ملامح المخطط العمراني لمكة المكرمة
وتحديد أهم العوامل المؤثرة في تثمين العقارات
د.م. سامي بن ياسين برهمين
أستاذ مساعد الهندسة المعمارية بجامعة أم القرى
الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة
د.م. إبراهيم السيد أحمد المسلمي
استشاري التخطيط العمراني، ورئيس فريق الدراسات الخاصة وأمين عام
لاستشاري الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة
1- مقدمة
تتميز مكة المكرمة بملامح وخصائص طبوغرافية وعمرانية عن سائر المدن العالمية بما حباها الله من مكانة خاصة في قلوب المسلمين كقبلة ومقصد لضيوف الرحمن من جميع أرجاء المعمورة. وتعد أنواع الملكيات وأثمان العقارات وتداولها بمكة المكرمة أحد أهم العوامل المؤثرة في التخطيط العمراني للمدينة بما ليلبي الاحتياجات المتزايدة للحجاج والمعتمرين من الإسكان والخدمات. ويعنى هذا البحث الممتد بأحد قضايا وعناصر العملية التخطيطية وهي العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي، حيث أن سعر المتر المربع من الأرض بمحيط الحرم المكي الشريف يعتبر من أغلى أراض المدن في العالم مما يستدعي الدراسة والتحليل والبحث عن وسيلة مناسبة تتبع منهجاً علمياً لتثمين العقارات مما سوف يؤثر ايجابياً في العملية التطويرية لمكة المكرمة.
2- هدف البحث
وتمثل هذه الورقة بداية لبحث ممتد على مراحل يبدأ بالتعرف على العوامل المؤثرة في تثمين العقارات بمكة المكرمة، حيث تتناول هذه الورقة الجزء الأول من موضوع البحث الممتد وعنوانه : ( دور أسعار الأراضي في إحداث وتوجيه التنمية العمرانية بالعاصمة المقدسة وبناء نموذج رقمي لدعم قرارات تثمين العقارات ) وتهدف الورقة الإجابة على الأسئلة التالية :
- ما أهمية عملية تثمين العقارات بصفة عامة والأبعاد النظرية والتطبيقية لها؟
- ما الطرق والأساليب المتبعة في تحديد العوامل المؤثرة في تقدير أسعار العقارات؟
- ما العوامل المؤثرة على أسعار العقارات بمكة المكرمة؟
إن الإجابة على التساؤلات السابقة تمثل الخلفية النظرية اللازمة للأجزاء التالية من البحث الممتد.
3- منهجية البحث
نظراً لنوعية البحث الممتد وتشعب الموضوع المراد دراسته وكذلك النتائج المستهدفة منه فسوف يكون لكل جزء منهجية مناسبة تحقق أهدافه، أما هذه الورقة فهي دراسة تمهيدية للموضوع ومدخل نظري عام وهو عبارة عن استعراض أهم نتائج الدراسات السابقة ذات الصلة ومناقشتها بإتباع المنهج التحليلي الوصفي في الاستعراض والمقارنة بين تلك النتائج، وسوف يتم التركيز على الدراسات العمرانية المتخصصة لتحليل وتقييم الهيكل العمراني لمكة المكرمة واستخلاص العوامل المؤثرة على تثمين العقارات تمهيداً لتحديد أوزانها النسبية وبناء نموذج رقمي لتثمين العقارات يناقش بالورقة التالية.
وباختصار فان الورقة الحالية سوف تتناول التعرف على العوامل المؤثرة في تثمين العقارات بمكة المكرمة، والورقة الثانية سوف تستعرض بناء نموذج رقمي لدعم قرارات تثمين العقارات، والورقة الثالثة سوف تختبر النموذج الرقمي المعد من الباحثين لدعم قرارات تثمين العقارات، أما الورقة الرابعة والأخيرة فسوف تتناول تقييم أسعار الأراضي والعقارات الحالية ودراسة إمكانية الاستفادة منها كعامل مهم في توجيه التنمية العمرانية.
4- أهمية عملية تثمين العقارات بصفة عامة والأبعاد النظرية والتطبيقية لها.
