تقييم الحاجة السكنية لذوي الدخل المحدود في إطار النمو العمراني لمدينة عمان الكبرى

تقييم الحاجة السكنية لذوي الدخل المحدود في إطار النمو 

العمراني لمدينة عمان الكبرى 

إعداد 

حسان عيسى وديع القبعين

المشرف

الأستاذ الدكتور مجدي توفيق

قدمت هذه الرسالة استكمالاً لمتطلبات الحصول على درجة

الماجستير في هندسة العمارة - كلية الدراسات العليا

الجامعة الأردنية 

2004

	الصفحة			الموضوع
ب			أعضاء لجنة المناقشة
ج			الإهداء
د			الشكر
هـ			فهرس المحتويات
ح			فهرس الجداول
ي			فهرس الأشكال
ك			الملخص باللغة العربية
			منهجية الدراسة
2			1-المقدمة
3			2-مشكلة الدراسة
4			3-أهمية الدراسة
4			4- هدف الدراسة
5 5			5- أدوات الدراسة 6- منهجية البحث
6			7- متغيرات الدراسة
7			8- المعالجات الإحصائية المستخدمة
7			9- فرضيات الدراسة
8			10- حجم العينة.
		9		الفصل الأول: الإطار النظري
10			1-1- مقدمة
14			1-2- ظاهرة التحضر، نظرة عامة
16			1-3- مشكلة الإسكان
17			1-4- نمط التحضر السريع
22			1-5- تدهور المناطق الريفية
25			1-6- أنظمة الإسكان في العالم الثالث
26			1-7- الأبعاد الاجتماعية والاقتصادية لقطاع الإسكان
30 31 31			1-8- استهلاك الوحدات السكنية 1-9- التناسب بين التكلفة ودخل الأسرة 1-10- تأثير العوامل الاجتماعية
34			1-11- العوامل المؤثرة في الطلب على الإسكان
36			1-12- العقبات التي تواجه التخفيف من حدة المشكلة
37			1-13- التوزيع السكني
38			1-14- برامج الإسكان
	47			الفصل الثاني: الاسكـان في الأردن
49			2-1- مقدمة
50			2-2- تطور معدلات النمو السكاني
54			2-3- أنماط المساكن
54			2-4- دخل الأسرة
55			2-5- استراتيجية الإسكان الوطنية
57			2-6- أهداف استراتيجية الإسكان في الأردن
61			2-7- الأطر المؤسسية المعنية بالإسكان
		61		أ. القطاع العام
61			مؤسسة الإسكان
63			دائرة التطوير الحضري
65			سلطة وادي الأردن
66			بنك الإسكان
		68		ب. القطاع الخاص
70			جمعيات الإسكان التعاونية
70			2-8- تمويل الإسكان في الأردن
70			المؤسسات المالية العقارية
73 75			شركات البناء الخاصة 3-9- عوامل أخرى تؤثر على الطلب على الإسكان
81			الفصل الثالث: نتائج الدراسة الميدانية
82 80			3-1- مقدمة 3-2- أدوات الدراسة
83			3-3- ثبات مقياس الدراسة
83			3-4- متغيرات الدراسة
85			3-5- محددات الدراسة
85			3-6- خطوات تطبيق الدراسة
86			3-7- المعالجات الإحصائية المستخدمة
87			3-8- حجم العينة
91			مناقشة الفرضيات
118			خلاصة الدراسة الميدانية
121			الفصل الرابع: الاستنتاجات والتوصيات
122 124			4-1- الاستنتاجات 4-2- التوصيات
126			المراجع
129			الملاحق

ملخص

هدفت الدراسة إلى معرفة حجم وواقع مشكلة الإسكان لذوي الدخل المحدود/المتدني في الأردن، بالإضافة إلى تحديد مساهمات القطاعين العام والخاص في المشاركة بتأمين المسكن، وما هي أهم المعيقات التي تواجه قطاع الإسكان، والتعرف على العوامل التي زادت من مشكلة إسكان ذوي الدخل المحدود.

ولقد قام الباحث ببناء استبانة مكونة من 30 فقرة تقيس مشكلات إسكان ذوي الدخل المحدود/المتدني، ولقد وزعت الاستمارة على عينة مقدارها 258 فرداً من المواطنين ذوي الدخل المحدود.

ولقد توصلت الدراسة إلى إن الجهود المبذولة لتوفير المسكن الملائم في المجتمعات النامية، ما زال بعيداً عن تأمين فئات الدخل المحدود/المتدني بالسكن الملائم، وكان من اسباب ظهور مشكلة إسكان ذوي الدخل المحدود بسبب عدم التوافق بين الاحتياجات والامكانيات والظروف الاجتماعية والاقتصادية المتعددة، كما تبين من الدراسة إن مشكلة إسكان محدودي الدخل ليست مشكلة بناء المساكن وتوفيرها، وإنما المشكلة تكمن في توفير المسكن المناسب والملائم الذي يلبى الاحتياجات الأساسية في بيئة توفر الخدمات الصحية والتعليمية والترفيهية، كما تبين عدم وجود معايير سكنية في الأردن لفئات السكن، واقتصارها على المساحات والارتدادات والنسب الطابقية، دون معالجتها ضمن الأطر الاجتماعية والبيئية والاقتصادية للتجمعات السكنية.

ومن أهم الاستنتاجات التي توصلت إليها الدراسة أن المؤسسات الإسكانية والدوائر ذات العلاقة بالإسكان في القطاعين العام والخاص لا زال لا يربطها أي رابط رسمي وتفتقر إلى التنسيق فيما بينها، الذي يفسر عدم تحقيق نجاح ملحوظ في تأمين ذوي الدخل المحدود بالسكن الملائم.

ولقد اوصت الدراسة بضرورة التنسيق بين المهندسين المعماريين والمهندسيين المدنيين بإستحداث انماط سكنية جديدة لذوي الدخل المحدود تتسم بالبساطة والواقعية، مع رخص الكلفة والمحققة لاحتياجاتهم الاجتماعية و الاقتصادية لتلك الفئة. ووضع سياسات شاملة ومدروسة تعتمد على المعلومات والاحصائيات الدقيقة والحديثة بالإضافة إلى ضرورة اعطاء الإسكان الشعبي الأولوية الأولى في الخطط التنموية والبرامج والسياسات الإسكانية، وحث المختصين بالبحث عن سبل تخفيض كلفة المسكن.ضرورة تشجيع اقامة الجمعيات التعاونية للإسكان خصوصاً لذوي الدخل المحدود/المتدني والتنسيق بينها وبين المؤسسات العامة المعنية للإستفادة من التسهيلات التي تقدمها هذه المؤسسات العامة.

Evaluation of the thesis hgusing needs of the employees of fixed Income within the frame frame of Housing Development Amman Muwiapality for the first decade of third mellinueum.

By

Hassan I. W. Al. Qbain

Supervision

Dr. Majdy Tewfik

ABSTRACT

The study aimed at recognizing the size and the fact of housing problem of those of limited/ low income in Jordan in addition to defining the contributions of both sectors: public and private in participating in providing residence. And the mast important impediment facing housing sector and determining the factor which increased the housing problem of those of limited income.

The researcher developed a questionnaire consisting of (30) clauses measuring the housing problems of those of limited/ low income. The document was distributed on a sample of (258) persons of limited income citizens.

The study found out that efforts exerted for providing appropriate housing in the developed societies is still far low income. One of the reasons of housing problems to those of limited income was the unconformity of several requirements, capabilities and social and economic circumstances. It was constructing and providing housing. The problem was in providing proper housing which meets the basic requirements in an environments providing health, educational and recreational services. There were not also housing standards in Jordan for housing categories. They were restricted to areas, setbacks (retaining walls) and floor percentage without handling them within the social, environmental and economical frameworks of  housing compounds.

Importantly, the study concluded that housing establishment and relevant housing authorities of public and private which construe that no success has been achieved in providing proper housing for those of limited income.

The study recommended that coordination is to be made between architects and civil engineers by creating new housing patterns for those of limited income, and characterized by simplicity and reality in addition to cheaper costs which meet their social and economical needs. Inclusive and studied policies are to be adopted, depending on accurate and new information and statistics. Moreover, the popular housing is to be given the priority in the development plans and in housing policies and programs. Those who are concerned should be urged to search for lower housing cost. In the meantime, the housing cooperative committees should be encouraged especially for those of limited/low income and coordination is to be made between the concerned general establishment for utilizing the facilities provided by those establishments. 

   

منهجية الدراسة

1- المقدمة:

تتسم المشكلة الاسكانية بشكل عام بكونها مشكلة عالمية لا تعرف دولاً ولا حدوداً، حيث أنها تواجه دول العالم كافة سواء كانت المتقدمة منها أو النامية، إلا أن الفرق هنا هو في مدى قدرة الدول على مواجهة تلك المشكلة والتصدي لها. فنجدها أقل وطأة في الدول المتقدمة منها في الدول النامية التي تعتبر تلك المشكلة من أهم المشاكل وأعقدها، وخاصة وأن مفهوم المسكن لم يعد يقتصر على المأوى فحسب بل تعدى ذلك ليشمل توفير البنى التحتية والخدمات الاجتماعية التابعة بمستوى لائق يحقق العيش الكريم للأسرة، ويرفع من المستوى العام للبيئة العمرانية.

وكون الأردن يعد من الدول النامية، فالمشكلة الإسكانية فيه تعتبر واحدة من أكبر المشاكل المتشعبة، ويزيد من تعميق هذه المشكلة الزيادة السكانية العالية نتيجة لارتفاع معدل الزيادة السكانية الطبيعية والذي وصل إلى 4.6%، بالإضافة إلى  توالي الهجرات الداخلية والخارجية، وتمركز هؤلاء المهاجرين في المناطق الحضرية. حيث كانت تلك الهجرات وبخاصة القسرية منها سبباً مباشراً في نشوء طفرات سكانية مفاجئة، والأثر الواضح في تعميق حدة المشكلة الإسكانية في الأردن، وبشكل خاص في المدن.

ونتيجة لذلك أصبح الطلب هائلاً على الوحدات السكنية، وقطع الأراضي الصالحة للبناء ضمن المناطق الحضرية، مما ادى إلى ارتفاع اسعار الأراضي والوحدات السكنية، بالإضافة إلى ارتفاع الإيجارات حتى أصبح من الصعب العثور على وحدة سكنية مناسبة، خصوصاً للأسر ذوات الدخل المحدود/ المتدني.

ورغم الطفرة العمرانية التي شهدتها المملكة في العقدين الأخيرين وتزايد أعداد المساكن المعروضة للبيع، إلا أن ما كان معروضاً من المساكن لم يكن يناسب مطلقاً فئات الدخل المحدود/ المتدني بسبب ارتفاع الأسعار، حيث لم تكن هذه الوحدات ضمن إمكانياتهما المادية، مما تسبب ذلك في ظهور خلل واضح بين العرض والطلب.

تعريف:

عندما يرد مصطلح "فئات الدخل المحدود/ المتدني" في متن هذه الرسالة فالمقصود هو الفئات ذوات الدخل المنخفض التي لا يتجاوز دخل الأسرة (200) ديناراً أردنياً شهرياً، علماً بأن هذه الأسر تقبع في أدنى مستوى معيشي خصوصاً الساكنين منهم في المناطق الحضرية، ناهيك عن فقراء الحضر الذين لا دخل مادي منتظم لهم ولا تشملهم هذه الدراسة.

2- مشكلة الدراسة

يعتبر الأردن من الدول التي تشهد نمواً سكانياً متسارعاً، سواء بارتفاع معدل النمو الطبيعي للسكان، أو النمو الحضري المتركز في المراكز الحضرية. ونظراً للأحداث الاقتصادية المتسارعة التي مر بها الأردن، باعتباره يحتل موقعاً استراتيجياً بين الدول العربية، كذلك الأحداث السياسية التي مرت بها المنطقة منذ عام 1948م، إلى حرب الخليج الثانية، فقد تسبب كل ذلك في زيادات مفاجئة في عدد السكان، وتفاوت معدلات الدخل، واضطراب الأسعار في الأسواق المحلية، ومع مرور الوقت تضاعفت أعداد ما يسمى فئات الدخل المحدود المتدني.

