينة من مركز ناحية تابعة لقضاء المزوري الى مركز قضاء تابع لولاية الموصل سنة 1873 لتتحول بعدها إلى مركز تجاري مهم يخدم المنطقة المحيطة به، وتتاجر مع المدن الاخرى البعيدة عنها(البعثة الدولية المؤلفة في 30 ايلول 1924)، ساد الطابع الريفي على واقع المدينة شأنها في ذلك شأن العديد من المدن العراقية المشابهة [8] وتبلورت خلال هذه المرحلة ملامح نشأتها الاولى، إذ تُظهِر المدينة تكاملاً وإندماجاً واضحاً لإستعمالات الارض بشكل عضوي، كما ان تجاور الجامع الكبير والكنيسة وبناية السراي مع سوق المدينة، ونمط الشوارع والازقة غير المنتظمة والملتوية والضيّقة تذكّرنا بخصائص المدينة الإسلامية وتركيبها [9].
تباينت خلال هذه الفترة استعمالات الأرض الحضرية في نسبة المساحة التي أشغلها كل استعمال، انظر الجدول رقم (2) الذي يشير الى بلوغ الاستعمال السكني نسبة (83.12%) من مجموع المساحة المعمورة (المبنية) للمدينة وهي حالة طبيعية في معظم المدن خلال المراحل الأولى لنشأتها، بلغ عدد الوحدات السكنية عام 1911م حوالي (399) وحدة متلاصقة مع بعضها وذات طراز معماري تقليدي تعكس الظروف المناخية السائدة في المدينة[10] فيما قُدّر عدد سكانها عام 1935 حوالي(4000) نسمة، تخترقها الشوارع والأزقة الضيقة بنمط عشوائي تصل مركز المدينة بالطرق الخارجية التي كانت تربطها بالمناطق المحيطة بها.
الجدول(2) :مساحات ونسب إستعمالات الأرض في مدينة 
دهوك نهاية المرحلة المورفولوجية الأولى(1873-1947)
استعمالات الارض المساحة 
(هكتار) %
السكن 8.52 83.12
التجارة 0.20 1.95
الصناعة 0.01 0.09
الخدمات 0.21 2.04
السياحة والترفيه 0.05 0.48
النقل 0.64 6.24
المقابر 0.33 3.21
الديني 0.28 2.73
المجموع 10.25 100

6-2-2. المرحلة المورفولوجية الثانية(1947-1977):
تعد من المراحل المهمة في تاريخ تطور المدينة واستعمالات الأرض الحضرية فيها، إزداد عدد سكان المدينة من(5621) نسمة سنة 1947 إلى(40191) نسمة سنة 1977 [11] بنسبة زيادة سنوية (6.7%)، وازدادت المساحات المبنية فيها من(10.25) هكتاراً نهاية المرحلة المورفولوجية الأولى إلى نحو(224.58) هكتاراً مع نهاية هذه المرحلة بزيادة قدرها (214.33) هكتاراً، وبنسبة زيادة سنوية بلغت (10.7%) [12]، انظر الجدول رقم(3) الذي يبيّن مساحات ونسب استعمالات الأرض الحضرية نهاية هذه المرحلة ويشير إلى التطور السريع للتركيب الوظيفي للمدينة قياساً بما كان عليه في المرحلة المورفولوجية الأولى.
الجدول(3) الجدول(4)
مساحات ونسب استعمالات الأرض في دهوك مساحات ونسب استعمالات الأرض في دهوك 
نهاية المرحلة المورفولوجية الثانية(1947-1977) نهاية المرحلة المورفولوجية الثالثة(1977-2001)


استعمالات الارض المساحة(هكتار) %
السكن 548.53 56.47
التجارة 27.03 2.78
الصناعة 15.43 1.59
الخدمات 204.33 21.04
الترفيه 34.30 3.53
النقل 135.61 13.96
المقابر 6.11 0.63
المجموع 971.43 100
استعمالات الارض المساحة(هكتار) %
السكن 156.23 69.56
التجارة 2.56 1.14
الصناعة 0.23 0.10
الخدمات 15.48 6.89
الترفيه 0.8 0.35
النقل 44.29 19.72
المقابر 4.99 2.22
المجموع 224.58 100
المصدر: [13]. المصدر[13].