1-4 المفاهيم الأساسية المتعلقة بموضوع التقويم والتثمين
توجد عدة مصطلحات تطلق على العلاقة بين النقود والسلع هي : القيمة، الثمن، السعر، ويتطلب الأمر لتحديدها وجود خبير مقوم أو مثمن، لذا فان الأمر يقتضي التعرف على مفاهيم هذه العناصر فيما يلي (1) ( انظر المرجع رقم 1 ) :-
4-1-1 مفهوم القيمة : يستخدم المفهوم على إطلاقه في الفكر الاقتصادي للتعبير عن منفعة السلعة التي قد تتحقق بالاستخدام أو بالتبادل. وبالتالي تكون القيمة الاستعمالية : هي مدى قدرة السلعة على إشباع الحاجات، والقيمة التبادلية : هي المبلغ النقدي الذي يمكن دفعه في مقابلة السلعة. ويلاحظ هنا ان القيمة تتحدد بالتقاء العرض والطلب، وأن التكلفة تشير إلى الماضي بينما المنفعة تشير إلى المستقبل (1) .
4-1-2 مفهوم الثمن : يرى بعض الاقتصاديين أن معنى الثمن والقيمة واحد حيث يعبران عن العلاقة بين النقود والسلع، بينما يرى آخرون بان القيمة تعني معدل استبدال السلعة بالسلع الأخرى وان الثمن يعني معدل استبدال السلعة بالنقود، ونظراً لان المقايضة بين السلع لم تعد تستخدم إذاً فهذه التفرقة بين الثمن والقيمة لا مبرر لها.
ويرى بعض فقهاء المسلمين أن الثمن هو ما تراضى عليه البائع والمشتري في صفقة فعلية، بينما القيمة هي ما قدره وجوه أهل سوق السلعة بالنقود دون أن تكون هناك عملية تبادل فعلي (1).
4-1-3 مفهوم السعر : ويعبر عن معدل التبادل بين السلعة والنقود وبالتالي فهو يتحد مع مفهوم القيمة إذا كان السعر محدداً على السلعة عند عرضها للبيع، ويتحد مع مفهوم الثمن إذا قام المشتري بدفعه فعلاً، كما انه في أغلب الأحيان يرتبط تحديد السعر بالتكاليف وهامش الربح.
4-1-4 استخدامات التثمين العقاري : وهي استخدامات متعددة ولعل أهمها ما يلي (2):
1) الحصول على قرض بضمان أملاك.
2) تحديد قيمة التأمين لتغطية جزء من قيمة العقار.
3) اتخاذ القرارات الاستثمارية العقارية سواء ببيع الأملاك أو شرائها أو الاحتفاظ بها.
4) تعطي تقديراً لتكلفة مشروع ما وحساب تكلفة تشغيل المشروع مستقبلاً.
5) تقدير قيمة العقار من أجل حساب الضرائب العقارية، الدخل.
6) تقدير قيمة العقار من اجل تحديد أنصبة الورثة في التركة العقارية.
7) إجراء الدراسات التخطيطية وتوجيه التنمية.
4-2 نمط أسعار الأراضي بالمدن وتقييم الحالة الخاصة بمكة المكرمة
توضح الدراسات الخاصة بالتركيب العمراني للمدينة وتفسير تطورها وارتباط أجزائها وظيفياً أن لسعر الأرض دور فعالاً ومؤثراً في هذا التركيب، وأيضا بشدة التركيز في قلب المدينة الوظيفي والذي يمثل بؤرة الأنشطة الحضرية بها، فإذا كان الهدف الارتقاء العمراني بأهم أجزاء المدينة وهو مركزها الوظيفي والتاريخي فان لدراسة وتحليل سعر الأرض دور بالغ الأهمية في ذلك، وسوف يتم بالجزء التالي مناقشة النمط العام لأسعار الأراضي بالمدن عموماً وتقييم الحالة الخاصة بمكة المكرمة بصفة خاصة.
4-2-1 النمط العام لتوزيع أسعار الأراضي بالمدن
تعددت الدراسات المتخصصة في مجال الاقتصاد العمراني والتي تفسر العلاقة بين سعر الأرض وأجزاء المدينة المختلفة ويمكن إيجاز النمط العام لتوزيع وارتباط أسعار الأراضي بمكونات المدينة بصفة عامة كما يلي (3):-
1) تصل أسعار الأراضي لأعلى مستوياتها في مركز المدينة ثم تنخفض باتجاه الأطراف، وتكون أسعار الأراضي أكثر ارتفاعاً على الطرق الرئيسية وتقل تدريجياً كلما ابتعدت عنها.
2) تزداد أسعار الأراضي في مناطق الأعمال وبخاصة منطقة الأعمال المركزية والتي قد لا تكون هي نفس القلب التاريخي للمدينة.