ومن جانب آخر فإن ذوي الدخل المحدود الذين يفرض عليهم الوضع الاجتماعي والمادي أن يسكنوا مساكن بالايجار في المدن بفعل أماكن العمل فمعظمهم يعاني من عدم توفر المسكن المناسب وأغلب هؤلاء هم من الموظفين، والكثيرين من أمثالهم.

3- أهمية الدراسة:

تكمن أهمية الدراسة في انها تتناول موضوعاً ذا أهمية عالمية ووطنية، وكونها تشغل اهتمام كافة الحكومات في العالم النامي تحديداً، فإن تأمين المسكن يعد مطلباً رئيسياً لكل مواطنيهاً كان غنياً أم فقيراً، ولهذا فإن أهمية الدراسة تكمن فيما يلي:

1-  معرفة حجم وواقع مشكلة الإسكان لذوي الدخل المحدود/ المتدني في الأردن.

2-  معرفة دور القطاعين العام والخاص في تأمين فئة الدخل المحدود/ المتدني بالحاجة السكنية المناسبة.

3- البحث في أهم المعيقات والصعوبات التي تواجه القطاعين العام والخاص في الحد من مشكلة الإسكان لذوي الدخل المحدود/ المتدني.

4- معرفة الاسباب التي زادت من حدة مشكلة إسكان ذوي الدخل المحدود/المتدني وبخاصة في العقود القليلة الماضية.

4- هدف الدراسة:

يكمن هدف الدراسة في سعيها الاجابة عن بعض التساؤلات الهامة التالية:

1-ما حجم وواقع مشكلة الإسكان لذوي الدخل المحدود/ المتدني في الأردن.

2-تحديد مساهمات القطاعين العام والخاص في تأمين المسكن لتلك الفئة.

3- معرفة أهم المعيقات التي تواجه قطاع الإسكان والتوصل إلى بعض الأفكار الواقعية التي ربما تساهم في الحد من تضخم مشكلة الإسكان لتلك الفئة.

4-ما هي العوامل والأسباب التي زادت من تفاقم مشكلة إسكان ذوي الدخل المحدود/ المتدني في الأردن.

5- ما هي طبيعة التشريعات والأنظمة والقوانين الأردنية؟ وكيف يمكن أن تساهم في الحد من المشكلة؟

5- أدوات الدراسة:

لتحقيق أهداف الدراسة الحالية تم وضع مقياس إحصائي خاص للتعرف على أبعاد المشكلة حيث يتكون ذلك المقياس في صورته النهائية من (30) فقرة تقيس مشكلات إسكان ذوي الدخل المحدود موزعة على ثلاث مجالات رئيسية ذات العلاقة وهي:

-       مشكلات اقتصادية.

-       مشكلات القطاع لعام.

-       مشكلات القطاع الخاص.

6- منهجية البحث:

وسائل جمع البيانات: تعتمد الدراسة على دعامتين إحداهما نظرية والأخرى ميدانية، أما من الناحية النظرية فتعتمد على الاستفادة من بعض المراجع والمصادر العلمية التي تتعلق باسكان دول العالم الثالث، وبعض الأبحاث العلمية عن مشاكل الإسكان من جوانب اقتصادية، اجتماعية، وتشريعية.

أما من الناحية الميدانية فكان من الضروري تحديد كمية ونوعية ومستويات الدخل للأسر المعنية في دراسة تفاصيل هذه المشكلة وقد أمكن ذلك عن طريق إجراء الدراسة الميدانية لعينة عشوائية لتحديد الأسباب الكامنة وراء تفاقم مشكلة الإسكان لذوي الدخل المحدود.

7- متغيرات الدراسة:

أ. المتغيرات المستقلة:

تشمل الدراسة على المتغيرات المستقلة التالية:

1.   الحالة الاجتماعية وحددت لها أربعة مستويات: أعزب، متزوج، مطلق، وأرمل.

2.   المستوى التعليمي وحدد له أربعة مستويات: ثانوية وأقل، دبلوم، بكالوريوس، ودراسات عليا.

3. الدخل الشهري للأسرة وحدد له أربع مستويات:

- 150 فأقل              -151-250،

-  251-350 دينار       - 351 دينار فما فوق.

4. ملكية المسكن وحدد له مستويان: استئجار، وملك.

ب. المتغيرات التابعة:

-مشكلات إسكان ذوي الدخل المحدود وحددت لها ثلاث مجالات رئيسية.

8- المعالجات الإحصائية المستخدمة:

في معالجة وتحليل البيانات الإحصائية التي تم الحصول عليها فقد تم استخدام الاختبارات الإحصائية التالية:

1.   الإحصاء الوصفي الذي يتضمن (المتوسط الحسابي، الانحراف المعياري، التكرارات، النسب المئوية).

2.   اختبار كرونباخ ألفا.

3.   اختبار معروف تحت اسم (ت) للمجموعة الواحدة  One Sample T-test.

4.   اختبار تحليل التباين الأحادي  One Way ANOVA.

5.   اختبار (شيفيه) البعدي  Scheffe.

9- فرضيات الدراسة:

الفرضية الأولى: لا توجد مشكلات اقتصادية على المستوى القومي تؤثر بشكل مباشر على عدم حصول فئة الدخل المحدود /المتدني على المسكن الملائم.

الفرضية الثانية: لا توجد مشكلات سببها القطاع العام تؤثر بشكل مباشر على عدم حصول فئة الدخل المحدود /المتدني على المسكن الملائم.

الفرضية الثالثة: لا توجد مشكلات سببها القطاع الخاص تؤثر بشكل مباشر على عدم حصول فئة الدخل المحدود/ المتدني على المسكن الملائم.

الفرضية الرابعة: لا توجد فروق ذات دلالة إحصائية في حجم تأثير المشكلات؟؟ التي تؤثر على عدم حصول فئة الدخل المحدود /المتدني على مسكن ملائم  وتعزى لمتغيرات المستوى التعليمي، والدخل الشهري.

10- حجم العينة:

تكونت عينة الدراسة الميدانية من (258) فرداً من المواطنين ذوي الدخل
المحدود /المتدني الذين قاموا بالاستجابة إلى مقياس الدراسة من أصل (290) فرداً وقد تم توزيع المقياس بعد إعداده عليهم. حيث يشير الجدول رقم (1) إلى توزيع أفراد عينة الدراسة تبعاً لمتغير الحالة الاجتماعية والنسبة المئوية من عينة الدراسة.

النسبة المئوية %	التكرار	الحالة الاجتماعية
16.66 %	43	أعزب
75.20 %	194	متزوج
6.98 %	18	مطلق
1.16 %	3	أرمل
100 %	258	المجموع

  

الفصل الأول

الإطار النظري

1-1 مقدمة

في جميع أنحاء العالم، ينظر الفقراء والأغنياء على حد سواء إلى المسكن على أنه ليس فقط مكاناً لمجرد السكن ولكنه أيضاً للسكينة والاستقرار المعنوي. والغالبية العظمى من الناس تعتبر المسكن من أهم الأولويات التي يمكن الحصول عليه وأنه في حد ذاته يمثل قيمة معنوية وضمان أكثر.

"المسكن هو موطن القلب "وقد أصبحت تلك العبارة شائعة لعدة أسباب. فإنه المكان الذي يشعر فيه الإنسان بالأمان ويتمتع فيه بالخصوصية والانتماء، وإنه بصفة عامة المكان الذي يحقق فيه الأفراد ذواتهم ويحققوا أيضاً احتياجاتهم البيئية والاجتماعية والاقتصادية. لهذه الأسباب وغيرها، يعتبر المسكن من أهم مكونات الاستراتيجية القومية.(النابلسي،1993) 

هذه الضروريات وضعت الحكومات في مواقف صعبة عند محاولة حل مشكلة الإسكان البالغة التعقيد . فكثير من البلاد الغربية استطاعت أن تلبي الاحتياجات الكمية من الإسكان لسكانها، ولكنها اكتشفت أن نوعية المساكن التي وفرتها غير مناسبة من حيث  المساحات المطلوبة، الموقع، التكلفة، والتصميم. أما في غالبية الدول النامية، مثل مصر، حيث ترتفع معدلات الدخل المنخفض للغالبية العظمى من الأسر الحضرية، علاوة على ارتفاع أسعار الأراضي، جعل من توفير المسكن القانوني والملائم والقليل التكلفة أمر صعب المنال. والنتيجة بشكل عام أن هناك نحو 600 مليون نسمة من سكان العالم يعيشون بين مأوى غير آمن وغير صحي. ومع استمرار تفاقم ظاهرة التحضر في العالم النامي، أصبحت مشكلة السكن اليوم هي العاجلة والأكثر إلحاحاً.

لقد تم الاعتراف بحق الإنسان في السكن منذ عام 1948م، حيث صدر ذلك ضمن الإعلان العالمي لحقوق الإنسان، وفيه تم تثبيت الإسكان كعنصر أساسي من عناصر الحق في المستويات المعيشية الملائمة، مشفوعاً بالاحتياجات البشرية الأساسية، كالغذاء والملبس والرعاية الصحية والخدمات الاجتماعية. والأهم من ذلك كله، أن الدول لدى قيامها بإقرار ذلك الإعلان بشأن الحقوق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية عام 1966م، قطعت على نفسها عهداً باتخاذ ما يناسب من خطوات لضمان تحقيق ذلك المطلب، ولو على نحو تدريجي، أي حق المواطن في السكن الملائم، إدراكاً منها للأهمية الجوهرية للتعاون الدولي في ذلك المسعى.

   ولهذه الغاية فقد صدر في 10 كانون الأول/ديسمبر 1948، اعتمدت الجمعية العامة للأمم المتحدة الإعلان العالمي لحقوق الإنسان وأصدرته، ويرد النص الكامل للإعلان في الصفحات التالية. وبعد هذا الحدث التاريخي، طلبت الجمعية العامة من البلدان الأعضاء كافة أن تدعو لنص الإعلان و"أن تعمل على نشره وتوزيعه وقراءته وشرحه، ولاسيما في المدارس والمعاهد التعليمية الأخرى، دون أي تمييز بسبب المركز السياسي للبلدان أو الأقاليم".

ولما كان الاعتراف بالكرامة المتأصلة في جميع أعضاء الأسرة البشرية وبحقوقهم المتساوية الثابتة هو أساس الحرية والعدل والسلام في العالم.

ولما كانت شعوب الأمم المتحدة قد أكدت في الميثاق من جديد إيمانها بحقوق الإنسان الأساسية وبكرامة الفرد وقدره وبما للرجال والنساء من حقوق متساوية وحزمت أمرها على أن تدفع بالرقي الاجتماعي قدماً وأن ترفع مستوى الحياة في جو من الحرية أفسح.

وفيما يتعلق بضرورة توفر المسكن الملائم، فقد نصت المادة  25 لحقوق الإنسان على انه " لكل شخص الحق في مستوى من المعيشة كاف للمحافظة على الصحة والرفاهية له ولأسرته، ويتضمن ذلك التغذية والملبس والمسكن والعناية الطبية وكذلك الخدمات الاجتماعية اللازمة، وله الحق في تأمين معيشته في حالات البطالة والمرض والعجز والترمل والشيخوخة وغير ذلك من فقدان وسائل العيش نتيجة لظروف خارجة عن إرادته". (الأمم المتحدة، الإعلان العالمي لحقوق الإنسان،1948)

وخلال السنة العالمية لإيواء من لا مأوى لهم (1987م)، تمت توعية المجتمع الدولي إلى أن نحو مليار نسمة على الأقل يفتقرون إلى المأوى الملائم على نطاق العالم، وحوالي مليون نسمة يعيشون في مناطق حضرية غير صحية، وقرابة100 مليون نسمة على الأقل يعيشون دون أدنى شكل من أشكال المأوى على الإطلاق، وهذا الرقم المتفائل قد يصبح أضعاف ذلك إذا أخذنا في الاعتبار أولئك الذين لا يحصلون على مياه الشرب المأمونة والمرافق الصحية في ظل الحقيقة القائلة بأن للسكن غير الملائم والافتقار لمياه الشرب المأمونة والمرافق الصحية تأثيرات سلبية هائلة على الأوضاع الصحية للبشر ورفاههم الاجتماعي وتدني متوسط عمر الإنسان المتوقع. (Hardoy, J., Cairncross, S., and Satterthwaite, D., 1990).