6-2-3. المرحلة المورفولوجية الثالثة (1977-2008):
فاقت التطورات التي حدثت في البنية الهيكلية والوظائف الأساسية للمدينة خلال هذه المرحلة في حجمها وسرعتها ما شهدته خلال المرحلتين السابقتين وذلك استجابةً لمتطلبات السكان المتزايدة، وانسجاماً مع التطورات والتغيرات الحضارية للمدينة نهاية هذه الفترة حيث ازداد عدد سكان المدينة خلال (30) سنة من (40191) نسمة سنة 1977 الى نحو (300000) نسمة سنة 2007، كما ازدادت المساحة (المعمورة) المبنية للمدينة من (224.58) هكتاراً سنة 1977 الى نحو (971.43) هكتاراً سنة 2001 بنسبة زيادة سنوية (6.2%) لمواكبة متطلبات التخطيط الحضري في ظل الظروف المشار إليها آنفاً، وحققت الشوارع الجديدة المستحدثة بالمدينة إنسيابية حركة المرور من والى المنطقة التجارية المركزية(CBD)، وأدى الى تغيير النظام العضوي للشوارع وساد بدله النظام الشبكي، وكان العامل الأكثر أهمية خلال هذه المرحلة هو التحسن الكبير في خدمات النقل فكان العامل الرئيسي الذي يؤدي الى زيادة الارتباط والتفاعل بين المنطقة التجارية المركزية(CBD) والمناطق الأخرى من المدينة [14] واجتذبت الشوارع التي تخرج من مركز المدينة العديد من المؤسسات التجارية الملائمة وظيفياً ومكانياً مع خصائصها، أما الاستعمالات الأخرى كالصناعة، والسياحة، والترفيه، فقد شهدت زيادة متواضعة في المساحات قياساً الى الاستعمالات السابقة، انظر الجدول رقم(4).

6-2-4. عوامل توسّع مدينة دهــوك: 
تُعد دهوك من المدن ذات الأهمية التاريخية والجغرافية، فالآثار والمنحوتات المكتشفة في تلالها وكهوفها تدل على أهميتها فضلاً عن موقعها الجغرافي المتميز على حدود دولتين، ومرور خط مواصلات دولي استراتيجي فيها يربطها بتركيا والعالم الخارجي إلى جانب وجود مقترح لخط دولي جديد (AUTOBAHN) يربط بين تركيا ومدينة أربيل ماراً قرب حدودها الجنوبية، ومرور أنبوب نفط كركوك- تركيا في زاويتها الشمالية الغربية.
اكتسبت المدينة أهمية متزايدة خلال سنوات الحصار الذي ُفرضَ على العراق عقب حرب الخليج الثانية حيث كانت نقطتها الحدودية (إبراهيم الخليل) معبراً اقتصادياً حيوياً إلى تركيا وكانت الضرائب على البضاعة الواردة المصدر الرئيس لإقتصاد إقليم كردستان العراق.

الجدول(5) الجدول(6)
أعداد سكان مدينة دهوك خلال سنوات مختلفة المساحات السكنية مقارنةً ببعض الأنشطة عام 2008
السنة عدد السكان (نسمة) 
1977 80000
1987 125000
1996 151187
2000 179248
2004 225246
2006 255965
استعمالات الأرض المساحة (هكتار) %
السكن 10.3 20.44
أبنية إدارية 13.6 26.98
أنشطة اجتماعية 6.3 12.51
تجارية 10.8 21.42
طرق 9.4 18.65
المجموع 50.4 100
بملاحظة الجدول(5) الذي يوضح تزايد أعداد سكان مدينة دهوك لحد سنة 2006، ومع عدم توفر الإحصائيات الدقيقة لعدد السكان الحالي(فترة إنجاز هذا البحث عام 2010)، ومع الأخذ بالإعتبار الظروف الإستثنائية التي مرت بالبلد بعد إحتلاله عام 2003 من إنفلات أمني في أجزاء عدة منه، وإضطرار سكان تلك الأجزاء الى الهجرة، وتحمّل مدينة دهوك لأعداد منهم.. يجدر بنا ان نتوقع تزايد الطلب على السكن والخدمات، أنظر الجدول(6). 
وتتجه مدينة دهوك (وبحكم طبيعة موقعها الى التوسع شريطياً) للتوسع بإتجاه ضاحية دهوك الجديدة الواقعة على يسار الطريق الرئيس القادم من الموصل والمتجه عبر معبر إبراهيم الخليل إلى تركيا، في موقع مجمع دوميز السكني الذي شيّد سابقاً لضباط الجيش والمراتب، ولازالت عائديته القانونية تتبع دائرة عقارات الدولة لمحافظة نينوى.
بعد إحتلال العراق في 2003 والإنفلات الأمني في مدينة الموصل لجأ بعض السكان إلى هذا الموقع الآمن وهو ما سبب ارتفاع أسعار سوق السكن بشكل ملحوظ، وفي فترة لاحقة طالبت الحكومة الإقليمية لكردستان العراق الحكومة المركزية في بغداد بضم هذا الموقع إلى أراضي الإقليم(خلاف سياسي حول الحدود الإدارية)، وقامت بتقسيم مقاطعة (كري باني) المجاورة لمجمع دوميز إلى قطع أراضي سكنية بمساحات 300م2، و250م2 وتوزيعها على الموظفين،ووعدتهم بتوفير الخدمات فيها، ونجد ان انبساط الموقع، وسهولة الوصول، والقرب من مدينة دهـوك وقضاء فايدة كلها إمكانات جيدة تزيد من فرص نجاح الموقع في إستيعاب التوسع العمراني بعد توفير الخدمات المختلفة وحل الإشكال الإداري القائم، وإتباع أساليب مدروسة في إعادة تخطيطها، وبذلك تنتفي الحاجة للتوسع في اتجاهات أخرى تحمل عوائق طبيعية، واصطناعية (نظرية العتبات)