3) تزداد أسعار الأراضي بالقرب من الاستخدامات الجاذبة للإسكان أو الخدمات، أو المحطات النهائية للمواصلات. كما تزداد أسعار الأراضي في المناطق المتميزة بصرياً.
4) قوانين وتشريعات الإسكان أو نظم البناء وتحديد المسطحات البنائية.
4-2-2 تقييم نمط أسعار الأراضي بالحالة الخاصة لمكة المكرمة توضح المقارنة بين أنماط توزيع أسعار الأراضي بالمدن وارتباطها بتركيبها الوظيفي والتاريخي وبين خصائص التركيب العمراني المماثلة بمكة المكرمة ما يلي :
1) يمثل مركز مكة المكرمة القلب التاريخي والوظيفي في نفس الوقت. ولندرة الأراضي وشدة الطلب على الإسكان والخدمات بالمركز في أوقات الذروة من قبل الحجاج والمعتمرين دور في زيادة عائد الاستثمارات وبالتالي زيادة أسعار الأراضي.
2) حرص الزوار على الإقامة بجوار الحرم المكي الشريف والحرص على الإطلالة على الكعبة المشرفة يزيد من مركزية المدينة وبالتالي تنامي الإيجارات ورواج التجارة مما يزيد من اسعار العقارات.
3) النمط العام لشبكة الطرق بمكة المكرمة مركزي إشعاعي مما يزيد من التركيز على جوانب الطرق الرئيسية التي ترتبط بمركز المدينة وبالتالي زيادة الأسعار.
4) يسمح نظام البناء المعمول به بالارتفاعات على الشوارع الرئيسية بمنطقة المركز مما يؤدي إلى زيادة أسعار العقارات بها. ويوضح الشكل رقم ( 1 ) مناطق تركز التنمية بالمنطقة المركزية.
يتضح مما سبق أن العوامل النظرية التي تؤدي إلى زيادة أسعار الأراضي في المدن عموما ملاحظة بوضوح في مكة المكرمة وبخاصة بالمنطقة المركزية، مما يوضح أهمية النظر في عمليات تقييم الأرض وتثمينها والحرص على الوصول إلى دقة اكبر لحفظ حقوق الملاك الذين سوف يشاركون بمشاريع التطوير.
4-3 أسلوب تثمين العقارات بمكة المكرمة
في الوقت الراهن تقوم لجنة رسمية بعملية تثمين العقارات في مكة المكرمة، وتعتمد عملية التقدير على خبرات كل من أعضاء اللجنة بعد النزول إلى الميدان والوقوف على العقارات المراد تثمينها والتداول والتدارس بين أعضاء اللجنة ومن خلال تقييم نتائج أعمال هذه اللجان تبين أن هناك بعض الملاحظات مثل :
1) يعتمد كل عضو من أعضاء اللجنة على خبراته الشخصية والتي غالباً ما تتعارض مع الأعضاء الآخرين وغالباً ما يتطرق النقاش إلى بروز بعض المحددات الجديدة التي لم تكن في حسبان احد منهم.
2) كان لطبيعة الخصائص الطبوغرافية ووعورتها تأثير مباشر على إمكانية الوصول لبعض العقارات، والوقوف عليها في الطبيعة مما يصعب عملية التقدير لأعضاء لجنة التثمين. ويوضح الشكل ( 2 ) الخصائص الطبوغرافية.
3) تتسم مناطق التثمين بالنسيج الحضري العضوي التلقائي والذي يتكون من العقارات غير المنتظمة الأبعاد والمتداخلة والصغيرة المساحة وذات الواجهات المحدودة، بالإضافة إلى ضعف نفاذية هذه العقارات على الطرق وشرايين تجميع الحركة مما يصعب المقارنة بينها ميدانياً.
4) تباينت تقديرات أعضاء اللجنة لسعر المتر المربع وبخاصة للقطع المطلة على الشوارع الرئيسة عن نفس تقديراتها لسعر المتر المربع بالملكيات المجاورة وبواجهة مماثلة مما قد يثير بعض الملاك وما يتبع ذلك من تأخير في تحديد قيمة التعويضات.
5) لم تراع بعض اللجان في تقديراتها تميز موقع عدد من العقارات وقربها من الحرم المكي الشريف، أو الدخل السنوي للعقار والمرتبط بنوع النشاط القائم بالعقار.
6) لم تراع اللجنة تشجيع نظام البناء بأمانة العاصمة المقدسة لتجميع الملكيات وتحفيزها من خلال نظام الشرائح وبعمق 35م للشريحة الأولى و35م للشريحة الثانية طالما لها واجهة على الشوارع الرئيسة، وهي من أهم المحددات المؤثرة في عائد استثمار العقار وبالتالي قيمته (4).]