وإذا نظرنا إلى المدن الرئيسية في الدول النامية نجد أنها آهلة بالسكان وزاخرة بالعناصر الحضرية والتكنولوجية التي ظهرت عن طريق الاحتكاك الحضاري والثقافي مع الدول المتقدمة وهو الأمر الذي أخذ بالتزايد خلال العقود الأخيرة، فالأخصائيين في العلوم الاجتماعية والاقتصادية ورجال التخطيط أخذوا يولون دراسة المدن الكبيرة أهمية خاصة بسبب تفاقم المشكلات سواء كانت الديموغرافية أو الايكولوجية أو الاجتماعية أو النقل والمواصلات، ويرجع السبب في ذلك إلى زيادة حاجات ومتطلبات سكان الحضر المتسارعة، والتضخم الواضح في أعداد السكان في المدينة سواء عن طريق الهجرة أو الزيادة الطبيعية في المواليد وتعقد سبل الحياة الحضرية وما نتج عنها من تغير واضح في التركيب الاجتماعي.

وكون الأردن واحداً من الدول النامية، فإن المشكلة السكانية فيه تعتبر على قدر كبير من الأهمية نتيجة الزيادة السكانية العالية وذلك لارتفاع معدل الزيادة السكانية الطبيعية وتوالي الهجرات سواء كانت الداخلية (التحضر) أو القسرية الناتجة من تكرار الحروب في المنطقة، الذي أدى بدوره إلى نشوء طفرات سكانية مفاجئة خاصة في المناطق الحضرية.

كل ذلك كان له آثار سلبية متعددة انعكست على فئات المجتمع بشكل عام وبشكل مباشر على فئة الدخل المحدود/المتدني التي أصبحت عاجزة عن الحصول على وحدة سكنية مناسبة لارتفاع أسعارها. وفي دراسة الاستراتيجية الوطنية للإسكان تبين أن الحاجة السكانية في المملكة حتى عام 2006م تقدر بحوالي 300.000 وحدة سكنية لذوي الدخل المحدود وحدهم. (توفيق، 1994)

1-2- ظاهرة التحضر

نظرة عامة:

تعريف التحضر: هو عبارة عن هجرة داخلية غالباً ما تكون ريفية إلى حضرية لتحسين مستوى معيشته، أو البحث عن ظروف معيشية أفضل، وحصوله على نصيبه من الخدمات والفرص الموجودة في المدن. ولا يمكن للتحضر أن يتحقق دون تفاعل الإنسان مع بيئته الجديدة ولا تقتصر ظاهرة التحضر على انتقال السكان من الريف باتجاه المدن وزيادة عدد سكانها بل لكونها ظاهرة بالغة الأهمية تحمل في طياتها تغيرات اجتماعية واقتصادية.

وتكمن المشكلة هنا في كيفية التمكن من إيواء الأعداد الهائلة النازحة إلى الحضر، إذ أن التحضر لن يتوقف أو تقل حركته ما لم يصبح في استطاعة نسبة كبرى من سكان البلدان النامية العمل والعيش في الريف. ويلاحظ هنا الارتفاع الهائل في معدلات التحضر في البلدان التي تشهد سرعة في معدل النمو الاقتصادي. إن ما يشهده العالم حالياً من موجات تحضر يتعذر كبح جماحها، لهو المحصلة النهائية لتحديث اقتصادياته، فيعمل اتساع نطاق الاقتصاد، وتحقيق البلدان لنمو اقتصادي نشيط على جذب المزيد من السكان، وخاصة من المناطق الريفية، باتجاه مراكز التصنيع والانتاج والخدمات وذلك للمساهمة في تعزيز الاقتصاديات الحضرية.(القطب، 1968)

 لقد خاضت جميع الدول المتقدمة تجربة التحضر في القرنين السابع عشر والثامن عشر، إبان الثورة الصناعية سواء أكانت متخصصة بالانتاج الزراعي أو الصناعي، وذلك لأن عوامل التنمية تتطلب قيام مراكز حضرية جديدة قادرة على تأمين الخدمات المختلفة، وعلى ذلك فمع تحول الاقتصاد إلى اقتصاد عصري ارتبطت زيادة معدلات التحضر ارتباطاً وثيقاً بالنمو الاقتصادي والتنمية، بمعنى أنه كلما زاد النمو الاقتصادي ببلد ما تزداد معه معدلات التحضر، وعليه يعتبر نمو المدن مرحلة ضرورية من مراحل التنمية الاقتصادية.(الشيخ، 1992)

وظاهرة التحضر هي أيضاً المحصلة النهائية للتفاعلات والتغيرات التي تحدث للحالة الاجتماعية والاقتصادية والثقافية بين أفراد المجتمع، ومدى تأثيرها على البيئة المحيطة، والتغيرات الاجتماعية التي تحدث نتيجة التغير السكاني سواء من زيادة طبيعية أو الهجرة الداخلية، فهي تؤثر وتتأثر بالحالة الاقتصادية والبيئية لمجتمع ما. فالتحضر يكون لتحسين مستوى معيشته أو للبحث عن بيئة أفضل؛ ونتيجة لحركة الإنسان هذه، غالباً ما يحدث تغيرات في البيئة القديمة والجديدة معاً، فهو يهجر البيئة القديمة ليعمر وينمي البيئة الجديدة التي يتطلع إليها، وبالتالي ينقل الإنسان معه ثقافته وعاداته وتقاليده ويفرض أسلوبه وسلوكه ومنهجه في الحياة على البيئة الجديدة. (عامر، طاهر، 1992)

فالتحضر لا يرى النور بدون تحركات الإنسان وتفاعله في البيئة المحيطة، ولا تقتصر ظاهرة التحضر على حركة أو انتقال السكان من الأرياف باتجاه المناطق الحضرية وزيادة عدد السكان في المدن على اختلاف أحجامها، بل هي ظاهرة بارزة الأهمية ينتج عنها تغيرات وانعكاسات في العديد من المجالات الحياتية للمهاجرين.

1-3- مشكلة الإسكان

منذ ظهور حاجة القبائل البشرية للاستقرار على وجه الأرض، بدأ الاهتمام بإنشاء المأوى ليحتمي فيه الإنسان ويأمن من العوامل الطبيعية والبيئية المختلفة. لقد اتخذ الإنسان في العصر الحجري الكهف كأول مسكن له يحتمي فيه، وقد أنشأ تدريجياً أول تجمع بشري سكني له أعرافه وأسلوبه وسلوكياته وعاداته وتقاليده بمعنى مجتمع ذو أسس وكيان وثقافة وشرائع. وربما شهد الإنسان أول حركة هجرة عند خروجه من الكهف للاستقرار في المناطق الزراعية المحيطة به، حيث كان وجود الماء كمصدر أساسي للحياة، ومنذ ذلك الوقت، تعلم الإنسان أساليب الزراعة البدائية في تكوين مستقرات زراعية، وكان ذلك يعتبر أول نواة لمجتمع سكني خارج الكهوف، واختلف شكل هذا التجمع تبعاً لطبيعة وعادات وثقافات التجمع البشري والبيئة المحيطة به.

ولذا فإن بداية تكوين التجمع البشري هي بناء الوحدة السكنية، فتكوين وشكل التجمع يعتمد اعتماداً كلياً على تكوين وتصميم وشكل وحجم الوحدة السكنية. فالوحدة السكنية منذ قديم الأزل تتحكم في تكوين المجتمع –بل وفي حضارته- مما دعى المخطط اليوناني المعروف هيبودامس في العصر الأيوني (القرن الخامس قبل الميلاد)، عندما وضع تصميمه وآراءه لتخطيط المدينة اليونانية الأيونية الجديدة باتخاذ الوحدة السكنية كموديول لحجم وتصميم المدينة برمتها (Spiro, Kostof, 1991).

إن المجتمعات الشرقية، برغم تأثرها بكل من الحضارة الأوروبية والحضارة العربية فهي ما زالت فيها ما يميزها بالترابط الشديد بين أفراد العائلة الواحدة ومن التماسك والترابط الاجتماعي وحرصها على الانتماء للمكان.

وبالرغم من هذه الروح والروابط الاجتماعية القوية، إلا أن تلك المجتمعات قد فشلت في تحقيق أهم أهداف تجمعها ألا وهو الاستقرار، وليست العبرة ببناء أكبر عدد من الوحدات السكنية لحل أزمة الإسكان، ولكن بما تحققه هذه المجتمعات من وسائط الحياة الكريمة والعدالة الاجتماعية.

والمسكن أيضاً كسلعة أساسية هو من أهم احتياجات الفرد ولا يمكن الاستغناء عنه. إن استغلال بعض المستثمرين لهذه الحقيقة قد انعكس بالإضرار بالهدف الوظيفي للإسكان وبذلك ترك هذا الهدف القومي في أيدي بعض الأفراد الذين باستطاعتهم امتلاك الأرض والإنشاء عليها لغرض تحقيق الربح المادي الكبير والسريع، وكانت من بين النتائج أن معظم الوحدات السكنية الجديدة تفتقر إلى التصميم والتخطيط الجيدين. (صيدم،2003)

1-4- نمط التحضر السريع:

يعتبر تحضر مدن دول العالم الثالث مرحلة ضرورية من مراحل عملية التنمية، وعلامة من معالم نمو الاقتصاديات في تلك الدول. فالتحول في المظاهر الاجتماعية والاقتصادية والثقافية للمجتمعات البشرية في المدن في جميع أنحاء العالم هو أيضاً تحول أساسي ورئيسي لعملية التنمية وبدونه لا يحدث ازدهار في الاقتصاد القومي. إن هذا التحول والتغيير جاء ويجيء نتيجة سهولة الانتقال بين مدن العالم، وقد أثر ذلك على ثلاث مستويات، عالمية وقومية ومحلية وبالتالي ارتبط ارتباطاً و ثيقاً بحركة التحضر لمدن العالم الثالث (MacNeill. J. et al., 1991).

أ- على النطاق العالمي، فاتصال المدن بعضها ببعض بوسائل المواصلات والاتصالات الحديثة جعل من معظم المدن، سواء مدن العالم المتقدم أم النامي، شبكة واحدة لمجال الاستثمار في السلع والخدمات.

ب-على النطاق القومي، لعبت المراكز الحضرية كبؤر استقطاب وتصدير لعوامل التطور والتنمية الاقتصادية بين النطاق القومي والعالمي، مما أدى إلى نمو وتحضر المراكز الحضرية الرئيسية بالعالم الثالث بشكل أسرع من المراكز الحضرية بالدول المتقدمة، كأداة لبعث واستقطاب أنشطة اقتصادية لتوفير فرص عمل وزيادة الدخل القومي للبلاد.

ولانتعاش النمو الاقتصادي لمدينة ما، يجب أن يتوافر فيها كلاً من الموارد البشرية والمادية. من الناحية البشرية، استقطبت المدن الكبرى أعداداً ضخمة من القاطنين بالمناطق الريفية المجاورة لمواكبة التطور الصناعي والاقتصادي بتلك المدن، فنشأت عندئذ المدن الصغرى والمتوسطة الحجم والمستقرات البشرية غير الرسمية المحيطة بالمدن الكبرى. وذلك لتأمين الروابط والاتصالات بين القرى والمدينة، وتزويد المناطق الريفية النامية بالخدمات. ونتيجة لهذا التحول الاقتصادي السريع، نمت المستقرات البشرية غير الرسمية على الأطراف الإدارية للمراكز الحضرية، ولعبت دور المورد الرئيسي للأيدي العاملة الرخيصة لمواكبة الانتعاش والنمو الاقتصادي بالمناطق الحضرية.