7. الإستنتاجات والتوصيات:
7-1. الإستنتاجات:
1. تؤدي المحددات الطبيعية والاصطناعية والتخطيطية دوراً حاسماً في استيعاب التوسع السكاني للمدن بآليات تنطوي على أبعاد إقتصادية وإجتماعية وبيئية للتنمية العمرانية.
2. ان العجز السكني في العراق عموماً وكردستان ودهوك خصوصاً كبير جداً ولا يمكن تجاوزه بالاهمال والحلول (الترقيعية) الحالية، ومنذ الاحتلال في 2003 لم تتحرك حكومات العراق (المركزية والاقليمية) المتعاقبة خطوة جدية واحدة لمعالجة الازمة أو التخفيف عن كاهل المواطن بتأمين حقه الطبيعي في السكن اللائق.
3. إرتبطت الأهمية الموقعية لمدينة دهوك منذ القدم بموقعها ضمن شبكة الطرق الإقليمية وبقيت تحتفظ بهذه الأهمية على مستوى المحافظة والإقليم والعراق حتى الآن.
4. شكّل عامل الهجرة(الريفية، ومن المحافظات الأخرى) لأسبابٍ ومقاصد مختلفة وليس الزيادة الطبيعية العامل الرئيس وراء النمو السريع لأعداد سكان منطقة الدراسة.
5. ارتفاع مستوى الاندثار في الرصيد السكني لمنطقة الدراسة، وعدم تحرك الحكومة المحلية فيها إلا لأغراض دعائية ومصالح سياسية ضيقة توهم السكان بنهضة عمرانية هي في حقيقتها مشاريع استثمارية لأشخاص وأحزاب متنفذة في السلطة أستغلت الفرصة وينت صروحاً خيالية فوق جراح وآلام الشعب المبتلى بالديمقراطية المزعومة. 
6. الافتقار الى سياسة اسكانية واضحة وعدم وجود تنسيق بين الجهات المسؤولة عن قطاع الاسكان في مدينة دهوك لمواجهة الازمات (كالتي شهدها العراق) جعلها تتخبط بل تميل لأستغلال معاناة المهجرين لمصالح المتنفذين فيها.
7-2. التوصيات:
1. بناء إستراتيجية إسكانية واضحة مبنية على تقييم حقيقي لحجم الفجوة السكنية في العراق وإسناد هذه المسؤولية إلى جهات مهنية ووطنية تستثمر طاقات ملايين العاطلين عن العمل من السكان المحليين الذين اثبتوا جدارة عالية في البناء في مراحل سابقة من تاريخ العراق كسنوات الحصار الاقتصادي، وحملات الاعمار.
2. إعادة النظر بكافة المعايير المتعلقة بالإسكان من حيث المساحة والكثافة والارتفاع ونسب السكن العمودي والأفقي في مجال الإسكان الريفي والحضري بما يتناسب مع المعايير الاقتصادية والطبيعية والاجتماعية السائدة.
3. وضع متطلبات المسح الشامل لمحافظات العراق وكافة الخدمات التي يحتاجها قطاع الإسكان وبناء قاعدة معلوماتية لأغراض مشاريع الإسكان في العراق والتوجه نحو تبني سياسات (استدامة الإسكان).
4. إنشاء وتأهيل مصانع المواد الإنشائية في العراق بالاعتماد على المتوفر من المواد المحلية وإدخال التقنيات الحديثة بالتصنيع وتسهيل استيراد المواد الأولية الملائمة لظروف العراق.
5. الاستفادة من المنظمات والهيئات الدولية التي تهتم بمشاريع الإسكان وتمويلها وخاصة البنك الدولي ومنظمة المستوطنات البشرية (Habitat) للمساهمة في مشاريع الإسكان في العراق.
6. تفعيل دور الحكومة المحلية في منطقة الدراسة في مجال إسكان ذوي الدخل المحدود وبخاصة شريحة الموظفين ومنح التسهيلات( كتخصيص الأراضي ومنح القروض) أو تشييد المجمعات السكنية، وعدم استغلال هذه الحاجة الانسانية للضغط على السكان وتحقيق مآرب سياسية وحزبية معينة.
7. التحرك بإجراءات فاعلة وسريعة لتقويم المخطط الأساس الحالي لمدينة دهوك، والسيطرة بآليات إدارية وقانونية على النمو العشوائي الحاصل فيه بما يتفق والمعايير التخطيطية بعيداً عن التاثيرات الحزبية المتخلفة.
8. وضع الخطط قصيرة المدى لإسكان اللاجئين والمهجرين وتوفير التمويل اللازم لتنفيذها وعدم تسييس القضية بترسيخ المحاصصة القومية والطائفية التي دفعت ملايين العراقيين للهجرة الى شتى بقاع الارض كان بالامكان استيعابهم شمال وطنهم الهادىء نسبياً وهم الأولى به من استعاب المهجرين الاكراد من سوريا وايران وتركيا.