وعلى العموم ومما سبق يمكن الخلوص إلى أن عملية تقييم وتثمين العقارات في مكة المكرمة وبخاصة بالمنطقة المركزية تتطلب طريقة علمية تطبيقية تقوم في الأساس على الرصد العلمي للعوامل الرئيسية المؤثرة في أسعار العقارات وبالاستفادة من خبرات المختصين في مجال التخطيط العمراني بالإضافة إلى أهل الخبرة واللجان الرسمية، ومن ثم بناء نموذج رقمي حاسوبي يدعم قرارات تثمين العقارات ويضع في اعتباره جميع العوامل والقضايا المؤثرة في عمليات التثمين.
5. الطرق والأساليب المتبعة في تقييم وتثمين العقارات.
5- 1 الأسس النظرية لتقييم العقارات
تتطلب عملية التثمين جمع وتنظيم وتحليل بيانات السوق للإجابة على تساؤلات المهتمين عن خصائص العقارات وقيمتها. وتستخدم الأساليب المحاسبية والإحصائية في التثمين ولكن لا يجب اعتبارها جوهر العملية فهذه الأساليب هي إحدى الأدوات التي يستخدمها الخبير المثمن لفهم أساسيات التعامل في سوق العقارات، هذا بالإضافة إلى أهمية فهم المناخ القانوني الذي تتم فيه التعاملات في سوق العقارات،وتمر عملية التثمين بالعديد من الخطوات وهي (2) :-
1) تعريف مشكلة التثمين 4) تكوين رأي عن أقصى وأفضل استخدام للعقار المعني.
2) تخطيط التثمين. 5) تقدير قيمة العقار.
3) جمع البيانات الخاصة بالعملية وتحليلها. 6) إعداد التقرير.
ويرى خبراء التثمين أن تعريف التثمين هو مفتاح عملية التثمين ذاتها، فإذا لم تحدد المشكلة بوضوح تفقد التحليلات والنتائج المترتبة عليها صلتها بالموضوع ولذلك فكل خطوة من الخطوات التالية يجب تكملتها بعناية وبطريقة صحيحة.
1-1-5 الخطوات المتبعة في تثمين العقارات
ويمكن تلخيصها في الخطوات التالية (5):
1) التعريف بالعقار وتحديد حقوق الملكية 4) وصف الافتراضات والشروط المقيدة للتثمين.
2) تحديد تاريخ سريان التثمين 5) تحديد الغرض من التقييم .
3) تحديد القيمة المراد تقديرها 6) تحديد أي عوامل خاصة تحد من قيمة التقييم.
ومن المعلومات السابقة يتم تحديد الطريقة الأنسب لعمل التقييم وفي كثير من الأحيان تكون الطريقة الصالحة واحدة فقط لتعذر جمع المزيد من المعلومات.
5-1-2 المقصود بتحديد القيمة المراد تقديرها : وهي تختلف باختلاف نوع القيمة المطلوب تحديدها. وهذه الأنواع كالتالي (2):-
قيمة السوق : وتعرف على أنها أعلى سعر ممكن يجب أن يصل إليه العقار في سوق تنافسي مفتوح.
قيمة الاستثمار :وهي قيمة العقار بالنسبة لمستثمر له أهداف استثمارية محددة.
القيمة الضمنية : هي القيمة بالنسبة لمشتر معين اعتماداً على دوافع خاصة باحتياجات بعينها.
القيمة التأمينية : وهي تكلفة الإحلال بالنسبة للأجزاء المعرضة للتلف والانهيار في العقار.
القيمة التقديرية ( الجزافية ): وهي قيمة العقار من اجل دفع الضريبة وقد تكون مساوية لقيمة السوق.
القيمة العادلة : هي السعر النقدي الممكن توقعه للعقار بصورة معقولة في عملية بيع عاجلة وفي ظل كل الظروف المطلوبة لتحقيق " بيع عادل " ويعني أن كل من البائع والمشتري يتصرف بدون حاجة ملحة للبيع أو الشراء، ويختلف عن البيع الجبري أو البيع من اجل التصفية. ويجب على الخبير المثمن أن يقدر السعر النقدي الذي يمكن الحصول عليه عند عرض العقار في السوق المفتوحة لمدة مناسبة ومع الأخذ في الاعتبار نوع العقار وأحوال السوق المحلية. والجدير بالذكر أن نظام النزع للمصلحة العامة السعودي أخذ هذه النقطة ( القيمة العادلة ) في الاعتبار. وعليه فان هذا البحث يتبنى مفهوم القيمة العادلة المذكورة أعلاه في تحديد أسعار العقارات.