هكذا جذبت تلك المراكز الحضرية الاقتصادية أعداداً هائلة من سكان المناطق الريفية ومن المدن الصغيرة، مما أدى إلى زيادة الطلب على الوحدات السكنية المنخفضة التكاليف، بل أدى أيضاً إلى تضخم وانتشار المناطق والمستقرات البشرية غير الرسمية بتلك المراكز الحضرية الكبرى. ونظراً لضعف الإمكانيات والموارد المادية لمعظم الجهات الحكومية بدول العالم الثالث، لم تستطع تلك الحكومات أن تفي بالاحتياجات السكنية لهذا العدد الهائل من السكان المهاجرين، وأصبح القطاع الخاص تقريباً هو المصدر الأساسي وربما الوحيد في توفير الكم الهائل من الوحدات السكنية وقطع الأراضي المخصصة للبناء لذوي الدخل المحدود وفقراء الحضر. (باين،1996)

هذا التنوع واختلاف حجم وتوزيع الوحدات السكنية، وتنوع مواضع التجمعات السكنية القريبة من مراكز العمل، شجع أعداداً كبيرة من المهاجرين على الاستيطان والتمركز في المراكز الحضرية الكبرى. مما أدى إلى زيادة الطلب على الخدمات الأساسية مثل مياه الشرب والصرف الصحي والكهرباء بالمراكز الحضرية، التي بدورها تعاني أساساً من نقص في تلك الخدمات. وبالتالي أدى إلى تشويه وتدمير النسيج الحضري لتلك المدن وزيادة حجمها، ولذلك تغير مظهرها العمراني بصورة غير متوقعة لاستقبال هذا السيل الكاسح من الباحثين عن عمل. وأصبحت معظم مدن العالم الثالث في حالة من عدم التوازن العمراني والتخطيطي حيث تداخلت الاستعمالات والوظائف الحضرية بعضها ببعض، وتريفت الأجزاء والحدود الخارجية للمدن (Ruralisation of urban Preferies) وأصبحت المدن تحوي العديد من المظاهر الريفية أكثر مما تعبر عن المظاهر الحضرية.

وتمتص مدن دول العالم الثالث نسبة 80% من الزيادة السكانية المتوقعة، مما يؤدي إلى استمرار زيادة حجم تلك المدن ثلاثة أضعاف على ما هي عليه الآن، مما يؤدي بالضرورة إلى مضاعفة نسبة سكان الحضر وانكماش نسبة سكان الريف، وبالتالي زيادة عدد المراكز الحضرية بدول العالم الثالث (Leman, E. and Cox. J., 1991)، وقد أثرت الزيادة السكانية على المدينة في عدة مجالات، أهمها:  

       ‌أ.         نتيجة للزيادة المطردة في عدد سكان الحضر، سواء زيادة طبيعية أو نتيجة الهجرة، أدى ذلك إلى ارتفاع نسبة الإشغال بالغرفة الواحدة بالمناطق السكنية، ويمكن أن تصل هذه النسبة في بعض المدن إلى معدل 8 أفراد للغرفة الواحدة، وبالتالي ازدياد الكثافة السكانية على مستوى الأحياء السكنية بشكل خاص والمدينة بشكل عام.

    ‌ب.       استيطان الغالبية العظمى من مهاجري الريف ومهاجري الكوارث، على أطراف المدينة، واحتلالهم الأراضي الزراعية المتاخمة لحدود تلك المدن، مما أدى إلى فقدان مساحات كبيرة جداً من الأراضي الخصبة الصالحة للزراعة، وبالتالي أدى ذلك إلى انخفاض نصيب الفرد من الأراضي الزراعية، وانخفاض الناتج القومي الزراعي.

     ‌ج.       زيادة الطلب على الخدمات التعليمية والصحية والاجتماعية بالمراكز الحضرية، حيث أصبحت تلك الخدمات غير قادرة على تلبية احتياجات القاعدة العريضة من المجتمع، وخاصة الطبقات محدودة الدخل، وذلك لعدم توافر الإمكانيات المادية والتقنية. وأدى ذلك إلى زيادة نسبة الأمية وتفشي الأمراض المعدية والأوبئة بالمناطق السكنية غير الرسمية (Hardoy, J., et al., 1990)، وبالتالي أدى ذلك إلى تدهور الحالة الصحية العامة في تلك المجتمعات، مما استلزم الجهات الحكومية إلى تخصيص مبالغ طائلة من الاستثمارات المالية والمدخرات لمعالجة والتغلب على تلك الأوضاع الصحية المتدهورة.

      ‌د.         الانتشار العشوائي وغير المنظم للمراكز الحضرية الكبرى، حيث أدت الزيادة السكنية المتسارعة إلى انتشار المستقرات غير الرسمية على أطراف المدن، وخاصة على المحاور الرئيسية الرابطة بين المراكز الحضرية والمدن الصغرى والمتوسطة وعلى المحاور الرئيسية المؤدية إلى المناطق الصناعية. وأصبحت تلك المحاور بؤر رئيسية لتمركز تلك المستقطنات البشرية غير الرسمية. وهذا النمو العشوائي أدى بالتالي إلى عدم اتزان النسيج الحضري للمدن وتشويه التسلسل الفراغي والوظيفي للمدن (Aldrich, B. and Sandhu, R. 1995).

1-5- تدهور المناطق الريفية:

إن معظم دول العالم الثالث، توجه النصيب الأكبر من استثماراتها المادية والخدمية إلى المراكز والمدن الحضرية، دون الاهتمام حتى بزيادة معدلات الاستثمار بالمناطق الريفية. إن أكبر خطأ يرتبط بسياسات التنمية القومية في العالم الثالث، هو أن تلك السياسات تعطي الأولوية للنهوض بالمدن. ففي معظم الدول النامية، لا يكاد يصل حجم الاستثمارات المخصصة للتنمية الزراعية نسبة 20% من الدخل القومي، في الوقت الذي يعيش في المناطق الريفية بين 60%-70% من عدد السكان، ويمكن القول بأنه في مجال العلاقات المتبادلة بين الوسط الريفي والوسط الحضري يتم استغلال القرية من قبل المدينة. وليست الهجرة الريفية في الحقيقة إلا واحدة من نتائج هذا الاستغلال غير العادل، وفي اواخر القرن العشرين تواجه معظم المناطق الريفية بدول العالم الثالث عدة مشاكل تنموية لعل أهمها:

       ‌أ.         عدم توافر الإمكانيات لعدد كبير من المزارعين (المأجورين) من غير ذوي الملكيات، أو من ذوي الملكيات الصغيرة غير المنتجة، للعثور على فرص عمل مجزية في إطار القرية التي يعيشون فيها، ومن هنا لا يبقى أمام هؤلاء إلا أن يفكروا في الهجرة.

    ‌ب.        إن الدافع الأساسي للمهاجرين من الريف هو العامل الاقتصادي، حيث أن معظم هؤلاء المهاجرين هم من فئة الشباب الذين حرموا من فرصة تحصيل مستوى من التعليم، ولذلك تجذبهم فرص العمل المتوافرة في المراكز الحضرية، مما يضطرهم إلى ترك قراهم واللجوء إلى تلك المدن. ومن المؤكد أن العوامل التي تدفع معظم  الريفيين إلى خارج حقولهم وخارج قراهم هي عوامل اقتصادية في المقام الأول، وتتمثل الصعوبات الأساسية في الوسط الريفي، في أن بعض فرص الحصول على دخل منتظم لا زالت محدودة جداً بالمناطق الريفية. (باين،1996)

     ‌ج.       مع التغير السياسي الذي مرت به بعض دول العالم الثالث في منتصف القرن العشرين، وضعت قوانين خاصة بالإصلاح الزراعي بهدف تحسين الأوضاع المعيشية، وتوزيع ثروات البلاد على طبقة عريضة من المجتمع، وبناء عليه اختفت الطبقات الإقطاعية بالمناطق الريفية، وظهر بدلاً منها طبقات ذات ملكيات محدودة،مما أدى إلى تفتت الملكيات الزراعية بين أيدي عدد كبير من المزارعين. وبمرور الوقت أصبحت مهن الزراعة والإنتاج الزراعي، من الملكيات المحدودة عديمة الفائدة الإنتاجية أو الاستثمارية للملاك أنفسهم، وبالتالي بدأوا في بيع تلك الحصص الصغيرة من الأراضي الزراعية إلى مستثمرين في البناء والإعمار من القطاع الخاص، وخاصة بالمناطق الزراعية المتاخمة بحدود المدينة. وتغير استعمال مساحات ضخمة من تلك الأراضي فيما بعد، من استخدام زراعي إلى استخدام سكني، ونشأت معظم المناطق السكنية غير الرسمية أحياناً على تلك الأراضي.

      ‌د.         نتيجة للزيادة السكانية الطبيعية سواء في المناطق الحضرية أو المناطق الريفية، ونقص الإمكانيات المالية لحكومات دول العالم الثالث، لم تستطع أن تستغل كامل الطاقات البشرية الناتجة من الزيادة الطبيعية للسكان، وبالتالي فإن معدلات البطالة أصبحت من الشواهد الرئيسية بدول العالم الثالث، وخاصة المناطق الريفية، حيث تدل الدراسات السكانية (Barbara Ward, 1976)  أن معدلات البطالة قد تزايدت في معظم المناطق الريفية عنها في المناطق الحضرية، مما أدى إلى هجرة الأيدي العاملة، خاصة من فئة الشباب بعد الانتهاء من أداء الواجب الوطني في الخدمة العسكرية، وذلك لعدم توافر فرص العمل بأجر مناسب بالمناطق الريفية. إن ما يشجع الريفيين على التهافت على الهجرة هو نظرتهم إلى الفوارق الكبيرة في الدخل بين سكان الأرياف التي يخرجون منها وسكان الحواضر التي ينتهون إليها.

ولا تقتصر ظاهرة التحضر، على حركة أو انتقال السكان من الأرياف باتجاه المستوطنات الحضرية وزيادة عدد السكان في المدن على اختلاف أحجامها، بل هي ظاهرة بارزة الأهمية، تحمل في طياتها تغيرات اجتماعية واقتصادية، فالبلدان النامية التي تخوض مرحلة انتقال من الاعتماد على اقتصاد الزراعة نحو اقتصاد صناعي أكثر اتضاحاً وتعقيداً، لذلك فإن المدن تلعب دوراً بالغ الأهمية لمواكبة التقدم السريع، إذ أن التغير في المناطق الريفية يعمل على تشكيل المدن الصغيرة، مما يساعد في تنمية أراضيها، وبالتالي فإن هذه التغيرات سوف تنعكس على السكان الذين سوف يضطرون إلى التخلي عن العيش التقليدي الخاص بالأرياف. (أحمد سليمان، 1996م).

1-6-أنظمة الإسكان في مدن العالم الثالث:

       منذ بدايات الاهتمام بدراسة مشكلة الإسكان في العالم الثالث، ظهرت عدة دراسات وأبحاث لتحليل أصول تلك المشكلة، ووضعت الاستراتيجيات والسياسات المختلفة لحلها، ومنذ بداية الستينات في القرن العشرين ظهرت عدة دراسات، لتصنيف وتبويب الإسكان بدول العالم الثالث وأدت تلك الدراسات إلى تصنيف الإسكان إلى نوعين، وهذا ما أطلق عليه فيما بعد ازدواجية الإسكان (Housing Dualism).

وكان تشارلز ستوكس وهربرت جينز وجون سيلي من أوائل الباحثين الذين طرقوا أبواب الدراسات لتصنيف الإسكان لمحدودي الدخل بدول العالم الثالث، حيث توصلوا إلى نوعين مختلفين من الإسكان.

أ. النوع الأول وهو الإسكان الذي يقع في ضواحي وخارج الحدود الإدارية للمدينة وحالته الفيزيائية/ المادية متدهورة جداً، حيث يفتقر إلى نظم للصرف الصحي وتصريف الفضلات الآدمية، ويفتقر أيضاً إلى المياه النظيفة الصالحة للشرب مما يؤدي إلى  انتشار الأمراض  والأوبئة المعدية. أما الحالة الاجتماعية للقاطنين فتحوي سمات وعادات وسلوكيات المجتمع الريفي والأمية بين القاطنين وهي مرتفعة إذا ما قورن بساكني المدينة.

ويحتوي هذا النوع من الإسكان، على المميزات والعوامل التي تؤهله للارتقاء وتحسين الحالة الفيزيائية/ المادية والاجتماعية والاقتصادية للمنطقة ككل، حيث أنه في حالة ديناميكية مستمرة للاستجابة إلى مظاهر الحياة الحضرية، ويمتلك العوامل الإيجابية التي يمكن تحسينها واستغلالها بهدف النهوض والتأقلم على التغيرات الحضرية المتوفرة بالمدينة. ومع بعض التوجيهات والإرشادات من متخذي القرار بالجهات الحكومية، يمكن الوصول إلى حلول تقنية وفنية لتحسين البيئة العمرانية لتلك المناطق، بهدف زيادة احتياطي الإسكان لمحدودي الدخل بدول العالم الثالث، وهذا النوع هو ما أطلق عليه فيما بعد "إسكان واضعي اليد".