المصادر:
1. النجيدي، حازم راشد (كانون الثاني2001) "الأفكار المعمارية وصيغ التعبير في التوجهات المعاصرة..رؤية في الإستراتيجيا"، مجلة المستقبل العربي، العدد 263، السنة 23، مركز دراسات الوحدة العربية، بيروت، ص65.
2. العلي، خليل إبراهيم(2001) "التكنولوجيا كنظام تواصلي" المجلة المعمارية، الجامعة التكنولوجية، بغداد، ص76.
3. مطلوب، فرات فكتور(2000) " تحول النسق في المدينة"، رسالة ماجستير غير منشورة مقدمة الى قسم الهندسة المعمارية، الجامعة التكنولوجية، بغداد، ص83.
4. محافظة دهوك(1979) "دهوك في احضان الثورة"، مطبعة دهوك، دهوك، العراق،ص15.
5. المائي، انور (1960) "الاكراد في بهدينان"، الموصل، العراق،ص11. 
6. محافظة دهوك(1987) "دهوك بعد الحادي عشر من اذار"، مطبعة دهوك، دهوك، العراق،ص34.
7. دائرة إحصاء دهوك (2008) "إحصاءات السكان التقريبية لعام 2008"، دهوك، العراق.
.
8. الجنابي، هاشم خضير (شباط 1980) "المدينة الاسلامية وخصائصها"، مجلة التربية والعلم، العدد2، بغداد،العراق، ص32.
9. كوراني، علي سيدو(1996) "من عمان الى العمادية او جولة في كردستان الجنوبية"، ط2، دار البشير،الأردن، ص72.
10. هروري، نشوان شكري(2006) "التركيب التجاري لمدينة دهوك عام 2001، دراسة في جغرافية المدن"، دار سبيريز للطباعة والنشر، دهوك، العراق، ص56.
11. www.duhokgov.org,2008
12. وزارة الشؤون الاجتماعية، تقرير سنة 1954.
13. الحديثي، طه حمادي (1988) "جغرافية السكان"، مديرية دار الكتب للطباعة والنشر، جامعة الموصل، العراق، ص43.
14. حسن، صالح فليح(مايس1981) "حركة النقل داخل المدن"، مجلة الجمعية الجغرافية العراقية، العدد12، بغداد، ص63.