5-2 العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي
ومن خلال الدراسة المكتبية والحقلية التي قام بها الباحثون أتضح وجود شبه اتفاق على مجموعة هامة من العوامل المؤثرة في أسعار الأراضي (3) ويمكن تصنيفها إلى النوعيتين التاليتين :-
5-2-1 عوامل تزيد من قيمة الأرض
1) سند الملكية وقوته. 5) وجود المرافق العامة والخدمات.
2) قلة حصص الملكية بين شركاء. 6) المساحة المناسبة للاستخدام.
3) الموقع داخل المدينة واتصاله بالشوارع الرئيسية. 7) الطلب مع قلة العرض وفرص الاستثمار.
4) الأبعاد المناسبة والشوارع العريضة. 8) طبيعة التربة المناسبة من الأرض واستوائها.
5-2-2 عوامل تقل من قيمة الأرض
1) وجود نزاع قضائي. 4) وجود مشاكل أمنية ( بوجودها يقل السعر).
2) وجود مستأجر بالعقار. 5) وجود حقوق مادية أو عينية على العقار.
3) صعوبة الوصول إلى الموقع نتيجة التضاريس أو ضيق الشوارع ..الخ.
5-3 مستويات خبرات التثمين العقاري
يمكن تحديد مستويات خبرات التثمين العقاري على النحو التالي (2):
5-3-1 التثمين الفردي العام إن تقديرات الأفراد للثمن أو القيمة يتأسس على ما يعرفونه وما سمعوه من أصدقائهم وجيرانهم. وقد يرتكبون أخطاء تكلفهم غالياً عند بيعهم أو شرائهم عقاراً.
5-3-2 تثمين المستثمرين وتعتمد قراراتهم على معلوماتهم عن السوق ويميلون إلى الواقعية في تقييمهم للعقار. فأحكامهم تتأسس على ما يمكن للعقار أن يغله من العائد.
5-3-3 تثمين وسطاء بيع ( سماسرة ) العقارات وإجراءاتهم تتأسس على معلوماتهم عن السوق العقاري والأنشطة الدائرة به. وذوي الخبرة منهم قد لا يتبعون العملية التثمينية.
5-3-4 تثمين خبراء التثمين العقاري المحترفين
والخبير المحترف باعتباره مهنياً محترفاً يقوم بوضع قيمة موضوعية وحقيقية وواقعية للعقار بعد تحليل كل البيانات المرتبطة بالعقار والمتوافرة بالسوق.
ويرى الباحثان أن عملية التثمين لمناطق كبيرة تشتمل على عدد كبير من العقارات المتجاورة ( أكثر من 30 عقار) من الأفضل أن يقوم بها خبير تثمين بالتعاون مع مخطط عمراني ومن خلال تحديد قيمة العقار بالمقارنة بالعقارات الأخرى المحيطة، وبإتباع طريقة علمية موضوعية تضع في اعتبارها جميع العناصر الوارد تأثيرها على عملية التقييم، ويمكن الاستعانة في عمل ذلك بالأساليب والتطبيقات المتقدمة في علوم الإحصاء ونظم المعلومات الجغرافية من خلال إعطاء قيمة أو درجة محددة لكل عقار حيث تعكس تلك الدرجة معظم الجوانب العمرانية. هذا وبالاستعانة بخبرات القائمين بعملية التثمين العقاري يمكن تطوير تلك العملية لتكون أكثر دقة وتتفادى المرئيات الشخصية التي قد تتأثر في بعض الأحيان بتبني رؤى غير دقيقة تؤدي إلى تفاوت مرئيات خبير عن آخر، وهو ما نحاول تفاديه ببناء النموذج الرقمي للتثمين.
5-4 الأساليب المتبعة في تثمين العقارات
إن قوى السوق ( العرض والطلب ) تتفاوت من مدينة لأخرى ومن موضع لآخر ومن وقت لآخر ومن ثم تتفاوت الأساليب المتبعة في تثمينها والتي يمكن تصنيفها إلى ما يلي :
- أساليب منهجية نظرية لم يتم تطبيقها فعلياً بل هي طرق استهدفت معالجة قصور محدد مثل وضع تعريف لجوانب عملية التثمين أو لمناقشة طرق تم تبنيها.