ب. النوع الثاني هي المناطق السكنية السيئة الواقعة بالمنطقة المتدهورة في وسط المدينة، وتحتوي على فئات محدودي الدخل. أسباب تدهور تلك المنطقة هي عدم صيانة المباني وعدم الاهتمام بالمنطقة ككل وإهمال مرافق البنية التحتية إن وجدت أصلاً.

1-7- الأبعاد الاجتماعية والاقتصادية لقطاع الإسكان:

الإسكان هو أحد القطاعات التنموية الأساسية، حيث يرتبط بكثير من جوانب الحياة في المجتمع، وهو مجموعة من اعتبارات اجتماعية، اقتصادية، عمرانية، تقنية، وسياسية.

كما يشكل المسكن حاجة أساسية وضرورة ملحة لحياة الفرد والأسرة الأمر الذي حدا بالمجتمع الدولي أن يولي مشكلة توفير المسكن الملائم لكافة فئات المجتمع العناية الكبرى عن طريق منظماته وهيئاته الدولية من خلال ما تقوم به من دراسات وأبحاث ودعم للبرامج والسياسات الإسكانية وذلك لتأمين إحدى حاجات الإنسان الضرورية وضمان حد أدنى لمستوى معيشي مقبول، وخاصة لفئات الدخل المتدني.(القصبي، 1994).

ويشكل المسكن الوحدة التي تعيش فيها الأسرة (الوحدة الأساسية التي يتكون منها المجتمع ويتطور اقتصادياً واجتماعياً من خلالها)، على اعتبار أن تطور الإسكان هو انعكاس مباشر لتطور الاسرة والمجتمع، ويعتبر المسكن هو المكان التي تتقوى فيه روابط الفرد بأسرته وبالتالي علاقة الفرد والأسرة بالمجتمع، فكلما كان قطاع الإسكان أكثر ملائمة لحاجات الفرد والأسرة من النواحي الاجتماعية والاقتصادية والبيئية والعمرانية كلما اثر ذلك بشكل إيجابي على المجتمع وتطوره بشكل عام.

والإسكان منظومة مركبة تشمل الوحدات السكنية بشتى اشكالها، بالإضافة إلى البنى التحتية الاجتماعية مثل الأسواق وساحات لعب الأطفال والمدارس ورياض الاطفال والمساحات الخضراء والمرافق والخدمات الصحية ومراكز الإدارة ودور العبادة وكذلك البنى التحتية مثل الشوارع والطرق الداخلية وشبكات الخدمات العامة مثل المياه والطاقة والهاتف والمجاري العامة…إلخ.

واجه قطاع الإسكان بشكل عام قلة الاهتمام من قبل المخططين الاقتصاديين وهم كما يقول (ابرمز) يتكون من فريقين:

الفريق الأول يرى أن الإنفاق على قطاع الإسكان سوف يحرم القطاعات التنموية الأخرى من رؤوس الأموال والمدخرات اللازمة للاستثمار مثل قطاعات الصناعة والزراعة والخدمات وأن الاستثمار في قطاع الإسكان لا يعود بالربح المباشر على الدول. لذلك فإن قطاع الإسكان حسب ما يراه هذا الفريق لا يستحق أن يعطى الأولوية في قائمة الاستثمارات التنموية. (تشارلز إبرمز، 1964).

أما الفريق الثاني فقد اتخذ موقفاً أقل تشدداً من الفريق الأول حيث أكد على أن يكون الاستثمار في قطاع الإسكان محدوداً ومقتصراً على الأمور الضرورية كما هو في حالة إنشاء مصانع ومراكز إنتاجية في مناطق نائية تستدعي تواجد العمال فيها.

وقد اتفق الفريقان على أن الدول النامية، والفقيرة منها بشكل خاص، أولى بها أن تستثمر أموالها المتاحة في مشاريع تنموية تدر عليها عائداً اقتصادياً سريعاً ومباشراً يساهم في نموها الاقتصادي، من أن تنفق هذه الأموال والمدخرات على قطاع الإسكان، مما أثر على توجيه المساعدات الدولية والقروض الممنوحة للدول النامية، وبذلك حرم قطاع الإسكان من تلك المساعدات، حيث استغلت في قطاعات تنموية أخرى، مما أثر بشكل مباشر على الحد من فرص إسكان فئات الدخل المتدني من المجتمع وإعاقة تطور قطاع الإسكان في الدول النامية.

إلا أن (أبرمز) له وجهة نظر مختلفة عن هذين الفريقين، حيث أكد على أن هنالك اختلافاً كبيراً بين البعد الاجتماعي والبعد الاقتصادي في قطاع الإسكان، وأن التغيرات الاقتصادية والاجتماعية تمثل في جوهرها عملية واحدة هي (عملية التنمية) (تشارلز، ابرمز، 1989). وعلى هذا الأساس يمكن القول بأن قطاع الإسكان هو ضرورة اقتصادية بالإضافة إلى كونه ضرورة اجتماعية، ويجب أن يعامل على هذا الأساس.

متغيرات الدراسة:

تتميز المشكلة الإسكانية بأنها ذات أبعاد عالمية، أي أنها تتواجد في الدول والمجتمعات بغض النظر عن طبيعة أنظمتها الاقتصادية أو مستوى نموها الاقتصادي والاجتماعي. وإن سبب ذلك يعود بالدرجة الأولى إلى كون الإسكان ليس سلعة منتجه فقط بل هو في حقيقته عملية تفاعلية مركبة ومستمرة تعتمد على عدد كبير من المتغيرات أهمها الواقع الاقتصادي للقطاعين العام والخاص، وكذلك على تأثير الزيادات السكانية التي تولد عادة ضغطاً كبيراً على هيكلية النسيج الاستيطاني البشري وتساعد على ظهور مشاكل عديدة أهمها تلك المتعلقة بتوفير الأرض الصالحة للبناء والكافية لاستيعاب هذه الزيادات السكانية بالإضافة إلى الضغط الكثيف على خدمات البنى التحتية والاجتماعية والفنية للمناطق السكنية والذي يؤدي بدوره إلى هبوط نوعي لمستوى الصحة العام في المجتمع وظهور العديد من المشاكل الاجتماعية والإنسانية.

بالرغم من التباين الواضح في المستوى الاقتصادي بين الدول المتقدمة والنامية إلا أن كليهما يعاني من وجود فارق مستمر وبنسب متفاوتة بين مستوى دخول الأسر، خاصة الأسر من ذات الدخل المتدني، وبين مستوى أسعار الوحدات السكنية المتوفرة في السوق السكنية، وهذا الوضع يؤدي بدوره إلى حرمان هذه الفئة من المجتمع ومن المسكن اللائق والذي يعتبر حاجة إنسانية أساسية.

الأرض:

بالإضافة إلى الضرورة الاجتماعية للإسكان، فإنه أيضاً أحد العناصر الأساسية المؤثرة في الاقتصاد القومي، شأنه في ذلك شأن الخدمات العامة والطرق والمواصلات وغيرها، وعلى هذا الأساس تكون الأرض أحد العناصر الأساسية في منظومة الإسكان. ونعني هنا بالأرض الصالحة لأغراض التنمية الإسكانية التي تكون عادة خاضعة لضوابط المخططات التنظيمية للمستقرات التي يقع فيها الرصيد السكني من ناحية النوع والمساحة والموقع. إن البيئة العمرانية والاجتماعية التي تقع الوحدات السكنية ضمنها تلعب دوراً أساسياً في تحديد نوعية ومستوى المناطق السكنية، حيث أنه كلما كانت البيئة العمرانية جيدة وصحية كلما كانت المناطق السكنية مرغوبة من قبل المواطنين وبذلك يرتفع الطلب عليها وترتفع قيمتها الاقتصادية.

1-8- استهلاك الوحدات السكنية:

وهنالك بعداً اقتصادياً آخر مهماً للإسكان وهو كون الوحدات السكنية لها عمراً محدداً يعتمد على عدة عوامل أهمها نوعية مواد البناء المستعملة وأسلوب وتقنيات البناء.

إن الوحدات السكنية تستهلك عادة بشكل أبطأ نسبياً من السلع الاستهلاكية الأخرى، وبمعنى آخر أن الوحدات السكنية تبقى تؤدي وظيفتها لفترة زمنية أطول من غيرها من السلع الضرورية. إن هذه الخاصية لها تبعات وتأثيرات اقتصادية كبيرة على قيمة الوحدات السكنية وكذلك على العلاقة بين هذه القيمة ودخل الأسرة الشاغلة لها، حيث أن القيمة الاقتصادية للوحدة السكنية يجب أن تكون متوازنة مع الإمكانات المالية للأسرة بحيث لا تشكل عبئاً ثقيلاً على اقتصاد الأسرة وبالتالي تؤثر على الاحتياجات الضرورية الأخرى كالغذاء والكساء والصحة والتعليم والنقل وغيرها من المتطلبات الحياتية الأساسية للأسرة.

1-9- التناسب بين التكلفة ودخل الأسرة

وأن تحقيق التناسب المثالي بين تكلفة الوحدة السكنية ودخل الأسرة القاطنة فيها هو أحد الأهداف الأساسية التي تسعى إلى تحقيقه معظم دول العالم عن طريق إعداد السياسات والاستراتيجيات وبرامج الاسكان. أما الأبعاد الاجتماعية لقطاع الإسكان وتأثيراتها على حياة وكيان الإنسان وأسرته والمجتمع بشكل عام فإن ذلك يستند إلى اعتبار أن المسكن هو من الحاجات الأساسية ويأتي تسلسل أهميته مباشرة بعد الغذاء والكساء، علاوة على وجوب استكماله للمتطلبات الاقتصادية للأسرة يجب أن يوفر لها أيضاً البيئة الاجتماعية والصحية التي من خلالها تستطيع الأسرة ممارسة فعالياتها اليومية بالشكل الصحيح والمتفاعل والمنسجم مع مسار التطور العام للمجتمع.

1-10- تأثير العوامل الاجتماعية

الخصوصية:

لعل من أهم العناصر الاجتماعية التي يجب أن يوفرها المسكن هي الخصوصية، وهذه الخصوصية تختلف درجاتها من وحدة سكنية إلى أخرى، وفي هذا المجال تكون الخصوصية متعددة الجوانب حيث هنالك خصوصية للأسرة ضمن الوحدة السكنية وكذلك هنالك خصوصية لأفراد الأسرة فيما بينهم بخاصة في المجمعات العربية، فإذا أريد أن تتحقق للوحدة السكنية الخصوصية اللازمة فيجب أن يتمتع كل فرد من أفراد الأسرة بالخصوصية اللازمة له.(الروابدة،1988)

لعل من أهم الأمور التي تقلل من حقوق خصوصية افراد الأسرة ضمن الوحدة السكنية هو معدل الإشغال المرتفع للغرفة الواحدة والذي يؤثر بشكل كبير على خصوصية الفرد في مجالات حياته اليومية، ناهيك عن التأثيرات النفسية والصحية المصاحبة لارتفاع معدلات إشغال الغرفة، خصوصاً إذا كان هنالك أشغال مشترك بين الجنسين.

تتأثر الخصوصية أيضاً بالنمط الإسكاني حيث انه في نمط الإسكان متعدد الأسر (الشقق السكنية) نجد أن مستوى الخصوصية ينخفض بسبب مشاركة الأسر في مدخل البناية السكنية واستعمالها للخدمات العامة المشتركة ضمن البناية من جهة وتلاصق الوحدات السكنية من جهة أخرى، مما يؤدي إلى احتمالية انتقال الصوت بين الوحدات السكنية أو أحياناً عن طريق الاتصال البصري.