- أساليب تطبيقية عملية تم انتهاجها مثل تلك المتبعة من قبل لجان التقدير سواء الحكومية أو من قبل المراكز البحثية المدعمة للمشروعات الاستثمارية.
وتتلخص تجربة التسعير أو تقييم العقارات في مكة المكرمة في كونها تعتمد على الأسلوب الثاني إلا أننا نستهدف في هذا البحث الممتد عموماً التأصيل كما ذكر سابقاً.
6. الاسترشاد بنتائج الدراسات التحليلية لعمران مكة المكرمة.
تعد دراسة المخطط الهيكلي للمنطقة المركزية ( 1425هـ) أكثر الدراسات التحليلية التفصيلية عمقاً حيث قارنت بين حالة البيئة العمرانية المتداعية والمخطط الهيكلي للاستعمالات الرئيسية المستهدفة بالمنطقة، وتناولت العديد من القضايا والعناصر التي تمكننا من استنباط العوامل المؤثرة في تقدير أسعار العقارات، ونسرد فيما يلي ملخص عن أهم النتائج ذات العلاقة بهذا البحث (6).
6- 1 أهم ملامح العمران الحالي بالمنطقة المركزية بمكة المكرمة(6)
يقع الحرم المكي الشريف في وادي ضيق ذي مساحات منبسطة محدودة للغاية وهذا الوادي محصور بين سبعة قمم مشكلة خمسة مداخل رئيسية، ويوضح الشكل(3) استعمالات الأراضي القائمة كما يلي:
1) قدرت مساحة المواقع المنبسطة حول الحرم بحوالي 20% من إجمالي مساحة المنطقة المركزية وتشغل المباني الحديثة ذات التركيز الرأسي جانبي مسارات الحركة المؤدية لها. وتحجب المباني المناطق الداخلية المتداعية وغير المخدومة بالسيارات.
2) معظم مناطق القمم والسفوح المطلة على الحرم تفتقد إلى خدمة السيارات ومعزولة عن الوادي إلا بسلالم للمشاة.
3) تبلغ نسبة العقارات التي تقل مساحتها عن 150م2 حوالي 64% من إجمالي الملكيات شكل ( 4 ).
4) يقدر نصيب الحاج من السكن حاليا 3م2 في حين يستهدف زيادتها إلى 16م2 مستقبلاً مما يوضح الاحتياج الضروري والملح إلى مضاعفة الثروة العقارية للإسكان الموسمي إلى خمسة أضعاف تقريباً لتلبية الاحتياجات الفعلية لإسكان الحجاج حتى عام الهدف 1450هـ. ويوضح الشكل ( 5 ) تقييم الهيكل العمراني الحالي والشكل ( 6 ) المخطط الهيكلي المقترح للمنطقة المركزية.
7. القضايا والعناصر ذات الصلة بعملية تثمين العقارات بمكة المكرمة
وكخلاصة لما سبق يمكن القول أن نتائج الدراسات العمرانية تشير إلى محدودية المساحات المتاحة للتطوير والمتأثرة بالخصائص الطبوغرافية والتي زاد من حدتها سماح نظام البناء بالتركيز في الوادي مما أسهم في تقليص غلق التنمية على سفوح وقمم الجبال بداخل المنطقة، ونظراً إلى تعدد مكونات هذه المشكلة قام الباحثان بتناول القضايا والعناصر المؤثرة بناءً على ما يلي:-
- استعراض الدراسات التحليلية لعمران المدينة المقدسة.
- إعادة ترتيب هذه العناصر وفق الأولويات.
- تحديد أوزان نسبية للعناصر المؤثرة في أسعار الأراضي ( خلال البحث التالي ) للمساعدة في صياغة النموذج الرقمي لتقدير الأسعار والذي سوف يتغير السيناريو المناسب له وفق خصائص المنطقة أو الهدف من التثمين.
أما كيفية تحديد وتصنيف القضايا والعوامل المؤثرة على عملية تثمين العقارات فان الأساس في تحديدها والمبدأ العام المتبع من قبل الباحثين هو أن تغطي معظم الاحتمالات الوارد تأثيرها على أسعار الأراضي، لأنها بذلك سوف تسهل المهمة كافتراضات مبدئية للمتخصصين في بناء النموذج الرقمي المستهدف لتثمين العقارات سواء المخطط العمراني أو المتخصص في نظم المعلومات الجغرافية، كما أن استنتاج هذه العوامل جاء بطريقة الملاحظة العلمية من خلال العمل بالعديد من مشاريع التطوير الكبرى بمكة المكرمة. ونستعرض فيما يلي أهم هذه العوامل ومرفق بكل منها قيمها الداخلية كافتراضات مبدئية افترضها الباحثان تغطي معظم الاحتمالات لجامع البيانات والمعلومات :
7-1 موقع قطعة الأرض الجغرافي من المدينة
1) القطاع الرئيسي ضمن المدينة. 4) البلوك " ويشمل الملكيات المتصلة والمحاطه بالشوارع".
2) داخل أو خارج المنطقة المركزية. 5) القرب من الحرم المكي الشريف
3) الحي ونوعه " سكني، تجاري، صناعي وحرفي،.الخ ".
7-2 وضع المنطقة العمراني وقطعة الأرض الحالية من خطط التنمية المستهدفة
1) منطقة عضوية أو تلقائية. 3) عقارات مقترح اختزالها للشوارع.
2) منطقة مخططة. 4) عقارات مقترح تخصيصها للخدمات العامة.
7-3 إمكانية الوصول إلى المنطقة وقطعة الأرض بالوضع الحالي والمستهدف
1) محور إشعاعي. 4) شرايين تجميع الحركة الثانوية.
2) محور دائري. 5) عقار بمنطقة داخلية معزولة.
3) شرايين تجميع الحركة الرئيسية. 6) بسفح مخدوم بسلالم للمشاة فقط.
7-4 الخصائص الطبوغرافية للمنطقة.
1) مناطق منبسطة بالأودية ومرتبطة بمحاور الحركة.
2) مناطق منبسطة بالقمم الجبلية وغير مرتبطة بمحاور الحركة.
3) مناطق السفوح " بداية السفح، وسط السفح، أعلى السفح ".
4) نسبة الميول وإمكانية استغلالها عمرانيا.
7-5 مساحة قطعة الأرض.
1) أقل من 60 متر2. 5) من 301 إلى500متر2.
2) من 61 إلى 100 متر2. 6) من 501 إلى1000متر2.
3) من 101 إلى 150متر2. 7) من 1001 إلى 1500متر2.
4) من 151 إلى 300 متر2. 8) أكثر من1500متر2.
7-6 الوضع العمراني الحالي للعقار.
1) بحالة جيدة وأكثر من 5أدوار. 4)بحالة متوسطة واقل من 5 أدوار.
2) بحالة جيدة واقل من 5 أدوار. 5) بحالة رديئة.
3) بحالة متوسطة وأكثر من 5 أدوار. . 6) مهدم. 7) فضاء.
7-7 التميز البصري للعقار والقرب من الحرم المكي الشريف.
1) ذو إطلالة مباشرة على الحرم المكي الشريف. 5) ما بين 200 و400متر.
2) إطلالة متوقعة بعد التخطيط. 6) مابين 400 و600متر.
3) ليس له إطلالة. 7) ما بين 600 و 800 متر.
4) قريب من الحرم وفي حدود 200متر. 8) مسافة اكبر من 800 متر.
7-8 طول وعدد واجهات العقار.
1) عدد الواجهات للعقار. 2) عرض الشارع. 3) نسبة طول الواجهة إلى طول محيط العقار.
7-9 الاستغلال الحالي للعقار.
1) إسكان دائم. 3) تجاري 5) أماكن انتظار.
2) إسكان موسمي. 4) خدمات عامة. 6) غير مستغل.
7-10 موقف العقار من اشتراطات نظام الارتفاعات وضوابط الهيئة.
1) معامل البناء وفق نظام البناء المتبع. 3) نسبة البناء المسوح بها من الأرض.
2) الارتفاع المسموح به. 4) الكثافة العامة بالمنطقة وأقصى عدد للأدوار.
7-11 متوسط الأسعار الحالية بالمنطقة المحيطة بالعقار.
1) الحد الأدنى لسعر المتر المربع بالبلوك.
2) متوسط سعر م2 من الأرض. 4) متوسط سعر متر الأنقاض للمباني ذات الحالة الرديئة.
3) الحد الأقصى لسعر م2من الأرض. 5) متوسط سعر متر الأنقاض للمباني ذات الحالة الجيدة.
7-12 موقع العقار من مراكز الخدمات العامة.
1) موضع متميز ومباشر على مراكز الخدمات.
2) موقع متوسط. 3) موقع بعيد هامشي من مراكز الخدمات.
7-13 مستوى خدمات البنية الأساسية المتاحة.
1) الاتصال بشبكات المياه.