التباين في الفئات الاجتماعية

أحد الجوانب الاجتماعية الأخرى في الإسكان هو حالة التباين في الفئات الاجتماعية والاقتصادية بين مستوى المناطق السكنية وحتى ضمن المنطقة السكنية الواحدة، حيث تبين من خلال الدراسات الميدانية التي أجريت على العديد من المناطق السكنية في دول العالم وبشكل خاص في الأردن، أن هنالك انعكاسات اجتماعية سلبية تتولد من تواجد فئات اجتماعية واقتصادية متباينة ضمن الحي السكني الواحد تكون من مظاهرها العداء وعدم التعاون بين الأسر القاطنة في المجتمع السكني وانخفاض التزاور والاندماج الاجتماعي مما ينعكس على الحياة اليومية للأطفال والتفاعل فيما بينهم.

ملكية الوحدة السكنية:

إن موضوع ملكية الوحدة السكنية له تأثيره أيضاً على الجانب الاجتماعي في الإسكان حيث نجد أن الأسر التي تسكن في وحدات سكنية مملوكة من قبلها تكون ارتباطاتها الاجتماعية عادة أكثر استقراراً من الأسر التي تسكن في وحدات سكنية مستأجرة باعتبار ان هذه الأسر تشعر بأن سكنها هو حالة مؤقتة، وعلى هذا الأساس تكون علاقاتها الاجتماعية سطحية وغير متينة مع النسيج الاجتماعي المحلي للمنطقة السكنية. وهذه الحالة تعزز القناعة بأن امتلاك الوحدة السكنية يؤثر إيجابياً على درجة انتماء الأسرة وانخراطها ضمن النسيج الاجتماعي للمنطقة السكنية وهذه الحالة يمكن لمسها في المناطق السكنية التقليدية للمدن والمستقرات العربية الإسلامية بشكل خاص.

من خلال ما تقدم يتضح أن الإسكان هو عبارة عن منظومة مركبة تعنى أساساً بتوفير المأوى اللائق للإنسان وأسرته وهي ذات أبعاد اجتماعية واقتصادية وعمرانية وتشمل الوحدات السكنية بكافة أنواعها وأنماطها والبنى التحتية الاجتماعية والتي تشمل الفعاليات والنشاطات التي تقدم خدماتها إلى الأسر في المناطق السكنية كالمدارس ورياض الأطفال والأسواق المحلية والحدائق العامة ومراكز الإدارة العامة ودور العبادة. كذلك تشمل على البنى التحتية الفنية مثل الشوارع والطرق ومواقف السيارات التي تخدم المناطق السكنية وكذلك شبكات البنية التحتية الأخرى (المياه، الطاقة، الهاتف، المجاري…إلخ) كما تشمل منظومة الإسكان المؤسسات والهيئات العامة والخاصة والأفراد الذين يتعاملون بشكل مباشر أو غير مباشر مع الإسكان. علاوة على ذلك، تشمل المنظومة أيضاً مجموعة الأنظمة والقوانين التي تنظم العلاقات بين الأطراف التي تتعامل بالإسكان وتحدد الحقوق والواجبات المترتبة على كل طرف من الاطراف المعنية.

1-11-العوامل المؤثرة في تحديد مستوى الطلب على الاسكان:

يعتبر السكن في هذا العصر سلعة تخضع لظروف عوامل السوق مثلها مثل أي سلعة أخرى، تخضع لحاجات طبيعية واجتماعية. فالحاجة تتمثل في رغبة المستهلك التي قد يعجز عن تحقيقها نظراً لظروفه الاقتصادية والاجتماعية التي قد تحدد أهمية هذه السلعة بالنسبة له.

وفي تقرير للأمم المتحدة أن الطلب على الوحدات السكنية، يختلف بإختلاف الوضع المالي للأسرة، فالإسرة الميسورة الحال يكون مستوى طلبها على السكن أكبر من حاجتها الفعلية له، بينما الأسرة ذات الدخل المنخفض فإن نوع الطلب على الوحدات السكنية لا يفي بحاجاتها، ويرجع السبب في ذلك إلى عجز الأسرة أساساً عن امتلاك أو استئجار السكن المناسب لرغباتها واحتياجاتها.

وتساهم عدة عوامل في تحديد مستوى الطلب على الوحدات السكنية، ومن أهمها عامل الدخل والادخار، إذ أن مستوى الدخل يحدد حجم الطلب على الوحدات السكنية، وأي زيادة تطرأ على الدخل تؤدي إلى رفع مستوى زيادة الطلب على السلع والخدمات بما في ذلك المساكن.

تعريف الحاجة السكنية:

يمكن تعريف الحاجة السكنية على أنها المدى الذي يكون فيه الرصيد السكني (الوحدات السكنية والبنى التحتية التابعة لها) من النواحي الكمية والنوعية أقل من الواجب توفره بغرض توفير المسكن اللائق لكل أسرة في المجتمع، بغض النظر عن إمكانياتها الاقتصادية أو رغباتها الخاصة.

وقد عرفت الأمم المتحدة الحاجة السكنية (Housing Need) على أنها عدد الوحدات السكنية التي يجب أن تنشأ أو ترمم وذلك لرفع مستوى نوعية الإسكان في فترة محددة من الزمن إلى المقياس المعتمد للإسكان على المستوى القومي مضافاً إليه عدد الوحدات السكنية الواجب إنشاؤها أو ترميمها لضمان بقاء المقياس الإسكاني ثابتاً خلال فترة محددة من الزمن.

الحاجة والطلب على السكن

هنالك فرق بين مفهوم الحاجة السكنية والطلب الإسكاني، حيث تستخدم الحاجة السكنية عادة للدلالة على أن هنالك فئة أو عدد من الاسر بحاجة فعلية إلى مسكن ملائم بغض النظر عن قدرة هذه الفئة على دفع تكاليف هذا المسكن، أما الطلب الإسكاني فهو مرتبط بشكل وثيق بالقدرة الاقتصادية لتلبية الحاجة السكنية، فكثير من الأسر تملك الرغبة في الحصول على وحدة سكنية إلا أنها ولعدم قدرتها المادية على امتلاك هذه الوحدة تبقى مكتفية بما لديها، ومثل هذه الأسر تشكل طلباً كامناً على الإسكان وينطبق ذلك على الفئات الأقل حظاً  وهي فئات الدخول المتدنية حيث تزداد مشكلتهم أكثر حدية في الدول النامية والدول الفقيرة منها، وتبين الإحصاءات على أن أكثر من (50%) من سكان العالم الثالث هم بحاجة إلى مأوى مناسب وأن أكثر من (مليار) نسمة يعيشون بدون مأوى ويسكنون في مساكن غير لائقة تفتقر لأبسط الخدمات الأساسية سواء كانت من النواحي الصحية أو الاجتماعية أو العمرانية، ويعيش من هذا العدد (155) مليون نسمة بدون مأوى وينامون على الأرصفة وتحت الجسور والقناطر والأزقة ومداخل البيوت، وأكبر مثال على ذلك مدينة (كلكتا) في الهند التي يعيش فيها أكثر من(60.000) نسمة على الأرصفة. وقد قدرت الأمم المتحدة عدد المساكن التي يجب أن تبنى لسد الحاجة السكنية في كل من آسيا وأفريقيا وأمريكا اللاتينية لثلاثين سنة قادمة بحدود (19-24) مليون وحدة سكنية سنوياً. (رضوان، 1992)

1-12- العقبات التي تواجه التخفيف من حدة المشكلة

يلاحظ بشكل عام أن عمليات الإسكان تواجه تأخراً كبيراً عن التقدم الصناعي، وأن التقنية التي وصلت إليها ما زالت غير قادرة على بناء منزل منخفض التكاليف يكون في متناول دخل الإنسان متدني الدخل، وبرغم مرور مائة سنة أو أكثر من الجهد، فهم ما زالوا يعانون مما أصابهم من مساوئ التحضر في القرون الثامن عشر والتاسع عشر والعشرين، ويلاحظ أنه عندما يبدأ البلد بالنمو صناعياً تبدأ مشاكله السكنية وكلما ازداد تصنيعاً كلما ازدادت مشاكل السكن تعقيداً، فالمشاكل السكنية في الريف ليست خطرة، لكن بمجرد أن تنتقل العائلة من الريف إلى المدينة فإنها تتنازل عن بيئتها وعن المساحة الواسعة المحيطه بمسكنها، وعن تمتعها بجمال الطبيعة وروعتها، وكل ماتحصل عليه العائلة في المدينة هو السكن في حي فقير مزدحم بالسكان والذي يتعذر عليهم في معظم الأحيان العثور عليه. (تشارلز ابرمز، 1989).

1-13-التوزيع السكني

يعد التوزيع السكني أحد المؤشرات المهمة في عملية التنمية الإسكانية، إذ يمكن من خلاله معرفة وتشخيص الواقع السكاني في البلد، وتحديد حجم الحاجة السكنية من أجل وضع خطط سكانية لتلبية هذه الحاجة وتحديد مستوى الإسكان الملائم الذي يتناسب مع طموحات وتطلعات المواطنين.

ويجب أن يكون التوزيع السكني موزعاً بحيث يتوفر لكل أسرة تقطن في منطقة معينة وحدة سكنية لائقة ومناسبة لها إلا أنه و مع الأسف فإن ذلك لا يتوفر في كثير من الأحيان، إذ يكون التوزيع السكني غير متوازن، من خلال تركزه في منطقة وإقليم معين ويقل في مكان آخر، مما يحتم نشوء حاجة سكنية في المنطقة التي يقل فيها التوزيع السكني. ويمكن اعتبار التوزيع السكني ذا قيمة اقتصادية واجتماعية كبيرة، وهو من أحد عناصر الثروة القومية التي يجب الحفاظ عليها ومتابعة نحوها وتطورها (المومني، 1994).

1-14-برامج الإسكان

إن برامج الإسكان، وخاصة للطبقات محدودي الدخل، يجب أن تدرس على المستوى القومي للبلاد، وأن تزيد الدولة من الحصة المالية المخصصة للسكن، وهذا يأتي من خلال الخيار السياسي الذي لا بد وأنه يرتبط بمطالب الرأي العام وخاصة طبقات الدخل المحدود، لذلك ينبغي أن ينظر إلى الإسكان بوصفه عنصراً أساسياً في خطط التنمية، ورغم ذلك فإنه على ما يبدو لا يعطي له أولوية مطلقة. والدولة هي الجهة الوحيدة القادرة على إقحام مشكلة إسكان محدودي الدخل، حيث تتحكم في تحديد الاتجاهات العامة سواء التشريعية أو التنفيذية المتعلقة بالسكن وتمويل البرامج العامة للإسكان ذو الإيجار المعتدل، فالدولة تعتمد الادخار القومي بسياساتها الضريبية والنقدية من خلال فرض الضرائب، فتقوم بتوزيع الموارد مع تخصيص جزء كاف للإنفاق على الإسكان المدعم أو الإسكان الاقتصادي، ومن ناحية أخرى، فإن أجهزة الحكومة قادرة على إلغاء أو تسهيل الإجراءات على السلع الخاصة بالإسكان، ومن ذلك فإنها تتحكم في آليات الإسكان عن طريق عدة وسائل دون تحمل موارد مالية، حيث أن مفتاح حل الإسكان، يكمن في مرونة الجهات الحكومية بدول العالم الثالث في اقتحام مشكلة الإسكان، عن طريق الموارد المالية أو القوانين التشريعية أو عن طريق تسهيل الحصول على مكونات الإسكان، سواء كان مواد البناء أو قطع الأراضي والخدمات.

ولقد سعت العديد من دول العالم الثالث إلى تطبيق تشريعات وقوانين بنائية للتحكم في آليات سوق الإسكان، بغرض الحفاظ على القيمة الإيجارية للوحدة السكنية حتى تتناسب مع ذوي الدخل المحدود، ولقد اعتمدت تلك التشريعات بناءً على العلاقة بين التكلفة الاستثمارية للمبنى وعلاقتها بالفائدة الاستثمارية بالبنوك العاملة في تلك الدول.

وقد تطورت الدراسات التي تناولت تحليل الأنواع المختلفة من الإسكان، حتى وصلت إلى تصنيف أعمق وأدق تفصيلاً، طبقاً لتغيرات التحضر والنمو الاقتصادي السريع الذي شهدته دول العالم الثالث،و استخلصت تلك الدراسات بأنه يوجد ازدواجية في نظم الإسكان (Husing Dualism).

من أوائل الرواد الذين درسوا الأنواع المختلفة للإسكان هم دركاكس سميث
(Drakakis-Smith, 1979)، وجون ستون (Johnstone)، وجون تيرنر (John Turner, 1967, 1968, 1976)، وتشارلز إبرامز (Charles Abrams)، ورود بيرجز (Rod Burgess, 1978, 1982, 1985). وتم تصنيف الإسكان في دول العالم الثالث إلى نوعين: إسكان رسمي وإسكان غير رسمي، واعتمد في تلك التصنيف على آراء واتجاه كل باحث حسب تعريفه للمسكن –كما سبق تناوله- ولكن رغم اختلافهم في تعريف المسكن، اهتدوا إلى تصنيف واحد للإسكان، ولكن برؤى مختلفة عن الآخر حسب معتقدات وثقافات كل باحث:

الإسكان غير الرسمي:

وهذا النوع من الإسكان يطلق عليه عدة مرادفات مختلفة منها الإسكان غير المخطط، الإسكان العشوائي، الإسكان السلعي الصغير، والإسكان السرطاني           ، والإسكان الهامشي،  وينقسم إلى مجموعتين: الإسكان الشبه غير رسمي، وإسكان واضعي اليد.

الإسكان الشبه غير الرسمي:

يقع بأطراف وخارج الحدود الإدارية للمدينة ويغزو المناطق الزراعية المتاخمة للمدن، وهو غالباً ينشأ نتيجة لتقسيم الأراضي الزراعية بطريقة غير قانونية وغير معتمدة من الجهات المسؤولة بالأجهزة الحكومية، وتخطيطياً يتبع تقاسيم الأراضي الزراعية حيث يأخذ النسيج الشبكي المتقاطع (Grid Pattern). والحدود الرسمية (Edges) لتلك المنطقة تعتمد على الممرات المائية المارة بالأراضي الزراعية المستخدمة في الري كنظام الموارس وأحواض الأراضي الزراعية، أو الملامح الطبوغرافية الطبيعية الموجودة بالمنطقة مثل تغيير المناسيب والارتفاعات، أو حواف رئيسية أخرى مثل خط سكة حديد أو طرق مواصلات سريعة.

يتميز هذا النوع من الإسكان بأن له صفة الشرعية القانونية من حيث ملكية الأراضي، ولكن يفتقد التراخيص الرسمية اللازمة للبناء، حيث أنه طبقاً للقانون لا يصرح بالبناء في الأراضي الزراعية إلا الأراضي الداخلة ضمن نطاق الحيز العمراني (الأراضي الخاضعة للتنظيم)، وبالتالي فإن البناء على تلك الأراضي يغير من وظيفتها من أراض زراعية إلى أراض سكنية، أو مناطق ذات استخدام آخر، وتلقائياً يتغير ثمنها طبقاً للنشاط الذي يقام عليها. والتغير المستمر لاستعمالات الأراضي الزراعية يسبب خسائر فادحة لدول العالم الثالث، مما ينتج  عنه انخفاض المنتج الزراعي بسب الاستنزاف المستمر للأراضي الزراعية الخصبة، وبالتالي يؤدي إلى النقص المستمر لنصيب الفرد من الناتج الزراعي القومي بالبلاد. وحوالي 50% من قاطني ذلك النوع من الإسكان من الطبقات المتوسطة ومحدودي الدخل يعملون بالجهات الحكومية وأجهزة الدولة، والنسبة الباقية ممن يعملون بالأعمال الحرة أو الأعمال التجارية أو الحرف المختلفة مثل التشييد والبناء. وليس جميع القاطنين في هذا النوع من الإسكان ملاك لوحداتهم، ولكن هناك نسبة تتراوح بين 25% - 30% مستأجرين للوحدات السكنية، وهؤلاء هم غالباً من ذوي الدخل المحدود.

إسكان واضعي اليد:

غالباً يقع داخل الحدود الإدارية للمدينة، وفي مناطق غير معلوم مصدر وأساس الملكية لها، وغالباً ما تكون ملكية الأراضي تعود للدولة وليست خاصة، وتتناثر تلك المناطق في جميع أجزاء المدينة وبين الحدود الإدارية للمدن، وغالباً عند نقط التماس للتقاسيم الإدارية للمدن والمحافظات، حيث يكثر الخلاف والجدل الحكومي بين المدن وبعضها والأقاليم وبعضها حول الحدود الإدارية، من حيث من له حق الإدارة ومن له حق الملكية وقد يستمر هذا الجدل إلى سنوات عديدة تقارب العشرون سنة. وخلال سنوات الخلاف بين الأجهزة الحكومية، يتم غزو تلك الأراضي بواسطة أصحاب الدخل المتدني والفقراء الباحثين عن مسكن بالمناطق الحضرية.

وهذا النوع من الإسكان ليست له صفة شرعية في تملك الأرض، ولا يوجد له تصاريح بناء على تلك الأراضي. والغالبية العظمى من القاطنين قادمين من المناطق الريفية المتاخمة للمدن، ويتعرفون على تلك المناطق عن طريق أصدقائهم أو أقاربهم، الذين يستقبلوهم في بداية وصولهم إلى المناطق الحضرية بحيث يتم توفير مأوى بأقل تكلفة ممكنة بتلك المناطق، سواء توفير قطعة أرض لإقامة مبنى عليها، أو توفير مأوى بأجر رمزي، حتى يستطيع القادم الحصول على قطعة أرض وبناء مسكنه عليها في المستقبل القريب.

الغالبية العظمى من القاطنين بمناطق إسكان واضعي اليد، لا يعملون بالقطاع الحكومي أو أجهزة الدولة، ولكن يعملون كعمال يومية في الحرف المختلفة، أو يعملون بالأعمال التجارية الحرة، أو بالمناطق الصناعية المتاخمة لمنطقتهم، أو في ورش صغيرة، أو بائعين متجولين، حيث تمثل نسبة كبيرة منهم المصدر الأساسي للقطاع الاقتصادي الهامشي. ونسبة الأمية بين هؤلاء القاطنين مرتفعة، وقد تصل إلى 80%، بسبب عدم توافر الخدمات التعليمية بالمناطق الريفية النازحين منها.

ويمكن تقسيم مناطق إسكان واضعي اليد إلى نوعين: النوع الأول وهو الذي أنشئ منذ فترة زمنية طويلة تقارب بين 40-50 سنة، وغالباً يوجد داخل الحدود الإدارية في أماكن عديدة من المدينة. والنوع الثاني وهو حديث المنشأ نوعاً ما، ترجع فترة إنشائه إلى 20-30 سنة خلت وتوجد بجوار الحدود الإدارية، أو في نطاق خطوط التماس الإداري للمدينة.

النوع الأول يتميز بكثافة التكوين والتكدس في عدد السكان، والنوع الثاني يكون في مرحلة متوسطة من النمو وأقل تكدساً، ويحتل مساحة أقل من مساحة النوع الأول، وغالباً ما يقع ضمن نطاق التلوث الهوائي والمائي ويفتقد لوسائل المواصلات العامة، بالإضافة إلى رداءة البيئة الصحية وتفشي الأمراض المعدية والمزمنة.

مناطق الإسكان غير الرسمي، تعتبر كمورد رئيسي للأيدي العاملة المنخفضة التكاليف إلى القطاع الاقتصادي، وتؤثر على آليات سوق الإسكان عن طريق التحكم في حجم الأيدي العاملة لقطاع التشييد والبناء، وتمثل القوة الضاربة كجزء من القطاع الاقتصادي الهامشي، الذي بدوره يؤثر على الاقتصاد القومي للبلاد.

الإسكان الرسمي:

المناطق السكنية الرسمية تنقسم إلى أربعة أنواع: قطاع سكني خاص، وقطاع سكني حكومي، وقطاع سكني شبه خاص، وقطاع إسكان سيئ أو رديء. وتلك المناطق السكنية لها صفة الشرعية القانونية من حيث ملكية الأرض، وحاصلة على تصاريح بناء، ومشيدة حسب القنوات الشرعية والتشريعات القانونية بالبلاد.

المناطق السكنية السيئة أو الرديئة:

 تقع غالباً في الأجزاء القديمة بمركز المدينة أو في المناطق الشعبية بالمدينة، ومعظم تلك المناطق في حالة متدهورة نتيجة لعدم وجود صيانة بها، وذات كثافة سكانية مرتفعة جداً إذا ما قورنت بمتوسط الكثافة السكانية بالمدينة. والغالبية العظمى من القاطنين مستأجرين لوحداتهم السكنية، من فترة زمنية طويلة يمكن أن تصل إلى أكثر من 50 سنة، ويقطن في الوحدة السكنية –في معظم الأحيان- أكثر من أسرة، وربما يتعدى أربع أسر. في بعض الحالات تقطن كل أسرة غرفة واحدة داخل الوحدة السكنية، وغالباً يكون هناك صلة قرابة بين تلك الأسر. وينتج عن هذا التكدس السكاني زيادة معدل الإشغال للغرفة الواحدة، قد يصل إلى 5 أشخاص للغرفة.

القطاع السكني الخاص:

 فهو يحتل مواقع مختلفة بالمدينة وله صفة ملكية الأراضي بالطرق الشرعية والقانونية، ومنشأ طبقاً للتشريعات البنائية للبلاد، ويتنوع بين وحدات سكنية للإيجار أو التمليك، وسعر الوحدات السكنية به تختلف حسب موقعها ومميزاتها ومساحتها وطبيعة الحالة الاجتماعية للمنطقة. ويتمتع هذا القطاع بجميع الوسائل الخدمية من صرف صحي ومياه الشرب والكهرباء وهواتف...إلخ. هذا بالإضافة، إلى وجود الأنشطة الخدمية المختلفة مثل المستشفيات والمدارس والجامعات...إلخ، ويقطن هذا القطاع الإسكاني الطبقة المميزة من المجتمع، والطبقة فوق المتوسطة الدخل، ويتمتع أيضاً بأنه بعيداً عن مصادر التلوث المختلفة بالمدينة.

الإسكان الحكومي:

يقع غالباً في مواقع متطرفة بالمدينة، أو في مواقع ذات أسعار منخفضة، أو أراضي ملك الدوائر الحكومية، أو تتبع أملاك الدولة. هذا النوع يطلق عليه الإسكان الاقتصادي أو الإسكان الشعبي. والغالبية العظمى من القاطنين يعملون بالجهات الحكومية أو أجهزة الدولة، ودخولهم يمكن أن يندرج ضمن نطاق الفئات المتوسطة الدخل بالبلاد. ويكون مستواه –سواء المستوى الاجتماعي أو المادي أو الاقتصادي- أقل نسبياً من مستوى قطاع الإسكان الخاص.

الإسكان التعاوني:

قطاع الإسكان التعاوني، هو قطاع مشترك بين الجهات الخاصة والعامة والحكومية، حيث تتدخل أجهزة الدولة المختصة في العملية التنظيمية له، وتمده بمواد البناء المدعمة من قبل الحكومة وتشرف على توزيعه على أعضاء الجمعيات، ويعفى من بعض الرسوم والضرائب، كنوع من وسائل الدعم للطبقات الأقل من المتوسطة الدخل لتوفير الوحدات السكنية اللازمة لهم. وهذا النوع يقام على مساحات أراضي كبيرة، ويحتاج إلى شركات مقاولات كبيرة متخصصة، وتقوم البنوك العقارية والاستثمارية بتمويله وتسهيل القروض للمنتفعين بضمان الوحدات السكنية، ولكن بشرط أن يكون الحائزين على الوحدات عاملين بالقطاع العام أو الحكومي. ويتميز هذا القطاع بأنه خليط بين مميزات القطاع السكني الخاص والقطاع السكني الحكومي، ولكن وحداته مخصصة لغرض التمليك فقط ليس لغرض الإيجار.

ومن الجدير بالذكر، أن القائمين على تشييد وبناء قطاع الإسكان الرسمي، لا يستطيعون أن يحصلوا على وحدات سكنية به، ولكن أفراد آخرون هم الذين يمتلكوه أو يستأجروه، وهم الطبقة القادرة على توفير ثمنه، أو القادرة على الحصول على وحدة سكنية عن طريق أفراد لهم اتصالاتهم الشخصية والسياسية بأجهزة الدولة، أو عن طريق الأجهزة الرسمية المسؤولة عن توزيع تلك الوحدات. وأثبتت عدة دراسات (Soliman, A., 1988) أن حجم قطاع الإسكان الحكومي يمثل بين 10-15% من حجم الإنتاج السكني القومي للبلاد.

إن الإسكان الرسمي أو المخطط مسبقاً يتم تمويله عن طريق القطاع الاقتصادي الرسمي، ويقوم على تشييده شركات مقاولات معتمدة رسمياً ذات حجم عمالة عالية، ويخضع للتشريعات والقوانين البنائية المختلفة بالبلاد. المستفيدين من ذلك القطاع، هم طبقة رأسمالية أو شبه رأسمالية، قادرة على توفير تكاليف إنشاء المساكن، ويكون أسعاره وتكاليفه مرتفعة بالمقارنة بالأنماط الأخرى من الإسكان. وإن العاملين على تشييده أو الطبقة العاملة القائمة على تشييده، لا يستطيعون الحصول عليه، ولكن ينالون أجرهم عن العمل الموكل إليهم، وتعتبر الوحدة السكنية في هذا القطاع قيمة يمكن تبادلها واستثمارها في سوق الإسكان، وتؤثر مباشرة على آليات الإسكان بالبلاد. ولذا تعتبر الوحدة السكنية بهذا القطاع كمنتج قابلة للتداول بالسوق حسب العرض والطلب طبقاً للمتغيرات والمتطلبات المختلفة لآليات الإسكان.

خلاصة الفصل الأول:

كان لتنامي اقتصاديات دول العالم الثالث، أثر في تحضر مدنها، فالتحول في المظاهر الاجتماعية والاقتصادية والثقافية ارتبط ارتباطاً وثيقاً بحركة التحضر في مدن العالم الثالث،  ولقد تأثرت ظاهرة التحضر بالبيئة المحيطة والتغيرات الإسكانية التي حدثت نتيجة للتغير السكاني الناتج من الزيادة الطبيعية أو الهجرة الداخلية، ويعد المسكن من اهم احتياجات الفرد، ولا يمكن الاستغناء عنه،  وكان لاستغلال بعض المستثمرين لهذه الحقيقة أثراً سلبياً، إذا قاموا باستغلالها والإضرار بالهدف الوظيفي للإسكان.

ولقد خلصنا في هذا الفصل انه كان للهجرات الداخلية، والهجرات القسرية، بالإضافة إلى زيادة معدل النمو السكاني سبباً في ظهور الحاجة لتأمين المسكن للمناطق الحضرية التي استحدثت نتيجة لما سبق ذكره. كما ساعدت الثورة الصناعية في نشوء العديد من المدن الجديدة، وظهور المناطق القريبة من هذه المدن والمرتبطة فيها.

   

الفصل الرابع

الاستنتاجات العامة والتوصيات

الاستنتاجات العامة والتوصيات

4-1 الاستنتاجات:

توصلت الدراسة إلى الاستنتاجات العامة التالية:

-  إن الجهود المبذولة لتوفير المسكن الملائم في المجتمعات النامية، ما زال بعيداً عن تأمين فئات الدخل المحدود/المتدني بالسكن الملائم، بسبب مرور الدول بمراحل التصنيع و التحضر والتحولات السياسية والاقتصادية، وتعرضها لهجرات داخلية، وزيادة في معدل النمو السكاني.

-  نتجت مشكلة إسكان ذوي الدخل المحدود بسبب عدم التوافق بين الاحتياجات والامكانيات والظروف الاجتماعية والاقتصادية المتعددة للمستعملين وبين البدائل المختلفة والناتجة عن عمليات الإسكان.

-  إن مشكلة إسكان محدودي الدخل ليست مشكلة بناء المساكن وتوفيرها، وإنما المشكلة تكمن في توفير المسكن المناسب والملائم الذي يلبى الاحتياجات الأساسية في بيئة توفر الخدمات الصحية والتعليمية والترفيهية.

-  تعد مشكلة توفير المسكن الملائم بشكل عام، ولذوي الدخل المحدود/المتدني في مقدمة المشاكل الحضرية التي تعاني منها المدن الكبرى في العالم الثالث بشكل عام، والأردن بشكل خاص.

-  عدم وجود معايير سكنية في الأردن لفئات السكن، واقتصارها على المساحات والارتدادات والنسب الطابقية، دون معالجتها ضمن الأطر الاجتماعية والبيئية والاقتصادية للتجمعات السكنية.

-       تأثر قطاع الإسكان بالعديد من العوامل المختلفة الاقتصادية والاجتماعية والصحية، والعمرانية والسياسية، وأي تغير في هذه العوامل ينعكس مباشرة على هذا القطاع، سواء سلباً أو إيجاباً.

-  تبين من الدراسة أن المؤسسات الإسكانية والدوائر ذات العلاقة بالإسكان في القطاعين العام والخاص لا زال لا يربطها أي رابط رسمي وتفتقر إلى التنسيق فيما بينها، الذي يفسر عدم تحقيق نجاح ملحوظ في تأمين ذوي الدخل المحدود بالسكن الملائم.

4-2 التوصيات:

من خلال الاستنتاجات التي توصلت لها الدراسة يوصي الباحث بما يلي:

- التنسيق بين المهندسين المعماريين والمهندسيين المدنيين بإستحداث انماط سكنية جديدة لذوي الدخل المحدود تتسم بالبساطة والواقعية، مع رخص الكلفة والمحققة لاحتياجاتهم الاجتماعية و الاقتصادية لتلك الفئة.

- أوصي  أيضاً بضرورة وضع سياسات شاملة ومدروسة تعتمد على المعلومات والاحصائيات الدقيقة والحديثة ومراعاة لجميع عناصر الإسكان سواء التمويلية أو الأنماط السكنية، والوضع الراهن للحاجة السكنية وحجم الرصيد السكني وربطها مع الأبعاد الاقتصادية والاجتماعية الحالية والمستقبلية المتوقعة، وتمتع هذه السياسات بقابليتها للتعديل حسب المستجدات التي قد تطرأ.

- عند وضع سياسات اسكانية، لا بد أن تتم من خلال سياسات عامة وشاملة تنطلق من جميع المؤسسات والدوائر ذات العلاقة بالإسكان والمؤثرة عليها.

-ضرورة اعطاء الإسكان الشعبي الأولوية الأولى في الخطط التنموية والبرامج والسياسات الإسكانية، وحث المختصين بالبحث عن سبل تخفيض كلفة المسكن.

- ضرورة تشجيع اقامة الجمعيات التعاونية للإسكان خصوصاً لذوي الدخل المحدود/المتدني والتنسيق بينها وبين المؤسسات العامة المعنية للإستفادة من التسهيلات التي تقدمها هذه المؤسسات العامة.

- أوصي باستغلال الأراضي الحكومية وتقسيمها إلى قطع أراضي صغيرة تناسب الفئات المتدنية الدخل وتوزيعها على المستفيدين بأقساط شهرية ميسرة.

- توصي الدراسة أيضاً بعمل برامج وسياسات تمويلية تضمن فيها وصول نصيب فئة الدخل المتدني من الدعم الحكومي، ليتمكنوا من الحصول على السكن المناسب.

- تقديم الحوافز للقطاع الخاص عند قيامه بالاستثمار في اسكان فئة الدخل المتدني، من خلال اعفاء المواد المستخدمة في البناء من الضرائب أو الجمارك، أو تخفيض رسوم البناء.

- توصي الدراسة أيضاً بإعفاء رسوم رخص البناء للوحدات السكنية التي تقل مساحتها عن 150م²، للمساهمة في تخفيف العبء عن ذوي الدخل المحدود/المتدني.

المراجع

-  أبرمز، تشارلز(1964)، المدينة ومشاكل الإسكان، ترجمة لجنة من الاساتذة الجامعيين، منشورات دار الآفاق الجديدة، بيروت،.

-    باين، جيفري، (1992)،  معايير التقييم العمراني وتنفيذ الاستراتيجيات التمكينية، المؤتمر الدولي للاسكان، وزارة التعمير والمجتمعات العراقية الجديدة، والإسكان والمرافق.

-    النابلسي، حمدالله، (1993) الإسكان في الأردن، عمان، د.ن.

-  سليمان، أحمد، (1996)، دور الحكومة بالدول النامية في مشروعات اسكان الجهود الذاتية، الأرض والخدمات كمدخل لحل مشكلة الإسكان، المؤتمر الدولي للإسكان، مركز بحوث الإسكان والبناء والتخطيط العمراني، القاهرة.

-  عامر، سامي، طاهر، محمد، (1992) إحتياجات ومتطلبات الإسكان، نظريات وتطبيقات، مكتبة مدبولي، القاهرة.

-    الشواقفه، عزمي، (1995) إسكان ذوي الدخل المنخفض في إطار ظاهرة النمو الحضري، دراسة تحليلية في المعايير والأسس التقيمية، رسالة ماجستير، الجامعة الأردنية.

-    الشيخ، طارق عزمي، (1995) تقييم التوصيات التي طرحت في كل إسكان ذوي الدخل المحدود في المؤتمرات والندوات السابقة، المؤتمر الدولي للاسكان، مصر.

-    رضوان، صادق، (1992) تمويل قطاع الإسكان في الهند، المؤتمر الدولي للإسكان، وزارة التعمير والإسكان، القاهرة.

-  زكي، ايمان، (2003) السياسات التنظيمية المتعلقة بمشاريع الإسكان، وزارة الشؤون البلدية والقروية والبيئة، عمان، الأردن.

-    سنونو محمد، (1966) نمو المدن في الدول، مؤسسة فرانكلين للطباعة والنشر، القاهرة.

-    المومني، مالك، (1994) إسكان ذوي الدخل المتدني في ظل ظاهرة النمو الحضري في الأردن، تقييم السياسات التنمية الإسكانية الإقليمية، رسالة ماجستير، الجامعة الأردنية.

-    القصبي، سوسن، (1994) سياسات الإسكان، نظرة المستقبل، دار الفكر العربي، القاهرة.

-    العمري، يوسف، (1992) دراسة تطويرية لإسكان ذوي الدخل الوطني في الأردن، رسالة ماجستير، جامعة بغداد.

-    ذيب، توفيق، (1987) محددات الطلب، على الإسكان ومرونته للمنتفعين من الشركات العقارية في الأردن، رسالة ماجستير، الجامعة الأردنية.

-    العزة، غالب، شمعة صيام، أحمد رفيق (2002) إنجاز قطاع الإسكان، الندوة السنوية السادسة لتقييم قطاع الإسكان،المؤسسة العامة للاسكان والتطوير الحضري الحضري.

-    الروابدة،عبدالله، (1988) سوق الإسكان في الأردن، رسالة ماجستير، الجامعة الأردنية.

-    القطب، اسحق، (1968) التحضر ونمو المدن في الدول العربية، مطبعة لجنة التأليف والترجمة والنشر، القاهرة.

-    تقرير مسح العمالة والبطالة، الجولة الثالثة، اب 2003، التقرير الرئيسي. عمان – الأردن.

-    الإحصاءات العامة، النشرة الإحصائية السنوية، 2000

-    المجلس القومي للتخطيط، 1975

المراجع باللغة الإنجليزية

- Housing The Urban Poor: Policy And Practice In Developing Countries,Aldrich, B Sandhu, R (Eds.), '' Zed Books, London.

- Housing The Urban Poor: Policy & Practice In Developing Countries, (1995) Aldrich, B.C And Sandhu, R,S: Zed Books Ltd, London:UK

- The Home Of Man. W.W. Norton & Company 1976, Barbara Ward. New York, NY,USA

- The Poor Dies Young. Housing And Health In Third World Cities 1990 HARDOY, J. , CAIRNCROSS, S. & SATTERTHWAITE, D. (Eds.). London, Earthscan.

- Third World Cities And The Environment Of Poverty. In The Global Possible: Resources, Development, and the New Century1991, Kostof, Spiro, The City Shaped. London: Thames & Hudson,

- Hardoy, J., And D. Satterthwaite (1990). R. Repetto, Ed. New Haven and London.

للتحميل اضغط      هنا   أو   هنا