2) الاتصال بشبكات الصرف الصحي. 3) الاتصال بشبكة تصريف السيول.
7-14 العقار والمناخ
1) اتجاه الشمال. 3) اتجاه الشرق.
2) اتجاه الجنوب. 4) اتجاه الغرب. 5) أخرى ( بين اتجاهين – أكثر من اتجاه ).
7-15 العقار والعوامل البيئية
1) بعيد عن مخاطر السيول. 3) تضرر المنطقة من السيول.
2) تضرر مباشر للعقار من السيول 4) قريب من مناطق الانهيارات الجبلية.
7-16 أنواع الملكيات / ملاك العقار.
1) مواطنون / غير مواطنون. 2) شركات. 3) أملاك أوقاف.
4) أملاك حكومية. 5) ملاك غيب . 6) حكر .
7-17 الدخل السنوي للعقار.
1) إجمالي القيمة الإيجارية. 4) مسطح أماكن الانتظار.
2) عدد الوحدات السكنية والمسطح م2. 5) متوسط الدخل اليومي بالأوقات العادية.
3) عدد الوحدات التجارية والمسطح م2. 6) متوسط الدخل اليومي بأوقات الذروة.
7-18 القيمة الدينية أو التراثية للعقار.
وترتبط القيمة الدينية أو التراثية للعقار بالبعد الثقافي والتاريخي للمنطقة، ويتم تحديد هذه العقارات وإبراز قيمتها عند إعداد المشروعات العامة وخصوصاً ذات الطابع التراثي أو المعنية بالحفاظ على النسيج العمراني، ويعطي هذا العامل قيمه مضافة تختلف عن القيمة السوقية للعقار، ولذلك فمن المفترض استثناء مثل هذه النوعية من العقارات بالمنهج المتبع في التقييم والتعامل معها وفق محددات أخرى ومنها على سبيل المثال ( موضع مولد نبي الهدى صلى الله عليه وسلم شرق الحرم المكي الشريف ).
الخلاصة المرحلية للبحث الممتد :
لقد ناقشت هذه الورقة البحثية الأولى من البحث الممتد إلى إيضاح المفاهيم الأساسية والتمييز بين المفردات والمصطلحات المستخدمة في عملية تثمين وتقييم العقارات بصفة عامة، كما خلصت الورقة إلى مجموعة من العوامل المؤثرة في تثمين العقارات بمكة المكرمة والتي سوف يتم لاحقاً تحديد الأوزان النسبية لها وتصميم نموذج رقمي لقياسها.
قائمة المراجع :
1) عمر، محمد عبد الحليم ( يونيو 2002م ) ، " الأسس العلمية للتقويم والتثمين في الفكر الاقتصادي والتطبيق الاقتصادي المحاسبي "، مؤتمر تنشيط السوق العقاري المصري، مركز صالح كامل للاقتصاد الإسلامي، جامعة الأزهر، والجمعية المصرية لمثمني الأملاك العقارية.
(2 الحبشي، سيد سيد ( يونيو 2002م )، " أصول وفنون التثمين العقاري والبيع بالمزاد العلني "، مؤتمر تنشيط السوق العقاري المصري، مركز صالح كامل للاقتصاد الإسلامي، جامعة الأزهر، والجمعية المصرية لمثمني الأملاك العقارية.
3) فراج، سيف الدين أحمد ( مارس 2004م )، نهلة القدسي، " آلية التحكم في أسعار الأراضي كمطلب للحصول على مسكن ميسر "، ندوة الإسكان الثانية، الهيئة العليا لتطوير مدينة الرياض.
(4 أمانة العاصمة المقدسة(1424هـ)، وزارة الشئون البلدية والقروية، "نظام ارتفاعات البناء بمكة المكرمة ".
5 ) أنيس، أحمد رجائي( يوليو 2003م )، " السوق العقاري وأسس التقييم " ، مركز التقييم العقاري، جامعة القاهرة، كتيب التدريب، القاهرة.
(6 الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة (1424هـ)، " المخطط الهيكلي للمنطقة المركزية بمكة المكرمة".
7) مركز صالح كامل للاقتصاد الإسلامي( يونيو 2002م )، " أبحاث مؤتمر تنشيط السوق العقاري المصري "، والجمعية المصرية لمثمني الأملاك العقارية،جامعة الأزهر.
8) الهيئة العليا لتطوير منطقة مكة المكرمة ( 1424هـ )، " الضوابط الفنية لمشاريع تطوير المنطقة المركزية بمكة المكرمة ".
جمعية جغرافي كردستان
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق